核心思路提炼【壹、策略前思考】————两种使命、三大目标————轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆【贰、读城】【叁、品地】————成熟板块的陌生区域，发展引擎启动【肆、谋略】————与城争客、冰河期的突围之战【伍、定位】————大展示、低门槛，价格引爆【陆、执行】————准备有把握的战斗两种使命、三大目标【壹、策略前思考】信心打击限购冲击国庆长假前夕，今年二次调控启动，限贷、加息、三套房停售，中高端住宅受影响最大。“２９日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”南京楼市调控细则出台，暂时限购第三套房：为保障本市居民自住改善型和外地来宁工作者的购房，南京暂时限制购买第三套住房；“刚需”成避风港在政府调控的背景下，本项目的策略思考完成区域的客源结构换血确保深度调控下的快速去化完成快速回款下利益最大化战术使命战略使命两种使命：战略使命，战术使命三大目标：求量、回款、单价平衡入市单价目标：超9300元/平米冲刺单价目标：超9800元/平米年度销售量：8万平米年度销售额：7.6亿以高性价比产品实现区域价格引领2011年实现总建面70%左右去化签约率98%以上，确保稳定回款首要目标重要目标量的成功高签约率合理单价华菁水苑为什么能完成目标？轨交驱动、多种产业支持、大南京梦圆【贰、读城】南京发展规划大南京基本梦圆：长江为轴、主城为核，多中心、开敞式都市空间发展模式。本案公共轨道交通轨道交通成为南京城市外扩的主要手段，轨交的陆续建成极大程度推进了新区的城市化进程。本案区域公共轨道交通1号南沿线开通加速与主城的互联，快速带动城市化进程区域公共轨道交通方山4条公交路线南广线、安广线、江宁区内3路、江宁区内17路经过项目所在区域。产业支持江宁以六大产业电子信息、汽车及零部件、电力设备、软件研发、新能源、食品为主导典型项目均价4万元/平米左右，市场均价在2万元/平-3.5万元/平左右。典型项目均价2.6万元/平米左右，市场均价在1.4万元/平-2.2万元/平左右。典型项目均价15000元/平米左右，市场均价在7000元/平-13000元/平左右。231核心板块:泛核心板块:基础板块:本案方山南京板块划分核心板块城北仙林宁南河西江宁泛核心板块江北基础板块目前江宁板块由于区域面较广，虽与江北同属基础板块，但总体发展优于江北，仅次于河西、仙林。板块价格增长板块筑底价格（万元/平米）市场印象（万元/平米）价格较年初上涨销量较年初上涨城中2.03.575%567%城北1.01.550%175%宁南1.21.633%194%河西1.62.353%477%仙林1.5233%27.7%江宁0.81.271.4%149%江北75008500-15%174%江宁板块近年发展最为迅速的板块区域，加上公共轨道交通的开通，江宁板块住宅价格又一次跃升。2010年江宁新建住宅销售情况分析170731270112175815532536407661月2月3月4月5月6月7月8月9月05001000150020002500上市套数132572026313963522629222582126认购套数126924666811413496284805801035成交套数1、“4.15”新政后，南京商品住宅成交量在6月份见底，之后一路回升，虽有“9.29二次新政”的加强调控，但目前市场效果仍未显现；2、“4.15”新政后，江宁商品住宅市场受影响较大，成交量直线下滑，7月份达到谷底，但随后的8、9月份供应放量，成交量稳步上升；3、2010年4月份，万科金域蓝湾的上市导致江宁住宅均价首次突破万元；4月份虽属特例，但新政之后，江宁房价只升不降趋势明显，9月份，江宁住宅房价正式突破万元大关。上市量销售量销售均价2010年南京及江宁楼市分析12497856678557323916792379422959710057全市商品房住宅销售统计图01020304050607080900200040006000800010000120001400016000江宁历月商品住宅均价走势2010年全市商品住宅销售情况分析734788618997111369924111851370810716105461月2月3月4月5月6月7月8月9月020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月上市量62.7632.7419.671.1942.0732.731.8658.7283.5销售量77.7224.7734.6572.362117.919.9634.2159.4销售均价重点研究江宁板块距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，但交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈将成未来供应的热点板块，但与地铁具有一定的距离城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大学城，最具人气，后期发展潜力巨大，远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较晚。江宁最养生板块，但交通较为不便得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。是江宁居民置业首选地规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型发展，近期供应热点，但未来供应紧缺近两年新起板块，交通便利，后期升值空间较大人文环境浓厚，稀缺自然资源，随着配套的完善，板块价值将得到较大提升大学城方山板块正处快速发展阶段，后期的潜力巨大。板块板块描述楼市特点岔路口板块三山板块百家湖板块九龙湖板块科学园板块大学城板块汤山麒麟板块东山板块板块轨道交通成型令南京人置业突破地域桎梏，拓展了置业半径。本项目：突破板块局限，向全市要客源。成熟板块的陌生区域，发展引擎启动【叁、品地】江宁成熟区项目位置项目位于南京市江宁区大学城方山区域，地块西临南京晓庄学院教职工住宅区，南面、东面为已建成的规划道路，北面与南京晓庄学院由一条景观道相隔。本项目地块所处的区域江宁板块中方山区域为本案地块所处区域项目周边水资源处处可见地块现状：据轨交3公里，紧临主干道弘景大道。资源优越、通达性佳、配套缺失。本案距中国医药大学站3公里，步行约25分钟项目所在区域内的公共轨道交通交通问题大学城方山项目区位认知距离问题南京市民眼中成熟板块中的陌生区域大学城地铁Text方山风景区TitleAddyourtext自身配套资质升级，引擎发动，方山区域即将快速走上竞争舞台!本项目在江宁大学城方山区域。该区域正在快速发展。项目存在哪些问题？文鼎雅苑宜家国际公寓龙庭水岸1问题东方龙湖湾融侨世家地理位置区域边缘化华菁水苑问题二本案与主城对接的轨道交通存在距离龙庭水岸宜家国际公寓文鼎雅苑本案地铁一号线南延药科大学站东方龙湖湾骋望骊都问题三地块周边竞争项目较多：融侨世家地块周边主要竞争项目：可比项目总建面积（万㎡）在售情况成交价格（元/㎡）融侨世家17.749月18号首次开盘，推出265套房源，基本售罄。10月10加推2#楼，共108套，面积89、91㎡“2+1”房户型，目前剩余30套。9800文鼎雅苑14.67月11日开盘推出10#、11#楼，共计100多套房源，户型面积为103-108平方米之间的三房，开盘当天折后均价8200元/㎡。9月中旬推出12#景观楼，销售均价8500元/㎡。后期即将推出35-58㎡挑高房源。8600宜家国际公寓12.56月19日开盘推出9#，99套房源，其中70%是80㎡左右的两房，开盘成交均价约8700元/㎡。7月15日加推10#，户型与9#相同。9月18日推出11#楼，仍以80㎡二房为主。9300东方龙湖湾23.775月1日开盘推出三期小高层房源，面积主要有60、67、88、133㎡四种，价格在8500到9000元/㎡之间，。6月12日开盘推6、7栋共176套房源。户型面积为66-180㎡，小高层，均价9500元/㎡；7月10日加推了33套房源，户型面积67、88、113㎡，均价9700元/㎡；9月23日推出08#、09-1和10#5-9号新房源，共130套。主力户型为67-138㎡的一房、两房、三房。10000万裕龙庭水岸35.810月6日开盘推出28-3#，108套房源，有78、101、105㎡三种户型；10月30日推出29#和28-2#，共197套，主力户型为78、101和126㎡二房、三房8600骋望骊都16预期2011年4月底5月初面市，具体的房源、户型、价格都还没有最终确定，项目全部为7-11层的板式精装修小高层，首批房源以两房、复式三房为主。/价格近似板块楼盘单价/主力总价江北浦口单价：7500—8000总价：70-80万尧化门板块单价：8500—9000总价：60-100万板桥板快单价：9000总价：60-90万本案总价：60-80万价格近似区域价格水准价格近似区域价格水准项目所在地方山大学城片区尧化门板块，香榴湾为代表板桥板块，金地自在城为代表