杭州凤博思鸣缘生堂花2010园.0来活9.整16合推如，广策此划二次报告前﹃第次一竞章标﹄报告双方达成的共识未来巢湖市场品质楼盘规则的设定者和引导者；界定项目锦天品牌在巢湖市场价值实现的发力点。成为巢湖市场高端楼盘的价值地标和品质地标；目标进入在售楼盘售价第一集团军；项目成为芜湖锦天品牌进入巢湖的主要驱动力。塑造锦天品牌的明星项目；目标奠定芜湖锦天在高端市场的领导者地位；企业传播锦天品牌文化内涵。博﹃第思二堂章对﹄于目标的理解成为巢湖市场高端楼盘的价值地标和品质地标；项目价值是否支持？进入在售楼盘售价第一集团军；价格壁垒如何突破？塑造锦天品牌的明星项目；项目形象如何打造？奠定芜湖锦天在高端市场的领导者地位；锦天品牌起势良机何在？传播锦天品牌文化内涵。品牌文化如何导入？博﹃第思三堂章给﹄出的解决方案项成本﹃目为体第价巢三值研章湖是市究·否场支高第持端一？楼节盘﹄的价值地标和品质地标本体研究位于巢湖新老城区交汇处，未来城市中心＋多元业态分布，低容积率下的创新人居社区＋社区周边生活配套较少，未来城市商业新中心本体界定：稀缺土地资源、多元化产品、创新人居大社区、未来城市商业新中心，符合高端楼盘价值地标和品质地标占位要求。价进市﹃格入场第壁在三垒研章售如楼究·何盘突售第破价二？第节一﹄集团军；市场研究——近几年市场环境巢湖房地产业起步较晚，最近几年飞速发展，房价上扬速度较快10年7月巢湖市区住宅成交均价:4053元/平米，比09年底上涨了672元/平米。最高的项目均价突破4600元/平米，市场整体集中在3600~4200元/平米区间内。市场研究——上半年市场环境政策调控对楼市存在影响力，刚性需求不可忽视巢湖楼市1-8月成交套数表，4月17日新政以后成交量开始逐渐减少，8月明显回升。进入9月沿承了8月末的销售佳绩，几乎已经完全走出7月有价无市的局面，进一步呈现回暖态势。市场研究——上半年市场环境房价维持高位运行，震荡上升巢湖市区住宅成交均价走势图，从1月到5月巢湖楼市住宅成交均价一直往上涨，但到6月开始，巢湖房价走势处于不稳定态势，但依然维持在3800元/平米以上的高位。市场研究巢湖房地产业起步较晚，最近几年飞速发展，房价上扬速度较快＋政策调控对楼市存在影响力，刚性需求不可忽视＋房价维持高位运行，震荡上升市场界定：行业发展迅速、刚性需求不可忽视、房价高位运行、震荡上升，市场大环境有可能实现价格壁垒突破。价进客﹃格入户第壁在三垒研章售如楼究·何盘突售第破价三？第节一﹄集团军；客户研究——目标客户定位目标客户定位：自信、事业有成、尊重传统文化、诚恳、谨慎、富有智慧、重视家庭和睦市区二次置业＋乡镇人员进城＋外地打工回乡＋小部分投资客客户研究——目标客户描述1、市区二次置业——1）从政人员◎特征：35岁以上，政府机关、事业单位的中层以上管理者，社会主流声音。至少有一处置业，一般为单位分配的住房，价格承受能力有限。私密性要求高，带一定投资保值目的。◎需求关键词：私密、升值客户研究——目标客户描述1、市区二次置业——2）管理阶层◎特征：35岁以上，企业中层以上管理者，经常全国各地出差，有自己的价值标准，对于置业精打细算，不会盲目跟风，而是会自己实地考察、认真对比后再做出自己的判断。◎需求关键词：见多识广、有自己的标准、精打细算、实用性客户研究——目标客户描述1、市区二次置业——3）私营业主◎特征：年龄层次分布较广，私营、个体业主，对住宅内外环境要求都比较高，重视小区安全。与政府关系密切，对政治趋势比较敏感，有自己的生活圈子和常去的场所。购买力强，对单价不太敏感，对大牌开发商青睐。◎需求关键词：安全、与政府关系密切、购买力强客户研究——目标客户描述2、乡镇人员进城◎特征：45岁左右，随着子女进城工作而搬迁至城市居住。受传统文化影响深，推崇巢湖的历史与人文，重视后辈的教育。接触信息渠道有限，相信亲戚朋友推荐。家产普遍有限。◎需求关键词：传统、口碑传播、家产有限客户研究——目标客户描述3、外地打工回乡◎特征：35岁左右，在大城市工作生活多年，崇尚现代、喜欢创新、懂得享受。拥有一定积蓄，但是并不富裕，有一定投资意识。◎需求关键词：现代、积蓄有限、有一定投资意识客户研究——目标客户描述4、小部分投资客◎特征：市场整体炒房客非常少，小部分投资客来源于政府官员、企事业单位高层管理者和私营个体业主，通常是带有一定投资意识的去购买自住住宅，或者是为下一代居住考虑。◎需求关键词：自住与投资一体化客户研究市区二次置业＋乡镇人员进城＋外地打工回乡＋小部分投资客客户界定：高端价位的楼盘在市场上存在客户群体和购买潜力，是否能够突破价格壁垒的关键在于能否找到营销推广的突破口，能否与目标客群产生心理共鸣。项塑项﹃目造目第形锦三象推章天如品广·何牌打策的略第造明四？星节项﹄目；项目推广策略——核心思想虚实结合，深挖项目产品价值，为项目注入文化内涵◎实：从切实决定客户下定的产品价值出发，提炼出项目定位语和项目价值体系。◎虚：贴合客户心理，挖掘项目文脉，打造项目广告语和项目形象表现，打动客户内心。项目推广策略——项目定位语原则1、城市占位项目推广占位城市高度，将开发商提升到城市运营商的角度。迅速抢占市场高位，制造价值地标的楼盘气势，并与其他郊区项目之间形成无形的壁垒，阻挡竞争。项目推广策略——项目定位语原则2、多元化产品综合演绎巢湖市场仅见的大体量综合性社区，多种物业类型，满足不同人群对于居住的需求。将多元化的产品进行综合演绎，优势互补，海纳百川。项目推广策略——项目定位语原则3、居住理念全面升级低密度花园洋房、低容积率高层住宅，独立组团、显隐分区，入户花园、底层架空、休闲与居住的完美结合。。。项目将会带给巢湖全新的居住理念，全面升级巢湖人居水准。项目推广策略——项目定位语巢湖旗舰级优家住区城市占位多元化产品综合演绎居住理念全面升级项目推广策略——项目价值体系家22万平米堪比别墅的低密度花园社区，36000㎡市政大公园完美融，归花园公园引入怀抱，一个免费亲近自然的园地；走出局促，拥抱天地，家的符向指的方号不再是某幢某单元的冰冷数字，在巢湖，家的方向就是凤鸣花园。几十年了，习惯了老城区的点滴，湖滨区风情却日盛，在凤鸣花园住，居亲城你可以一举双得。龟山路直线轻连市心，多路公交贯通全城。别忘近城归质回了孩子的哈佛梦想，无须效仿孟母三迁，优质学区，对未来理应有的本更多期待。送你一片3万㎡的商业区，就在家的门口。懒人是被凤鸣花园惯出湖，巢商区来的，商业区，不一定是汽车尾气、人潮拥堵的联想词。优雅步行住区活人生，惬意享受堪比市心的优质商业资源。的懒项目推广策略——项目广告语生活，缘来如此昨夜，窗外的雨，淅淅沥沥的下着。空气在昨天夜里的几声闷雷中潮湿了自己，潮湿了生活着的一切。　　想着过往的回忆，脸总在不经意间挂起了微笑。生活总是这般，淡淡的经历着一切。从小在凤凰山下长大，到如今，位高才懂进退的道理。从小在巢湖岸边嬉水，到如今，才懂栖居自然的奢侈。…生活，缘来如此。项目推广策略——项目形象表现凤承鸣大育朱花隐龙雀园于之祥生，市地瑞缘生，，起活活与身文，凤，，上居脉吸鸣缘品繁滋纳，缘来居天如来如所华养地此此而墨生如的心香山活不离名川此期灵而尘门秀遇；；；项目推广策略——项目价值表现有时虚候凤，怀位在凤才高篁凰巢居生是山湖活难才上下旗高，以懂游，舰而缘进，级来企退人境优不如及的在界家此的自住傲高道青从区才度理山容里是。真境界项目推广策略——项目价值表现公园里何的种比三互精得任万巢生生公湖道活命神意何平园旗早，才与，别米中舰缘能物堪墅的的级安来质比都凤优，如从兼家受鸣住家此容家住是顾人欢广区笑迎场另容一种享受项目推广策略——项目价值表现好学咫校尺，把城孩这市是子巢是生湖活受笔之由通旗留，用财光名往舰给缘一富小校名级孩来生留学铺校优如给、就的家此住子孩巢的道区最子湖路四大中的财富项目推广策略——项目价值表现多一点三龟万居时编山间织路平家冠银米、巢选生绝屏社购湖择活巢区物旗，路商、舰，缘湖双级来的城业休优少如缤市配闲家花此纷套三住动堪位区点生脉活比一时贯市体通心间在路上品传锦奠品﹃牌播天定牌第文锦品芜三化牌策章天湖如品起锦略·何牌势天导文良在第入化机高五？内何端节涵在市﹄。？场的领导者地位；品牌策略——核心思想以企业品牌为依托与承载，以项目品牌树立鲜明个性，以企业品牌与项目品牌互动，形成母、子品牌双向促进，品牌策略——品牌形象表现天赐好品懂深生房十质巢耕瑞活十子年优湖年玉，，深家，，缘品，来终耕的更质落细践懂生信如活此巢作行生伙义湖者活伴四海整﹃第合三推章广·阶段第六计节划﹄整合推广阶段计划——10年10月—11年2月2010年10月11月12月2011年1月2月二第1阶段：第2阶段：阶段亮相（企业品牌+项目品牌）开盘推传播造势体验营销广广告造势口碑营销手公关造势扫街营销段现场造势事件营销推打造企业品牌迅速积累客户广竖立项目品牌赢得市场美誉目确立市场占位实现一期完胜地第一阶段：亮相（企业品牌+项目品牌）2010年10月-12月中上旬整合推广阶段计划——第1阶段/亮相（企业品牌+项目品牌）2010年10月中旬—12月中上旬第一阶段任务：1、打造企业品牌和项目品牌，竖立鲜明的项目形象；2、确定项目市场高端占位，迅速从竞争者中脱颖而出；3、为项目销售启动宣传造势，积累人气。第一阶段目标：通过整合联动推广引发客群好奇，关注，口碑。整合推广阶段计划——第1阶段/亮相（企业品牌）2010年10月中旬—11月中上旬第一阶段（上）推广主题：天赐瑞玉，信义四海第一阶段（上）推广目标：竖立企业品牌，建立舆论对企业品牌的认知偏好，为项目推广做好铺垫。第一