谨呈：昆明市鑫益屋业开发有限公司龙江雅苑项目——营销推广面临问题与破解之道瑞丰和（中国）地产顾问云南有限公司2011.8.8龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第一部分：项目面临的问题——现状与目标之间的差距第二部分：问题的解决之道——营销误区与规避建议第三部分：营销总攻略——相关分析与建议龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目面临的问题项目环境产品问题营销窘境龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场大势：受国内外经济大势影响，全国GDP增速下滑，云南也不例外；受限购、信贷等政策影响，房地产住宅市场进一步趋冷，但给商业地产以良好发展契机四大环境1国际经济环境国内经济环境2?GDP增长率下跌，普遍下调至9&—?全球性的经济危机,次贷危机的延续10%?一些国家面临主权债务危机?股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重?新兴经济体通货膨胀，?提高存款准备金、加息等抑制了房地产投资，大量中小企业倒闭，失业率上升市场调市场调整整所面临所面临的四大的四大环境环境?行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题?企业盲目扩张，对风险意识不够，尤其是商业地产，且多街铺、集中式商业；?各层级需求环境市场均受到限购限贷等?市场发展出现阶段性瓶颈；政策影响，住宅需求前景不容乐观，但刺?政策对行业持抑制打压态势。激了商业投资需求3行业发展环境客户需求环境4龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域态势：大片城中村改造项目上马，昆明商业体量会在未来几年集中放量，竞争日趋白热化。尽快入市，快速销售是制胜关键。天怡峰景金域缇香机场配套商业欣都龙城天骄北麓金领时代春城慧谷同德昆明广场启鸿假日广场财智心景云都国际商业广场云上城莲花国际滨江商业街乐淘淘益龙万象版筑后街中天阳光100中天文化空间七彩俊园车行天下经典双城世纪中心项目游龙八面风景苑商业广场马街摩尔城汇都国际书林合院碧鸡名城新都昌商业广场百富琪商业广场螺蛳湾CBD顺新时代盛高大城熙翥苑南亚风情广场润城商业银海尚御红星国际奥宸财富广场海伦国际凯旋利商业广场国际银座奥宸橙郡2期第三城丹槿园银海畅园骏信汽配城东信中心在售商业物业螺蛳湾国际商贸城形象期商业物业龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-31088龙08润财富惠都PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞争态势：北市区面临强而有力的商业市场竞争，且多为社区底商、集中式商业等项目，同质化竞争严重项目项项商目项项目项目目商业前目目业前项目位置价格项目位置价格目目商业前名称区体量状名区体状项目位置价格名区体量状域态称域量态称域态1.2金滨江一域二白云路与万平均价78金二俊园二在缇北京路延三盘龙江交米513.5万06待定领北京路延三8000商业环售香长线环待定汇处间商/㎡㎡时长线环㎡街间花间铺代间园龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目面临的问题项目环境产品问题营销窘境龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn①黄金“表皮剥离”，城市微循环商业价值有待引导项目地块位于北京路与沣源路交叉口，北临北部客运站，未来有地铁2号线经过，通达性较强，但因为地块可穿越性不强，难以引导人流进入。项目西边有盘龙江隔断客流。项目周边虽然市政、交通、文化配套齐全，但缺乏商业、医疗配套。南面和西面的商业黄金皮被严重剥夺。栋号剩余商铺套数剩余面积单价区间总值1栋3套197㎡2.8-3.5万6083520元2栋3套547.13㎡2.28-2.5万12833356元3栋6套722.74㎡2.08-4.18万20553192元4栋7套1031.07㎡2.3-3.9万30760210元5栋7套1120.95㎡2.2-4万30793820元6栋11套1243.65㎡2.68-4.6万41576434元7栋1套201.16㎡4.8万9655680元8栋13套2707.29㎡4.8-5.6万140044574元9栋6套1072.97㎡4.8-5万52627120元10栋2套546.14㎡4.8-4.85万26356690元13栋2套494.45㎡1.9-2.2万10026890元商业价值评价14栋2套494.45㎡1.8-2.05万9427050元15栋2套494.45㎡1.8-2.05万9427050元价值因素权重16栋2套494.45㎡1.8-2.05万9427050元路网便利性60%17栋2套494.45㎡1.9-2.2万10026890元人流集散性30%商铺昭示性10%龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn②主力销售面积过大，总价失控，客群过窄；柱网结构复杂，动线紊乱；进深过长，开间过窄，实用性较差住宅柱网对底商空间形成一定破坏性。在原有铺面分割上，大铺进深大，总价高，使销售成为难点和突破点，可以选择的投资面过窄。套数（占总套数剩余总面积（占剩余面积剩余货包总价（占剩余总栋号区域比）比）价比昆十中13-17栋对面的10套（14%）2472.25㎡（23%）47134930元（11%）区域滨江休1-6栋37套（54%）4862.54㎡（45%）142600532元（34%)闲带北京路与沣源7-10栋路交叉22套（32%）3479.78㎡（32%）228684064元（55%)口八面风地段总价区间套数占剩余套数比面积套数占剩余套数比200万以下6套8%90㎡14套20%200-600万38套55%600-100090-150㎡8套11.60%13套19%万150-280㎡47套68.40%1000万以12套18%上龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn③50%二层以上销售面积，且为一拖二铺型，铺型分割难度加大，价值损失率高；13—17栋负一层层高与一层层高倒挂，而一层层高对商业价值有贬损影响龙江雅苑商铺层高统计表竖向商业价值评价栋号房号层数层高价值因素权重负一层45001-5栋项目环境20%一层4800负一层4500空间利用率50%6栋一层4200业态适应性（层高）30%一层45001--7二层35007栋一层42008二层3500一层52001--6二层3500一层49008栋7--8二层3500一层46009--13二层3500一层48001--7二层35009栋一层45008--14二层3500一层450010栋1--6二层3500负一层390013-17栋1--2一层3000龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn④单面铺，周边商业成熟度较低，且滨江街铺现场进入性差、环境差，没有形成有效的体验氛围龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目面临的问题项目环境产品问题营销窘境龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn①销售折页炒作偏重地段与形象，缺乏核心销售策略：无投资价值分析；色调对客群无“视觉冲击”；卖点梳理不够；业态偏重概念，无细分，客群缺乏投资“想象空间”；地段沿用住宅炒作形式，与商业炒作地段“不搭调”；版面太大，不宜携带和阅读当前商铺投资敏感性风险门槛回报保障营销政策对风险规避的策略性不足，同时对商铺升值空间的炒作不够，投资门槛设置的灵活度也不够。龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：北京路银海国际公寓B座30楼TEL：0871-3108808PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn②推广渠道单一，价值前景构建务虚，实效信息偏少；目前项目营销推广的市场适应性能力偏差，执行能力偏弱，客户资源积累不足龙江雅苑项目瑞丰和（中国）地产顾问云南公司地址：