第页06/2010惠州市合纵联行房地产顾问有限公司【惠州市江北双子星商务大厦B座609室】Room609,Block,B,Shuangzixing.InternationalBusinessBuilding,Jiangbeidistrict.,Huizhou86)0752—7822488hezonglianhang@126.comhttp://www.szunion.cn深圳市合纵联行房地产顾问有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】Room1508,SuiteWestofCoastalCity,NanshanBusiness&CultureCentralDistrict,Shenzhen86）0755-86271877hezonglianhang@126.com锦源国际营销策略思考第页配套价值产品特征形象价值地段价值中央圈层·江北地心CBD15万平集中式商业生活配套公建立面U型建筑退台花园36-87平米的一房两房三房????项目初步认知：第页客户定位分析1936193819401942194419461948195019521954截至年惠州新生人口数（人）200019561958196019621964196619681970197219741976197819802000年惠州各年龄人口数19821984后末婴儿潮实权派8070’s+””25以下25-2930-3435-3940-4445-4950-5455以上1986198819901992199419961998200050001000015000200002500030000350002005-2010婴儿潮、７０’s、80后是购房主力2009UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来年购房者年龄2010婴儿潮一代老年之家孩子三代←主流市场客户分布家庭生命周期年龄（岁）←末70’s←０后8:青年持家主力客户仍为青年之家、太阳家庭和孩子三代70’s末客户是3房的主力客户。80后也进入购房阶段，是2房和小3房的客户。???青年之家小小太阳小太阳后小太阳中年之家首次置业改善空巢25303540455055602010-2011年－市场主流客户2009UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来第页自住首次、首次改善投资为主首次过渡型自住为主首次、少量投资置业特征单身青年两口青年学前家庭两口青年学前家庭学龄家庭单身青年学龄家庭家庭周期职业特征企事业单位基层、白领公务员、中层管理人员岁房㎡写字楼白领岁房㎡25~40387~8820-30136-5325~30主要是客户岁25~35房㎡257~8030~3525-30产品区域内外的各类型产品的对位客户分别是哪些人？第页非常看重生活配套（商业医疗学校）内部配套（生活、幼儿园）城市中心距离、交通体系城市中心距离交通体系成熟内部配套（生活、幼儿园）生活配套（商业医疗学校）内部配套（生活、幼儿园）物业管理、公共园林安全性、交通成熟度自住首次改善岁学前家庭学龄家庭中学家庭中年家庭30~45但是但是但是关心的价格、户型社区规模物业管理价格、户型产品形象价格、档次产品形象首次过渡投资兼自住首次过渡置业特征岁单身青年两口青年岁两口青年学前家庭学龄家庭20~3025~35主要客户房㎡房㎡房㎡136~53257~80387产品影响他们购买的价值评价体系分别是怎样的？第页典型代表性客户感知特征研判——第页他们位于现代感性价值区，喜欢新潮、畅想乐趣，渴望不断提升的生活我们的客户群应该是这样的一帮人：第页他们是一个现代感性价值取向较为明显的人。在事业上他不断进取，成绩卓越。生活中，他们不拘小节，爱好广泛。时常追求新潮事物。第页第页第页第页憧憬更浪漫自由的生活方式第页你妈喊你回家吃饭！潮流！简单！个性！？吗了菜偷你天今囧、雷人、蜗居生活；具餐、具杯是生人；寞寂是烟是不的抽哥“门”系：艳照门、泼墨门、假捐门他们的语言体系第页?他们热爱生活他们崇尚混搭在他们的眼中潮流是一种更向上的个性生命力第页第页造势立势借势定位线下推广线上推广本案营销战略部署：第页本案形象定位·卡罗领地CBD第页如何造势？线上第页我们不赞同大规模铺排户外、电视等常规适用型的推广渠道，用大炮打蚊子，那是一种铺张久而久之也是一种疲劳——我们提倡一些更高性价比的推广方式我们的原则是：第页领地CBD一、变更LOGO：势力第页卡罗项目名称+推广语电话&项目名称+形象定位电话二、更换路旗：势力第页卡罗CBD卡罗领地3.5m二、变更围墙：一、抬高围墙高度二、内容：卡罗形象诉求势力第页卡罗昭示性、产品线诉求极度放大项目的三、增设楼体条幅：势力第页卡罗中信大厦、德威大厦、双子星大厦、德赛大厦、大隆大厦四、江北写字楼直客式派发楼书：势力第页卡罗CBD卡罗领地五、开盘前出街两次铺垫形象的报版：第页你好，卡罗！主题推广语一：第页卡罗！梦幻你我主题推广语三：第页每个人心中都有自己的卡罗！主题推广语二：势力第页卡罗、活动时间：蓄客期，初步考虑在月、活动地点：河南岸港惠新天地内外场、活动主题：画出你心中的、活动推广语：你好，卡罗！、活动形式：（）、通过礼仪活动公司组织本地外地的美术班学生到访现场作画（）、美术班可分为青年组、童年组、幼儿组（）、活动第一天完成第一组构画，展示一周活动第一个周末完成第二组构画，展示一周活动第二个周末完成第三组构画，结束活动17-82/3COLOR451/23六、租外展场做活动推广：第页如何立势？线下第页罗兰紫蝴蝶蓝橄榄绿一房一、产品户型开辟类型别称！一、产品户型开辟类型别称！两房三房第页黑色的背景底辅助以紫色/蓝色/绿色的VI基准色配让客户忽略户型的劣势记住卡罗的色彩特点针对户型的缺点客户往往喜欢在上面勾勾画画我们设计黑底户型图怎么画也看不出来二、户型单张设计稿升级！二、户型单张设计稿升级！第页……不光漂亮和贵三、打造一本美观且实用的三、打造一本美观且实用的““笔记本概念笔记本概念””楼书！楼书！第页不光有配套第页还有卡罗的色彩宣言CBD卡罗领地第页不光有产品第页还有节假日第页甚至还有地图第页竟然还有年历通讯录第页第页能当笔记本势必成为繁殖的工具繁殖的工具看完了％不会扔！100第页样板房不再是仅仅的展示功能也是卡罗领地主张的ColourfulLife的符号标签ColourfulLife四、围绕四、围绕的主色系，打造个性的主色系，打造个性色彩色彩样板房！样板房！VIVI第页罗兰紫第页蝴蝶蓝第页橄榄绿第页5月第页2011年持续销售期开盘热销期能量积聚强势入市，脱颖而出全面渗透，口碑传播蓄客期2010年至关重要形象导入期?说明：以上营销阶段是以项目于今年9月底或10月初开盘为基准节点，按照6个月主力销售周期做的初步铺排。锦源国际项目营销阶段铺排第页达到目的高调入市建立形象（形象主导，打知名度）项目名称“CBD卡罗领地”咨询热线“CBD卡罗领地”“你好，卡罗！”推广主题、推广语诉求点项目形象项目形象项目形象(6.1-7.30)时间段6.1-7.306.1-7.306.1-7.30路旗主围墙楼体包装媒体组合其他：短信、写字楼直客式推广。第一阶段：形象导入期第页达到目的开盘前盘点诚意客户700批以上。卡罗，梦幻你我！卡罗，梦幻你我！“”“”锦源国际+电话热线/10月18日售楼处开放“”推广主题、推广语锦源国际+形象定位+电话热线诉求点昭示信息节点信息详细信息形象信息产品信息形象信息产品信息形象信息节点信息形象产品信息++++形象产品信息节点信息++8月初(8.1-9.30)时间段8.1-9.308.1-8.309.1-9.309.1-9.308.1-8.159.1-9.158.1－8.30认筹时间点样板房开放时间点户外路旗网络报纸主围墙楼体包装媒体组合其他：外展场（画出你心中的！主题的图片展活动！）、短信、写字楼直客式“COLOR”第二阶段：蓄客期第页达到目的首批单位强势开盘，实现火爆热销60%以上推广主题、推广语锦源国际+形象定位+电话热线每个人心中都有自己的卡罗！每个人心中都有自己的卡罗！卡罗绽放在即产品信息节点信息每个人心中都有自己的卡罗！“”“”“”++“”诉求点形象信息产品信息开盘信息产品信息开盘信息产品信息开盘信息产品信息开盘信息产品信息开盘信息产品信息++++++(10.1-10.31)时间段10.1-10.3110.1-10.31开盘前一周10.1-10.3110.1-10.1510.1－10.31户外路旗网络报版主围墙楼体包装媒体组合其他：短信、DM直邮。第三阶段：开盘热销期第页达到目的6个月完成项目整体90%销售率推广主题，推广语庆贺200位客户成为卡罗成员“每个人心中都有自己的卡罗！”“每个人心中都有自己的卡罗！”“每个人心中都有自己的卡罗！”诉求点销售信息+产品信息销售信息+节点信息形象+产品信息+节点信息形象+产品信息+节点信息时间段11.1-3.3111.1-3.31加推时间点加推时间点（周）2报版网络主围墙楼体条幅媒体组合其他：短信、老带新模式。第四阶段：开盘持销期(11.1-3.31)第页第三阶段持销期（2010.11月-2011.3月）第三阶段开盘热销期（2010.10月-2010.11月）开盘前两天提前算价做价格测试首批单位公开发售6个月完成90%销售率每个人心中都有自己的卡罗+产品加推信息围墙、楼体、户外、路旗网络、报版、短信看楼通道包装、低层样板房装修完成第二阶段蓄客期（2010.8月-2010.9月）1个外展场营销大活动2-3周认筹梳理客户后批单位持续加推现场暖场活动销售物料的筹备销售团队的组建及培