年月20101上海黄浦区外滩地块研究定位报告8-12写字楼市场精品酒店市场滨江公寓市场零售商业市场––––市场综述地块分析发展建议???3本项目上海中央与非中央商务区-4小陆家嘴黄浦南京西路淮海中路虹桥竹园徐家汇其它37%13%13%12%10%8%5%2%年第四季度2009数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部虹桥和黄浦是较早开发的商务区，项目较旧陆家嘴提供优惠税务政策这三个商务区的有上海最好质量的办公楼和有良好的可达性因此这三个商务区的租金最高????近十年来上海甲级写字楼市场转移至浦东小陆家嘴、南京西路和淮海中路是上海的中央商务区??写字楼存量分布5年空置率2009Q4:16.7%空置率吸纳量供应量最高空置率1997:53%之前平方米0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0001,100,00019929293949596979899000102030405060708090%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%从年到年总存量快速增长，入驻率和租金均随之下跌此后新供应量放缓，逐渐被市场吸纳，到年开始出现供不应求局面年大量项目竣工，成为历年最大的供应量年度，平方米整体甲级写字楼供应、吸纳与空置率???1995200120042008837,000数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部6Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4浦西非中央商务区Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4浦东非中央商务区浦西中央商务区Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1浦东中央商务区全市Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q29900010203040506070809Q21999=100020406080100120140160180200大量的供应和降低的需求造成的租金下降。年第四季度租金与年第四季度相比下降。甲级写字楼租金指数??2009200816.3%数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部7四季度空置率右轴数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部()三季度空置率右轴()四季度租金左轴()三季度租金左轴()南京西路淮海中路小陆家嘴黄浦徐家汇虹桥浦东其它人民币天平方米8.48.47.46.36.85.45.48.28.17.16.06.55.25.10123456789//0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%主要商务区租金与空置率比较82012E2011E2010E200920082007浦东平均租金数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部200620052004浦西平均租金200320022001吸纳量200019991998供应量19971996199519940100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0001,100,0001,200,000平方米人民币天平方米024681012141618202224//整体甲级写字楼市场预测过多的供应预示着未来几年租金下降的趋势预计未来几年业主之间的竞争较强，一定程度的租金优惠和免租期可能将吸引租客??9金延大楼永新广场港陆广场东海商业中心二期百腾达厦海洋大厦外滩中心海通证券大厦来福士广场都市总部大楼宏伊大厦创兴金融中心久事大厦浦东发展银行大厦淮海中华大厦新外滩商厦外滩中汇大厦恒基中心1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.12*项目地块乙级办公楼甲级办公楼1516136171810414537298年竣工12010恒基中心预计区域市场发展状况黄浦区–数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部10开发商：方兴地产竣工交付：年月占地面积：约平方米总建筑面积：平方米独栋办公楼：平方米地上四层，地下一层其中则为办公用房，地下层面积为车库停车库：平方米净层高：米标准层面积：约平方米客梯：每栋部上海财富广场??????????2005830,00033,6984,500-5,600()2/31/34,9003.2610-7602数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部11上海财富广场12国际客运中心数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部开发商：方兴地产开工日期：年月竣工日期：年单栋面积：万平方米每幢均具有独立的命名权地块面积：万平方米地块功能：际客运码头、港务大楼、写字楼以及艺术画廊、音乐文化中心总建筑面积：万平方米????????2004520091.5-28.530.213整体办公市场需求稳定增长，空置率保持在较低水平高质素、大面积租赁的客户增长势头明显，欧美公司所占比例较高金融及航运中心的建设将会在未来进一步带动需求市场近年新项目质素不断提高，各项设计标准向国际甲级写字楼标准接近黄浦区未来供应较少，年竣工的恒基项目是短期内唯一的主要办公项目黄浦外滩区域，缺乏地标性的新型超甲级写字楼??????2010办公楼市场分析小结14写字楼市场精品酒店市场滨江公寓市场零售商业市场––––市场综述地块分析发展建议???15陆家嘴本项目外滩人民广场/淮海中路静安徐家汇虹桥高星级酒店分布16浦东黄浦长宁静安卢湾徐汇松江虹口普陀29%16%13%12%9%8%6%5%2%五星级酒店客房数，年2008一星二星三星四星五星房间数010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002002200320042005200620072008酒店供应近五年来酒店总房间数量稳定，高档酒店房间数量不断提高，低端酒店房间数量减少截至年底，浦东、黄浦及长宁五星级酒店客房数占到全市的一半以上??2008数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部17三星四星五星人民币每晚02004006008001,0001,2001,4001,6001,800200420052006200720082009高档酒店市场竞争愈发激烈，近几年的总体平均房价有所下降?酒店市场表现数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部18三星四星五星0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%200420052006200720082009年下半年，中高档酒店的入住率有所回升年上海市世博会前较大的新增量、以及年由于流感和金融危机对旅游市场的影响，对入住率均有一定负面影响??200920102009H1N1酒店市场表现数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部19Q2Q1Q4Q3Q2流感金融危机H1N1Q1Q4同比增长率右轴()Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3过夜游客人数左轴()Q220052006200720082009人数-10%-5%0%5%10%15%20%-1,000,000-500,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,000澳门新西兰新西俄罗斯俄罗印度尼西印度尼泰国意大利意大加拿大加拿澳大利亚澳大利同比增长率右轴()亚马来西英国菲律宾菲律法国新加坡新加德国香港韩国台湾过夜游客人数左轴()美国日本上海最大的客源国：亚洲国家和北美人次-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%旅游者来源-250,000-200,000-150,000-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,000数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部20累积供应量（左轴）新供应量（右轴）间间05001,0001,5002,0002,5003,0003,500199719981999200020012002200320042006200720082009E2010E2011&Beyond05,00010,00015,00020,00025,00030,000年上海世博会前将众多新酒店项目竣工开业，其中不乏国际高端豪华酒店?2010未来五星级酒店供应量数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部21大量、星级酒店供应预计将于年世博会前出现井喷。世博会举办期间，房价和入住率预计比现时将有较大程度的提高。与北京奥运会一样，世博会后将酒店房间数量很有可能高于需求。世博会后，预计房价和入住率将回到目前水平。但由于物业管理费用比较高，房价将可能跌幅不大。从长远看，随着商务和休闲旅客的增加，上海酒店市场提升潜力仍较大。酒店市场预测?????45201022以展示某种文化主题或元素为主要特征具有高水平服务标准及硬件配备设计概念清晰，具有强烈的时代感和别具一格的设计手法面向特定客户群体????目前对精品酒店没有具体的分类精品酒店通常具有风格独特的房间，标准属于五星级的等级或者更高精品酒店特征：精品酒店市场???23静安区马勒别墅饭店卢湾区酒店静安区上海黄浦区朗廷扬子精品酒店徐汇路首席公馆酒店卢湾区新天地浦东柏悦酒店1,200431,10018LapisCasa1,30055JIA1,400961,500301,90053882,50017452235平均房价（约）卢湾区璞邸精品酒店黄浦区房间数量1,1002,100*区域半岛酒店表格中的平均房价为年月的统计结果半岛酒店目前仍然处于推广期阶段，预计待正式营业时，平均房价将达到元以上注：1.20091-102.3,000上海主要精品顶级酒店/项目名称目前上海真正的精品酒店较少，估计大约至个。为了提供独家服务，大部分精品酒店的房间数量较少。酒店星级评定当局计划