2012年长沙五一楼市分析暨第33届春季房交会专题报告2012年5月1宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测2宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测3政策：中央坚持调控不放松，措施“有保有压”，支持合理住房要求。?中央多次指出坚持房地产调控不放松，明确了今年房地产调控的大方向。?完善首套房贷优惠政策，支持居民合理住房要求。时间事件内容继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施2012.01.31国务院常务会议，促进房合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。李克强主持保障性住房“压”：坚2012.02.06公平分配工作座谈会并要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。持调控不讲话放松继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执2012年《政府工作报2012.03.05行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步告》巩固调控成果，促进房价合理回归，增加住房供给。2012.03.14温家宝答记者问目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。中国人民银行金融市场继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和2012.02.02“保”：支工作座谈会普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房贷款需求。持合理住房要求发改委副秘书长李朴民完善不理居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，2012.03.07解读计划报告支持居民的合理购房需求；适时扩大房产税试点范围。政策：地方继续落实调控政策，扰乱政策预期被叫停。?楼市政策微调不可触及底线。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，地方不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。?芜湖、上海扰乱预期的楼市政策调整相继被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对于明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组政策：存款准备金率再次下调，有利于首套房贷利率的进一步宽松。?2月24日央行再次下调存款准备金率0.5个百分点，是继上年12月份后的第二次下调。本轮准备金下调是央行针对当前货币市场资金紧张状况进行“微调”，有利于缓解银行流动性压力，增强信贷投放能力，加强金融对实体经济的支持，缓解中小企业的融资压力。?房地产企业贷款亦可能将略有放松，有利于首套房贷利率的进一步宽松。政策：首套房贷回归基准利率?央行2月7日发布继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设和普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求的消息之后，多数城市利率已有松动，北京、上海等地首套房贷利率在2月由“上浮”下调为“基准利率”，部分地区3月甚至出现在基准利率上提供95折或85折的优惠，首次购房贷款放松迹象明显。?目前长沙已经开始实施基准利率，更有外资银行实行首套9折利率的优惠。对刚需客户将起到一定的刺激作用，金融政策已初有松动迹象。50万元贷款不同利率、利息对比长沙首套房利率五年变化贷款额年限基准/优利率月供为鼓励购房，银行对首套房在基准利率基础上实（万（年优惠2007-2010惠（%）（元）行7折或8.5折优惠。元）)2010年11月首套房贷款利率逐步从7折上调到8.5折。基准利率7.053343份每月可少还2405030元贷款，总利息少还9万元首套房优惠全面取消，部分银行首套房利率上浮2011年3月份1.1倍7.75535835%-10%2011年下半年大部分银行的首套房利率上浮10%-30%回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款目前长沙四大行及光大、招商银行已经开始实施2012年3月50万元，期限30年，月供为3583元，而执行基准利率基准利率，外资银行实行9折利率优惠后，每月还款3343元，可减少了240元，总利息少还9万元。保障房：建设目标更务实，资金支持力度加大。?保障房建设目标更加务实，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套。2012年工作报告指出建成500万套，新开工700万套以上，新开工量相比去年有所减少。?保障房资金支持力度加大，确保建设计划实现。为确保完成2012年全国保障性安居工程建设任务，中央财政计划补助资金2117.55亿元，相比去年是记得1720.63亿元增长了23.1%。财政部和发改委强调落实资金支持及税费优惠政策，要求各地拓宽资金来源，引导社会资金投资保障性安居工程。时间事件内容财政部《关于切实做好2012拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性2012.02.06奶奶保障性安居工程财政资安居工程；落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。金安排等相关工作的通知》通知指出，保障性安居工程是现阶段扩大内需的一项重大举措，发改委系统将继续加大工作力度，推进保障性安居工程建设。首先，《国家发展改革委关于发展提高加大保障性安居工程建设力度的认识。其次，加大保障性安居改革系统要继续加大工作力2012.02.20工程建设投资计划落实力度。第三，完善保障性安居工程配套基础度切实做好2012年保障性设施。第四，做好保障性安居工程项目的前期工作。第五，强化保安居工程建设工作的通知》障性安居工程建设项目管理。第六，严格保障性安居工程项目监督检查。吸引社会资金建保障房，鼓励地方政府拓宽资金来源渠道以提高投20122012.03.27《关于做好年城镇保资完成率。各级住房城乡建设（住房保障）部门要积极配合财政部障性安居工程工作的通知》门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。供应：一季度新增供应量低位运行，3月有所回升。?2012年一季度代表城市月均新批上市面积424万㎡，同比2011年下降27%，比2010年同期低25%，处于近年低位。?2012年1、2月，受传统节日影响，开发商推盘放缓，月均新批上市面积仅263万㎡。3月，代表城市新增供应量有所回升。为746万㎡，是2月上市面积的3倍多。同比小幅增长4%，但仍低于2011年月均供应水平。2010年至今代表城市月度总新增供应量走势数据来源：CREIS中指数据销售：重点城市成交量为近年同期最低，3月明显回升。?2012年一季度成交量处于几年同期最低。20个代表城市月均成交803万㎡，同比下降16%。与2010年同期相比下降11%，成交量仍处于几年来较低水平。?前两月延续低迷态势，3月，受房贷利率优惠、累积刚需逐渐释放等因素影响，房地产市场呈现显著回升态势，成交量明显回升。20个代表城市总成交面积超过1200万㎡，同比增长56%；环比增幅超过60%，是2010年4月以来增幅最高的月份。2010年至今代表城市月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据价格：百城价格指数环比连续7个月下跌。?百城价格指数环比连续7个月下跌，跌幅达到2011年9月开始下跌以来的最高水平。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始持续下跌，跌幅呈扩大趋势，2010年一季度继续下跌。3月百城均价跌至8741元/㎡，与去年同期基本持平。百城住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据土地：供应及成交量同比均大幅下降，成交降幅大于供应，住宅用地受影响最明显。?土地总推出量低于去年同期，住宅用地降幅尤为明显。一季度，全国3000个城市共推出土地2.9亿㎡，同比下降19.0%。?土地成交量也明显低于去年同期。一季度全国300个城市各类土地公成交2.3亿㎡，同比下降29.4%，降幅大于土地推出量。2010年至2012年3月全国300个城市2010年至2012年3月全国300个城市住宅和商办用地推出面积住宅和商办用地成交面积数据来源：CREIS中指数据土地：楼面地价继续下行，溢价率创新低。出让金同比降幅继续扩大。?楼面均价继续下行。一季度，全国300个城市各类用地楼面均价继续下降，环比、同比降幅分别为19.7%、21.9%。溢价率自2011年以来连续第5个季度下降，一季度300城市平均溢价率仅为2.4%。?土地出让金总额同比降幅进一步扩大。一季度全国300城市土地出让金总额为3021亿元，同比下降49.0%，降幅较上季度扩大14.3个百分点。2010年至2012年3月全国300个城市2010年至2012年3月全国300个城市土地土地楼面均价及平均溢价率出让金总额及同比增长率数据来源：CREIS中指数据宏宏观观政策小政策小结结中央坚持房地产调控不放松，政策措施“有保有压”，注重保护合理住房需求，为2012年房地产政策定下基调。一季度调控效果继续显现，重点城市供销均处于低位水平，价格持续下跌。土地成交、楼面地价、溢价率继续下行。3月，受信贷政策利好、累积刚需逐渐释放等因素影响，房地产市场呈现显著回升态势，成交量明显回升。宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测15供应：一季度批准预售量大幅下降，3月回升，4月爆发式增长。?2012年以来，长沙房地产市场受春节长假及一系列新政影响，新房供应量大幅减少；一季度全市新建商品房批准预售141.23万㎡，同比下降30.98%；其中住宅批准预售99.53万㎡，同比下降46.70%。从走势来看，一季度批准预售量为近一年来最低值。?预售量从3月开始回升，4月，长沙市内六区商品房和住宅的批准预售