珠海中原2012年5月市场月报珠海中原市场研究部ZhuHai.06.2012TEL：0756—3338548—846Fax：3338549本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1目录壹先睹为快………………………………………………03贰楼市动态………………………………………………06叁数据话珠海……………………………………………183.1珠海一级市场…………………………………………233.2珠海二级市场…………………………………………293.2.1官方数据透视……………………………………303.2.2步测楼市………………………………………393.3珠海三级市场……………………………………………57肆中原观点…………………………………………………60?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1先睹为快?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3先睹为快1、温家宝：稳经济增长、稳楼市调控。2、人民日报：限购令短期难言松绑。3、住建部：购绿色住宅有望获优惠房贷利率。4、5月54个城市商品房成交创限购后新高，市场库存稍有减缓。5、中央重申严控或与地方微调长期并存。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|46、一线城市土地市场低迷，房企拿地青睐二三线城市。7、2012年珠海首宗商品住宅用地成交与否对下半年市场将产生不可低估影响。8、5月楼盘低调开盘/加推，相对较低价格促成成交较为理想。9、5月珠海网签810套，创珠海2011年6月实施网签以来月度新高。10、刚需仍是主需求，未来两月珠海楼市或将呈现“不温不火”。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5Part2楼市动态?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6一、温家宝：稳定房地产市场调控政策普通商品房增加供给5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位臵。19日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝说，要在坚持稳健货币政策基本取向不变的前提下，进一步提高货币政策的针对性和有效性，引导货币信贷平稳适度增长，更加注重满足实体经济的需求。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7二、人民日报：楼市限购令短期难言松绑进入5月，由于增速回落明显，经济下行压力日增，“稳增长”已被中国政府确定为下一阶段经济政策的重心，这在一定程度上引发了人们对房地产的向好预期，有关专家表示，限购政策短期内很难“松绑”，楼市大反弹不会出现，政府坚持房地产调控政策难以动摇，决不让调控出现反复。在房地产调控政策的思路上用到了“稳定”二字，与经济上“稳增长”的政策取向是一致的，在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，力求在促进刚性需求上做文章。国家统计局近日公布的数据表明，全国大多数地方的房价正延续着回调态势。自住性购房渐成主流，投机投资性购房量已大大缩减，不少地方出现了有利于房价合理回归的积极因素。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近日也明确表示：将坚定不移加强调控，绝不让调控出现反复。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8三、住建部：购绿色住宅有望获优惠房贷利率住建部5月底表示，根据近日发布的《"十二五"建筑节能专项规划》，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。《规划》要求，加大绿色建筑规模化推广应用的支持力度，加大中央预算类投资和中央财政节能减排专项资金支持建筑节能和绿色建筑的力度，完善中央财政激励政策体系。设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金，重点支持绿色建筑工程及集中示范城(区)建设、既有建筑节能改造、政府办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设、可再生能源建筑应用、供热系统节能改造、墙体材料革新、技术创新、基础能力建设等。同时，地方财政配套资金标准不得少于中央财政补贴标准。据悉，绿色住宅是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9四、一线城市土地市场低迷房企拿地青睐二三线城市今年以来土地市场成交低迷，但上市公司的拿地热情开始缓慢回升。不仅是万科、招商地产等一线开发商，荣盛发展、中弘股份等地产上市公司近期也频频出手。与一线城市的冷清成交相比，开发商拿地目标锁定了二三线城市。从房企拿地情况来看，二三线城市仍是成交热点。相比之下，北京等一线城市土地成交情况仍未明显改观，房企在一线城市拿地仍较谨慎。北京中原市场研究部数据显示，5月北京土地市场出现了最近几年来少有的萧条景象，仅出让3宗工业用地，合计土地出让金仅7573万元，无一宗经营性用地出让。根据统计，今年以来，北京土地市场出让地块合计为57块，总土地出让金仅为136亿元。中原集团研究中心数据显示，以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市2012年土地出让金锐减。截至5月下旬，13个城市合计土地出让金为1292.3亿元，同比2011年前5月的2204.2亿元下降了41%。其中，北京、上海和广州分别同比下降了49%、70%和54%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10五、中行称未考虑调整房贷政策利率市场化影响较小在市场普遍预期经济增长放缓将令银行无法实现今年贷款目标，以及中国政府近期持续推出经济刺激政策的大背景之下，中国银行表示，该行今年信贷增速较去年略有下降，目前没有任何贷款放松计划，该行对房贷政策亦没有调整的考虑。中行行长李礼辉在股东大会现场表示，目前没有接到国务院要求增加信贷投放的相关指令或通知，全年贷款会一如既往按年初既定目标实施，保持平稳适度增长。在李礼辉看来，银行在信贷投放上会对国家一些重点项目、续建项目、保障性工程予以信贷优先支持，但不太可能再来一轮像2009年的经济刺激措施。他并认为，今年中国国内生产总值（GDP）增速预计能保持在8.3%-8.5%区间，预计政府仍会采取一定的财政和货币政策措施保经济增长,但会更加注重经济平稳增速和结构优化。“我们按既定信贷计划平稳增长，一季度投放较多，其它季度平稳增长，不希望在月末、季末之间有大的波动。我们期望是信贷保持平稳和进一步提升定价的水平。”李礼辉称。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11六、住建部：各地需每月公布保障房建设进度住房和城乡建设部6月1日下发《关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知》，要求各地要在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。《通知》要求，各地要在确定年度计划后20个工作日内，公开开工套数、基本建成套数等年度建设计划任务量。在《通知》下发之后的20个工作日内，还需公开列入年度开工计划的建设项目清单，包括项目名称、建设地点、总建筑面积、住宅面积、计划开工时间等。有新项目立项的，也应在项目立项后20个工作日内更新项目清单。与此同时，已开竣工项目的基本信息也要在开工和竣工后20个工作日内公开。在保障性住房分配环节，分配结果确定后20个工作日内，需公开分配对象姓名、分配保障性住房类型、套型面积、所在建设项目名称等信息。分配过程和程序都需对外公开。如有退出情况，应在年内6月30日前一次性公开原保障对象姓名、原租购保障性住房类型、套型面积、所在建设项目名称等信息，并于每月后10个工作日内更新。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12七、易宪容：稳增长房策要给市场正确预期尽管中央政府一再强调当前房地产宏观调控政策不会变化，但是随着稳增长的一系列经济刺激政策的出台，一些地方政府推出了软性托市政策。在稳增长的大语境下，中央政府的住房政策要给市场一个正确的预期。不挤出当前各地的房地产泡沫，不仅无法实现稳增长，不能让国内经济健康稳定发展，还会把中国经济带上歧途。当前中央政府的住房市场宏观调控政策就得要去除住房市场投机炒作功能、去除住房市场赚钱效应。政府在鼓励居民购买住房的同时，可以采取差别化的住房信贷政策，在购买住房前进行限购，而且可用税收政策在事中及事后限制，比如征收严厉的住房交易税及住房交易所得税。所以，当前稳增长的住房宏观政策最为重要的就是给市场一个正确预期，即政府有决心