城市引擎城市引擎··时时代生代生态态家家园园江西远宏地产龙南项目市场调研客户研究定位报告深圳市天方地产顾问机构2008年6月版权声明本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳天房地产所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分龙南县房地产市场调研第四部分龙南县消费者市场调研第五部分商家调研第七部分市场调研总结?工作人员：工作人员：项目前期策划团队99人。?工作时间：工作时间：驻场工作2008年6月1日-6月3日；6月15日-17日进行统计分析和讨论整理；同时其他4名策划、招商人员外出进行商家访谈；十五天时间报告撰写、讨论，经公司评审委员会评审后，提交本报告。?工作方式：工作方式：项目所在城市考察及楼盘调查、统计局等相关政府机构查询、客户访谈、重点商家访谈、针对性的深圳相关楼盘调查。统计资料整理街区走访实地考察拦截客户访谈第一部分第一部分宏宏观观市市场场分析分析宏观市场国国家房地家房地产产宏宏观观政策政策龙龙南南县经济县经济指指标标分析分析龙龙南南县县消消费费指指数数分析分析龙龙南南县县固定固定资产资产投投资资分析分析国国家房地家房地产产宏宏观观政策政策20072007年出台系列政策表年出台系列政策表日期政策名称主要内容为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求存款储备金率，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增2007年12月25日今年第10次上长，中国人民银行决定从2007年12月25日起，调上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%2007年12月21日第六次加息提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发第二套房贷款2007年12月11日[2007]359号，明确规定第二套住房以家庭为单位。以家庭为单位《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资涉足2007年11月8限制外资涉足房地产业、资源金属业进行大幅度限制，为了防日房地产止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征2007年10月18收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但物业税日他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应2007年10月8城市低收入家，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套日庭住房用地型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。2007年10月1《物权法》《物权法》正式实施日中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用《关于加强商业性2007年9月27贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上房地产信贷管理日住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款的通知》利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准央行年内第五次加2007年9月利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利息率上调0.27个百分点2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款央行上调金融机构基准利率。金融机构一年期存款基准利率上2007年8月存贷款基准利率调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调（第四次加息）0.18个百分点国发〔2007〕24号2007年8月国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。住房回归保障个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分2007年7月20点。同时，上调活期存款利率9个基点,由央行第三次加息日0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款央行2007年首度次加基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存2007年3月息贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点八部委整治房地产市八部委整治房地产市场秩序严厉打击违法违规2007年3月场秩序严厉打击行为违法违规行为全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有2007年3月16日《物权法》通过利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。1月23日，建设部、央行联合发布了《关建设部规范经纪2007年1月于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户行业管理有关问题的通知》。政府政策政府政策环环境境研研究究结论结论综合分析2007年宏观调控政策，以下几条值得关注：一、自国六条至国十五条，再到165号文，2007年对“70/90”政策进行检查。调控的重点在调整住宅供应结构，满足中低收入人群的住房需求，这与2007年的经济适用房和廉租房政策也是一脉相承的，这条主线执行力较大，在一、二线城市贯彻的比较彻底；二、2006年至今6次加息，并于11月10日在13%的历史高位上，再次提高存款准备金率。这说明了国内流动性过剩和投资过热的经济形势一直延续，中央调控信心坚定，后市利率可能继续上调；三、区别性增加首付款比例，二次购房首付款比例达到40%，抑制投资性需求；四、土地增值税的清算；五、抑制外商投资房地产；六、抑制投机，增加二手房交易成本。以上几以上几条条脉脉络组络组合出合出现现，其主要目的是，其主要目的是调调整商品房供整商品房供应应结构结构，降低房地，降低房地产产投投资资热热度，度，抑制投机抑制投机，抑制房价，抑制房价过过快增快增长长。。就近期房地就近期房地产发产发展展--态态势来势来看，房地看，房地产产投投资资得到了一定抑制得到了一定抑制，，开开发发量增量增长长速度速度减缓减缓。。龙龙南南县经济县经济指指标统计标统计分析分析龙龙南南县五年县五年来来GDPGDP指标指标450000422341.58425.00%20.20%40000038186434713320.00%35000031666130000026344615.00%25000010.60%GDP（万）9.62%10.01%10.00%200000GDP增幅1500005.00%1000000.00%50000-3.80%0-5.00%2003年2004年2005年2006年*2007年龙龙南南县县五年五年来来人均人均GDPGDP指指标标120001124625.00%19.78%1024610000934820.00%85578000714415.00%人均GDP（元）60009.24%9.61%10.00%人均GDP增幅9.76%40005.00%2000-0.67%0.00%0-5.00%2003年2004年2005年2006年*2007年龙南县五年来产业结构发展年份2003200420052006*2007GDP（万元）263446316661347133381864418864增长率-0.38%20.20%9.62%10.01%9.69%第一产业（万元）89999102994106534108198109798增长率2.93%14.44%3.44%1.56%1.48%第二产业（万元）86634110325123341142405161405增长率10.21%27.35%11.80%15.46%13.34%第三产业（万元）86813103342117258131261144387.1增长率-11.78%19.04%13.47%11.94%10.00%龙南县五年来产业结构发展180000160000140000120000第一产业（万元）100000第二产业（万元）80000第三产业（万元）60000400002000002003200420052006*2007小小结结::龙龙南南县县宏宏观经济对观经济对房地房地产产市市场场的的带带动动发展阶平稳发展阶减缓发展阶启动阶段快速发展阶段段段段人均GDP800～（美2500～40004000～80008000以上2500元）需求特生存、改善需求改善需求为改善需求为生存需求征兼有主主平稳发展，超速发展快速发展发展特以质量为主缓慢发展单纯数量以数量为主，数20072007年年龙龙南宏南宏观经济观经济增增长长速度速度10.610.6％％征，数人均量与质GDP1606美元综合发展型型量与质量并重人均GDP1606美元量并重宏宏观经济增观经济增房地产业发房地产业发展状展状长长况况按照一般按照一般规规律，律，龙龙南南县县房地房地产产目前目前应应高速高速发发展展小于4%萎缩，但目前的房地，但目前的房地产产市市场场更接近于更接近于启启动动阶阶段，市段，市场以单纯数量型为主。4-5