打造滕州顶级豪宅样板——君悦公馆营销策划报告2010年12月滕州市场简析滕州楼市，逾300万㎡蓄势待发根据枣房管局发布1-7月份全市房地产统计报告，数据显示1——7月份滕州市房地产开发完成投资12.2亿元。滕州1-7月份房地产开发新开工面积226.94万平方米，加之7-10月近期及待开发的开发量，预计总计已逾300万平方米。1—7月份，滕州新建住宅商品房销售30.94万平方米，其中住宅面积28.46万平方米。经过金九银十的冲刺，截止10月份，预计滕州新建住宅商品房销售约50万平米，全年销售接近07年水平80万方左右。2008年全市商品房销售面积为64.32万㎡，2007年销售面积82.79万㎡。以此销售速度综合值计算，目前滕州开发量就足够消化逾3年半，开发量与销售量形成3倍多的差距，滕州楼市逐渐呈现出供略大于求的局面。?竞争的加剧，将引领滕州进入品质开发时代，以品质取人！滕州发展中心北移继滕州市委市政府、汽车总站搬迁到北辛路后，2009十一运让滕州体育中心再次崛起于滕州北辛路，滕州整体发展往北部的大局再次丰满丰盈。93万平米上海花园、60万平米伦达国贸城、20万平米翠湖天地、15万平米杏滕国际、15万平米华腾小区等大盘云集北部，将滕州房地产市场的重心移向了北部。政府的规划和配套的完善是一个区域的发展之本京沪高铁站，滕州东部新的飞跃随着京沪高速铁路滕州东站的建设和滕州火车站动车组的即将开通，滕州将和江苏昆山市一起成为全国同时拥有高速铁路列车、动车组、普通列车停靠站的县级城市。这将进一步增强滕州市的综合交通运输能力和经济辐射带动能力，有效推动滕州城市的东扩，对于接轨济南都市经济圈、加快滕州在鲁南经济带中的崛起，如引擎般将起到巨大的带动作用。西班牙庄园、汇龙领秀城、汇龙康城、滨江国际花园、阳光丽景、浦东花园、凤凰苑、樱花苑、阳光城等项目先后在东部崛起，随着高铁站开通临近，东部也势必将形成一个热点开发区域！高铁站，不仅见证滕州在山东的重要发展位置，更让宜居城市的魅力凸显！滕州发展示意图以市府、体育中心为原点的北部区域以高铁站为引擎的东部产品、配套、规划是核心竞争力翠湖天地预计花园洋房4200，多层4000，小高层3900西班牙庄园一期均价3850元/㎡，二期预计均价破4000元清河湾3900元/㎡爱家豪庭18层4035元，10层4350/㎡滨江国际花园三期均价3800元㎡问天广场写字楼4300元/㎡住房3900元/㎡小结滕州整体房地产开发处于供大于求的状态，主管部门监管一定程度没按国家政策执行，行业发展有待完善；城市整体是以东北方向为发展重心，整体的推进滕州发展；房价分布不以地段论英雄，核心价值在内外配套和产品本身的价值，以及概念引导等。作为鲁南明星城的滕州，城市发展日趋成熟，潜力巨大；城市发展良机，就是房地产发展的良机，滕州房地产将在发展中成熟，购房者将更理性，房价将在当前程度上稳起来！市场的成熟，唯有真正品质化打造的项目才能得到更多购房者的青睐；品质化打造必将成为市场的开发主流！第二部分：项目研究?地块基本属性?周边配套分析?项目价值体系项目基本属性——基本概况总占地面积：1562.6㎡总建筑面积：27698.6㎡容积率:5.65绿化率:32%住宅建筑面积：大公馆：13069.7㎡292亩公寓：10068.9㎡商业建筑面积：4560㎡停车位：地上：130个项目基本属性——地段、区位优势传统市区东部活力区292亩?本案位于府前东路中段，快速连接塔寺路和龙泉路城市主干道，属于传统市区连接东部活力区的重要连接段，随着城市东北大发展，本区域将成为中心区域；?项目地对面即享誉滕州市场的滨江花园、往南则是板块后起之秀远航第一国际、阳光丽景等，居住氛围浓郁，板块成熟。?同时，鲁南唯一滨江五星级饭店、远航国际临江新项目（商住综合体)的迅速崛起，将有力的提升板块档次。（同时也形成直面竞争）?项目地为小邾国旧城池、咫尺荆河，临近墨子纪念馆、名胜龙泉宝塔，人文底蕴深厚，气息浓郁。外部配套15分钟生活圈内，集中性商业欠缺?休闲：龙泉广场、荆河岸、墨子纪念馆等?学校：滕东中学、龙泉小学、龙泉中心中学、荆河小学、一中、二中等?医疗：工人医院、中医医院?商业购物以及金融服务等欠缺，本案商场将弥补一部分，名士豪庭、远航国际商业部分同时也将完善（同时形成直面竞争关系）项目优势1、距滕州市中心近、交通便利、空气清新、风景秀丽、远离喧嚣与污染；2、紧邻荆河，龙泉广场，墨子故地。3、地处小邾国城池，自古藏风聚侯之地，升值潜力巨大；4、本项目所处地域属政府新兴开发地段，各项城市配套日趋完善均可满足项目需求，将是滕州市新的居住中心。5、小区大宅户型属滕州市场唯一产品，独一无二的特性；6、小区智能化监控系统；7、产品、建材、物业管理、后期服务的绝对优势，体现尊贵身份。8、负氧离子新风系统及垃圾自动处理系统9、三层立体车库停车系统。10、主人独立专属电梯，保姆专用通道。11、英国皇家式物管服务。12、准现房。价值体系区区位价位价值值——地段地段NO1.NO1.滕州滕州龙龙泉广泉广场场NO2.NO2.滕州墨子故地滕州墨子故地NO3.NO3.小小邾邾国国城池城池内内NO4.NO4.府前路府前路__新新区与区与老老区区的交通要道的交通要道聚合价聚合价值值__尊崇尊崇NO1.NO1.打造滕州上打造滕州上层层生活圈生活圈层层NO2.NO2.开开启启名名门门大宅奢享生活大宅奢享生活NO3.NO3.尊尊贵贵身身份份的体的体现现象征！象征！产产品价品价值值__高端高端NO1.800NO1.800㎡㎡顶级顶级平平层层豪宅豪宅NO2.3.6NO2.3.6米高度米高度与与空空间间NO3.NO3.独独立立专专属属电电梯梯NO4.NO4.高科技高科技产产品品项目SWOT分析S优势：O机会：1、项目位于城市新区，空气清新，远离1、未来政府部门的规划会带动该地区的发城市的喧嚣，具有比较好的专属性和独立展。性。2、目前项目周边市场高层住宅销售价格已2、交通便利，距离滕州市中心1公里，经逼近4500元/平米，相比较本项目的小公属于新区的高档项目。馆户型及价格都能与周边及市区的高层相抗3、该项目在目前滕州市场绝无仅有的整衡，也为项目带来一批潜在客户。大公馆产层豪宅，具有唯一性。品类型较目前滕州在售项目差异大，无类比4、小邾国城池内墨子故地等历史文化产品，目标客户群特殊，也会为该类产品的古迹。销售带来一定的机遇。5、临近荆河和龙泉广场3、该区域整体环境较好，在整个滕州市属6、对面为高档楼盘“滨江国际花园”于污染相对较小的地区。7、周边配套设施W劣势：T威胁：1、相对豪宅类产品来讲，该项目的总体1、目前项目周边生活配套设施短缺，影体量比较小响客户居住信心；2、项目北侧为小邾村住宅区，跟项目档2、政府宏观对房地产的屡次政策调控；次及形象不相匹配，对客户产生不良的心理3、在宏观调控紧缩的情况下，投资者趋影响。旅游民俗村改造。于理性、更加谨慎。3、周边的生活配套设计不够齐全。4、总价相对较高，产品销售速度可能受4、开发早期周边配套设施不齐全。到影响大。5、大公馆不是纯粹的住宅性质第三部分：项目定位?战略定位?市场定位?形象定位战略定位——项目使命1、打造滕州顶级豪华居住样板2、引领奢华生活新潮流市场定位滕州上层生活豪宅样板形象定位引领平层大宅极致奢享生活打造一座会呼吸的豪宅第四部分：营销节奏?营销策略?营销分阶段主题?营销活动营销大纲目标区域??以以滕州市滕州市为为主主，周，周边边私私营营企企业业主主为为辅辅，，拓拓展到展到枣枣庄庄目标人群??政府政府单单位位//企企业业高高层层//社社会会中中产产富裕富裕阶层阶层//煤煤矿矿主主营销主题??关键关键字字：：奢奢华华//高高调调//豪宅豪宅//古古城池城池风风水水入市时机??按按20112011年年44月月份份营销策略要点策略一：??始始终终以奢以奢华华豪宅的豪宅的姿姿态态打造打造策略二：??营销营销活活动动不不断断，，事件事件营销营销成成主旋律主旋律，一直成，一直成为为焦焦点点策略三：??项项目展示目展示高端高端//奢奢华华//高高格格调调，，真真正吸正吸引引对对味味高端人高端人群群策略四：??样样板房板房营销营销，体，体验验式式营销领营销领先和先和提升提升滕州房地滕州房地产产策略五：??DMDM直投直投//陌陌生生拜拜访访提提供点供点对对点全方位点全方位客客户户服服务务项目营销总时间表2010.122010.122011.042011.042011.102011.102011.122011.12形象蓄水期集中销售期持续销售期首期开盘启动具体执行以开发进度、工程进度、五证办理进度等时间节点为准2011年营销分解形象导入期集中蓄水期开盘强销期持续尾盘期1212月月11.111.1月月22月月33月月44月月55月月---10---10月月1111月月1212月月?项目形象正式亮相?展示中心开放会所开放商业招商?新年新气象名人见面会?样板房开放?销售道具更换??奢侈品展商业推向市场?认筹活动?沙盘、3D、楼书、折页资?PARTTY月月秀业?首期盛大开盘主联谊会料等投入使用?扶贫计划启动?现房实景阶段营销分解形象导入期：2010年12月-2011年2月阶段性营销目的：1、项目豪宅品质形象亮相，树立项目高端/高格调形象2、通过古城池风水关联，让君悦公馆深入人心，地域识别性强3、通过荆河墨子故地将君悦公馆上风上水之地体现的淋漓尽致阶段营销分解营销道具配合：1、品位楼书2、形象折页/海报3、纸袋/名片/文件夹/信签纸等应用物料营销动作配合：1、工地现场围墙完成2、楼体形象画面完成3、2-3块广告牌形象广告