目录第一章/解读市场第二章/主题定位建议第三章/产品定位建议第四章/营销推广建议第五章/标志创意第一章/解读市场一、城市宏观环境分析宏观分析宏观分析//城市概况城市概况芜湖市人口分布（常住人口）芜湖市行政区划比例序号???分类分区?数量（万）（%）1镜湖区6025%2鸠江区23.4?10%3弋江区20.18%4三山区14.7????6%5芜湖县38.316%6繁昌县3213%7南陵县5422%　总?计???242.5100%从人口分布情况看，本项目的主要客源地鸠江区和芜湖县人口在总人数中占有相对较大的比重。随着城市东扩、城市化进程加快，以及商务文化中心和项目东北部产业区的建设，项目周边存在人口激增的可能，这些为项目未来销售提供强有力的客源支撑。宏观分析宏观分析//城市经济分析城市经济分析GDP总量总人口人均GDP（亿元）（万人）（元）合肥1300448万人29018第一梯队安庆600604万人99342007年芜湖地区GDP总量为580亿元，位芜湖580亿元222万人26126元第二梯队居全省第三，比上年增长16.5%，增速为马鞍山540122万人44262近10年来新高。阜阳450900万人50002007年芜湖人均地区生产总值超过3463美滁州438134万人10162元，年均增长14.3%，增长水平在全国各六安430668万人6437城市中处于中等。第三梯队宿州430588万人7313蚌埠410343万人11953巢湖410453万人9051淮南355210万人12727世界银行统计资料表明，当一个区域人均宣州350275万人12727GDP在800-4000美元之间时，房地产会亳州345534万人6461高速增长，目前芜湖正处于高速发展期。第三梯队铜陵26570万人?37857淮北258201万人?12836黄山215147万人14626池州158154万人10260宏观分析宏观分析//城市经济分析城市经济分析2003-2007年芜湖生产总值70025.00%6002003—2007年五年期间，芜湖20.00%市整体的国内生产总值和人均国50040015.00%比内生产总值，呈逐年稳步上升趋分元百亿300势，全市生产总值由288亿元增10.00%长加到580亿元，年均增长200增5.00%15.1%。10000.00%2003年2004年2005年2006年2007年系列2288.29345.07400.65479.72580系列114.10%14.60%13.10%15.40%20.90%根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将高速发展。统计显示，人均ＧＤＰ达到１０００美元时就会产生休闲需求，休闲娱乐、旅游、文化、运动等休闲经济在芜湖占比越来越大。宏观分析宏观分析//城市经济分析城市经济分析安徽省沿江城市群发展规划中指出，在2006-2010年，安徽将重点打造以“马芜铜安”(马鞍山、芜湖、铜陵、安庆)为重点的沿江城市群。城市圈(带)发展成为区域经济发展的主安要形式，以芜湖、马鞍山等5个城市为主徽沿组成的沿江城市带，作为承接长三角经济江城市辐射的前沿地带，近年来发展速度加快，群对全省经济拉动作用明显。宏观分析宏观分析//人均居住面积人均居住面积城市居民人均住房使用面积18.5在2008年政府工作报告中提出，加强房18.1地产市场监管，遏制房价过快上涨。加大1817.3717.49房屋开发力度，增加住房用地供应量，加17.517快中小户型、中低价位住房开发，竣工商16.59品住房250万平方米以上。加大拆迁安置16.515.98房建设力度，竣工拆迁安置房140万平方16米，其中廉租房3万平方米，可以预测未15.5来芜湖市的施工竣工面积仍有较大幅度增15长。14.52003年2004年2005年2006年2007年2007年城市的人均住房使用面积18.1平方米，比上年增加0.61平方米。离全国城镇人均住房建筑面积还差6.9平方米（全国人均住宅建筑面积约为25平方米），表明芜湖城镇居民仍需改善居住条件，房地产市场需求存在较大的潜力。/城市性质：宁汉之间区域性经济中心，长江中下游重要的综合宏观分析宏观分析/城市定位城市定位交通枢纽、现代化滨江山水城市。区域发展定位:1、芜湖融入长三角的目标定位：芜湖目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级城市。2、安徽省沿江区域定位：芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文化中心。?人口规模：2010年市域总人口285万，其中芜湖市城市人口145万。2020年市域总人口410万，其中芜湖市城市人口180-200万。远景设想（2050年）芜湖市与马鞍山市联成一体，形成"芜马经济联合体"，城市规划区人口发展到500～600万人。?支柱产业选择：芜湖的支柱产业以重化工业为代表的资金密集型和技术密集型产业为主，主要有：汽车、机械、石油化工、电子信息、新型建材。?经济社会发展目标：2006～2010年，GDP增长率为17%，2010年GDP达1000亿元，人均GDP超过5000美元，城镇化水平达64%，在全省率先实现全面小康社会。2011～2020年，GDP增长率为10.8%，2020年GDP达2800亿左右，人均GDP超过10000美元，城镇化水平达76%，在全省率先基本实现现代化。芜湖与周边城市群芜湖市发展目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级城市。大芜湖版图芜湖中心城区次中心城区项目位置城镇等级划分为三级：中心城区——次中心城区——中心镇。宏观分析宏观分析//城市规划城市规划芜湖市城市总体规划图城市发展方向选择：芜湖市城市发展方向的现实性选择只能是向南和向东方向。空间结构规划：“一心四组团”?在城市东布置开发区新区作为城市产业拓展区。?城中商贸区、城南科教行政文化区和居住区适度发展，组成城市核心区。?形成由北部产业区、东部产业拓展区、中部城市核心区、南部高教高新技术区、西部产业拓展区构成的规划形成“一心四区”的城市空间结构。?城市空间形态，城市在现状带形空间形态的基础上从中部沿城市发展轴向东发展，形成"三叶"状城市空间形态。正确解读《芜湖市城市总体规划（2006—2020年）》宏观分析宏观分析//城市规划城市规划?商业金融用地布局：形成市级、区级、社区级三级商业功能结构体系，规划确定市级商业功能区为中山路商业中心区，商务文化中心区。培育与新建城北、城南、大桥、城东、三山五个区级商业中心与若干社区级商业中心。?行政办公用地布局：商务文化中心积极建设商务文化中心，市属机关如市政府、人大、政协等行政管理机构集中建设，形成市级行政中心。项目所属区域?住宅用地布局：居住用地重点布局在城中区和城南区，城东、城北和三山组团以居住配套为主。城市核心区可居住人口65万，城南组团可居住45万人，城北组团可居住35万人，城东组团可居住25万人，三山组团可居住25万人。市商务文化中心，带动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊。?市商务文化中心市商务文化中心可以进一步激活主城区的辐射影响，从根本上优化芜湖市由沿江带状形态向圈层发展结构的跨越，既强化了主城区向东拓展从而带商务文化中心动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊，又为芜湖作为沿江城市群的首席阵容融入长三角提供了空间保障。芜湖市城东新区的功能城东新区将充分利用神山、青弋江、扁担河的山水优势，打造与老城区联系便捷、功能完善、环境优美的现代化生态新区和最具发展潜力的文化魅力新区、现代活力新区、时尚创意新区和山水园林新区；将进一步疏解老城区人口，推动新区与老城区的良性互动，提高城市区域竞争力，搭建产业升级和发展新型经济的服务平台，为城市发展注入新的活力并提供必要的空间支撑。宏观分析宏观分析//项目区位分析项目区位分析行政商务区芜宣、芜马以距离市中心约及芜湖市至芜13公里湖县的快速通道交汇于此项目位置宏观分析宏观分析//区域功能定位区域功能定位对芜湖市2006年～2020年城市规划的分析，位于项目西2公里的芜湖市商务文化中心是芜湖市未来城市发展的主要方向，也是城市商务市行政文化商务活文化中心动的中心。城市东扩市中心项目区域宏观分析宏观分析//区域经济分析区域经济分析鸠江区境内有以现代加工业为主导的城北工业区、有集聚生态居住与政务配套的城东区。全区主要经济指标和综合经济实力均居省市前列，奇瑞汽车、海螺建材、日立空调等生产及配件基地均在区域内，地位举足轻重。正在建设中的芜湖商务文化中心也座落在风景旖旎的鸠江区境内。商务文化中心鸠江区是芜湖市最重要的工业区，区域内有国家级经济技术开发区、出口加工区、外贸码头，区域工业已形成汽车及零部件、电子电器、金属材料及加工、机械及模具制造、生物制药、苗木种植及农产品深加工等产业和三百多家相关配套企业群。二、房地产市场研究市场研究市场研究//芜湖商品房市场芜湖商品房市场芜湖市房地产发展阶段主要发展启动期快速发展期成熟发展期阶段（1999—2002）（2003—2004）（2005至今）市场特征?供不应求；?市场火爆、供不应求；?供不应求市场特征明显?价格稳步提高?价格迅速攀升?价格呈波浪形窄幅波动?交易量逐渐放量?交易量逐渐放量?大盘时代来临?户型面积较大?户型面积开始控制?楼盘个性化特征明显?市场细分不够?企业走向规模化、品牌化?市场进一步细分，产品注重创新设计客户中高端客户为主：私营业主本地客为主（90％多）本地客为主，中高端及中端客户成为市场主外地客很少流客户热点板块市区个盘为主，未形成板块逐渐形成一定板块板