南海区桂城街道60街区项目项目定位报告广东宏宇集团有限公司房地产开发经营管理中心营销部目录第一部分市场状况第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分规划建议第一部分市场状况一、宏观环境分析二、房地产市场分析三、区域市场分析一、宏观环境分析经济环境宏宏观环观环境分析境分析政策环境规划前景发展前景研判1、南海印象广佛同城南海先行南海，一个和谐的地方秦皇置郡，隋朝设县，岭南文明，和谐兴盛。汉晋桑蚕，五代开陶，唐有洋商，富裕安详。西江北江，河网纵横，龙舟激昂，狮舞人欢。樵山叠翠，文明灯塔，旷野浩然，圣贤辈出。南海，一个智慧的地方。广佛大地，南海气魄如歌；谋篇布局，南海承东启西；港澳如邻，南海胸怀广阔；立足家园，南海放眼寰宇。南海，一个活力的地方。一环添翼，城区如虹；虎踞龙盘，八骏齐奔。新兴产业，加速加力；创造未来，再现蓝图。2、行政区域桂城街道：面积84.16平方千米，户籍人口17.5万人。罗村街道：面积44.64平方千米，户籍人口5.4万人。大沥镇：面积125.77平方千米，户籍人口24.4万人。里水镇：面积148.28平方千米，户籍人口11.6万人。狮山镇：面积256.09平方千米，户籍人口15.4万人。丹灶镇：面积143.48平方千米，户籍人口8.1万人。西樵镇：面积176.63平方千米，户籍人口14.3万人。九江镇：面积94.75平方千米，户籍人口9.9万人。3、基础资料中文名称：南海区面积：1073.82平方公里别名：桂人口：263.83万行政区类别：市辖区方言：粤语，南番顺话南亚热带海洋性季所属地区：中国广东省佛山市气候条件：风气候西樵山，南国桃园，下辖地区：狮山、桂城、大沥著名景点：仙湖旅游度假区等政府驻地：桂城机场：佛山机场电话区号：0757车牌代码：粤Y邮政区码：528200地理位置：广东省中南部4、南海经济2009年全区生产总值1542.22亿元，比上年增长14.5%。其中：?第一产业增加值29.15亿元，增长4.8%；?第二产业增加值951.29亿元，增长11.7%；?第三产业增加值561.78亿元，增长20.1%。o在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长6.0%，o批发和零售业增长22.3%，o住宿和餐饮业增长16.0%，o金融业增长22.1%，o房地产业增长46.5%，o其他服务业增长10.1%。人均生产总值73778元（按常住人口计算），增长13.5%。5、宏观环境未来发展前景研判?各类规划利好因素不断落实、产业布局明经济环经济环境境显，促进区域经济快速发展，为楼市发展奠定基础?金融信贷政策仍从紧以此抑制流动资本过剩带来的物价上升，从而影响房地产行业的资金投入及政策政策环环境境开发速度。?受2010年利率和限购等宏观调控政策的叠加影响，预计年尾楼市价格增幅将会有所下降，市场回归理性，但价格仍呈上涨趋势，市场回归理性后会刺激需求增长。?政府大力打造广东省金融中心，以华南地区大规划规划前景前景型RBD区域吸引外资，让休闲跟金融糅合在一起。?在大佛山的概念下，南海和桂城同样接壤广州，但是桂城规划阡陌纵横，错落有致，成为宜商宜居的区域。二、房地产市场分析区域商品房市场情况房地房地产产市市场场分析分析区域住宅市场情况品牌发展商进驻情况市场分析小结1、南海房地产2010年上半年供求及交易状况2010年上半年佛山市房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年度南海上半年度去年同期数同比增幅一、新建住宅销售（含预售）—————成交套数套287481018540701-29.37%成交面积万㎡339.58118.02495.68-31.49%成交金额万元2429955.15986041.572688995.52-9.63%平均成交价格元/㎡7155.778354.875424.8631.91%二、存量住宅买卖—————成交套数套2062966431251664.82%成交面积万㎡250.1270.18155.6060.75%注：佛山市2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为6846.59元/㎡2010年上半年禅城区房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年去年同期数同比增幅一、新建住宅销售（含预售）————成交套数套28766463-55.50%成交面积万㎡36.0080.36-55.20%成交金额万元357930.42573655.16-37.61%平均成交价格元/㎡9942.517138.5739.28%二、存量住宅买卖————成交套数套17582425-27.51%成交面积万㎡16.7122.47-25.63%注：禅城区2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为9480.01元/㎡2010年上半年南海区房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年去年同期数同比增幅一、新建住宅销售（含预售）————成交套数套1018516732-39.13%成交面积万㎡118.02201.03-41.29%成交金额万元986041.571179021.84-16.37%平均成交价格元/㎡8354.875864.9042.46%二、存量住宅买卖————成交套数套6643809721.14%成交面积万㎡70.1810.14592.11%注：南海区2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为8212.95元/㎡2010年上半年顺德区房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年去年同期数同比增幅一、新建住宅销售（含预售）————成交套数套1105811552-4.28%成交面积万㎡133.62143.78-7.07%成交金额万元800468.02648740.1223.39%平均成交价格元/㎡5990.634512.0332.77%二、存量住宅买卖————成交套数套9727728033.61%成交面积万㎡137.16101.9634.52%注：顺德区2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为5570.15元/㎡2010年上半年高明区房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年去年同期数同比增幅一、新建住宅销售（含预售）————成交套数套17072995-43.01%成交面积万㎡22.3235.83-37.71%成交金额万元130400.43132223.37-1.38%平均成交价格元/㎡5842.313690.3058.32%二、存量住宅买卖————成交套数套1087512112.30%成交面积万㎡10.725.9779.56%注：高明区2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为4050.15元/㎡2010年上半年三水区房地产（住宅部分）交易情况日期：2010年7月2日指标名称单位上半年去年同期数同比增幅一、本年新建住宅销售（含预售）————成交套数套29222959-1.25%成交面积万㎡29.6234.68-14.59%成交金额万元155114.71155355.03-0.15%平均成交价格元/㎡5236.824479.6716.90%二、本年存量住宅买卖————成交套数套14141490-5.10%成交面积万㎡15.3515.061.93%注：三水区2010年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为4460.95元/㎡2010年新建住宅部分销售五区对比表指标名称单位禅城南海顺德高明三水佛山市成交套数套287610185110581707292228748成交面积万㎡36118.02133.6222.3229.62340成交金额万元357930.42986041.57800468.02130400.43155114.712429955平均成交价格元/㎡9942.518354.875990.635842.315236.8271562、2010年上半年新建住宅部分销售分析成交套数套数分析：南海成交套数35000于佛山第二，占全市的36%成2874830000交套数仅次于土地供应首位的顺25000德，这样可以看到南海属于性价20000比高的地区，价钱与土地供应成150001018511058正比，可以看到将来有良好的发10000展态势。50002876170729220禅城南海顺德高明三水佛山市成交面积400340面积分析：350面积是占据全市300的35%，同时可以看到南海地区250只有南海和顺德交投活跃，尤其200禅城成交量逐渐萎缩，而南海地150118.02133.62区更有自己优势，传统的桂城和100狮山等区的加速发展形成一条高365022.3229.62速发展纽带。0禅城南海顺德高明三水佛山市成交均价12000均价分析：9942.51佛山禅城均价100008354.87出于佛山首位，但土地供应严重8000不足，正如俗话说的有价无市。5990.635842.3160005236.82南海区紧追其后，南海中心区域4000，千灯湖板块基本与此均价持平2000。00禅城南海顺德高明三水佛山市2010年上半年新建住宅部分销售五区对比小结南海区在佛山市的房地产市场上占了举足轻重的地位※第一，成交均价仅次禅城区占第二位，达到8354元/m?;※第二，由于传统与广州接壤的禅城成交套数相对减少，成交量的萎缩，形成有价无市的尴尬局面，而南海区相对各区，价格有成交量支撑，供求比例也相对平衡；※第三，南海地区规划和发展力度不断加大，未