谨呈：深业鹏基房产Peakonthepromoter巅峰上的推手深业.锦绣姜城10年度整合营销策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京厚石房地产投资咨询有限公司所有，未经南京厚石房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.4.6PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn这是一个让人激动与兴奋的项目深圳品牌大鳄城市发展核心现代经典风格市府正对面CBD\CLD双心门户最长滨河公园如此地段-如此实力-如此资源当众多优越荟萃与此的时候销售已经不是很难的问题PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn【但是，厚石认为】卖的好并不等于卖的漂亮卖的好并不等于做的好PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn【厚石-战略前洞察】PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn洞察洞察11：目标：目标VSVS任务任务7595万VS3个月年度销售指标：7595万；2010年10月1日销售开盘年度价格目标：3750元/㎡；10月11月12月（平均每月70套）预计需要完成20000方销售体量200套房源去化完成姜堰最高销冠：月度60套左右；要想完成全年销售目标就必须做到最后3月全城月度销售冠军工程施工进度、18层高层抗性压力、价格的接受度问题都是考验PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn洞察洞察22：入乡：入乡VSVS随俗随俗外来大鳄如何快速融入和了解本地市场？也将成为本案取胜的关键【客群心理研究、行销手段研究、媒体通路研究、消费习惯研究】鹏基需要的是适应姜堰和深度了解姜堰，而不是轻视姜堰失败案例：2008初，广州恒大进军南京，以高调进行亮相，经过以2个月1200万的疯狂代价，取得了开盘46套的丢人业绩；平均套数成本达到惊人的26万，造成的结果是南京恒大总经理被迅速调离，另一恶果是恒大项目一直处于低价徘徊阶段。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn洞察洞察33：销售：销售VSVS蓄水蓄水10/1营销中2010年5月展会心开放/开盘10/27封顶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月长达5月的蓄水期预计产品上市长达5月的销售蓄水，如何才不至于客户流失?大盘首次登陆如何制造连续性节点引擎？PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn洞察洞察44：：突破突破VSVS创新创新东方巴黎城府西人家市中心项目广盛大厦锦绣姜城形象如何突破？定位如何突破？推广如何突破？如何为姜城注入一种焕然一新的感觉？PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn战略问题梳理归纳问题1：在相对较紧情况下，如何完成全年任务？问题2：如何适应本土市场并展开系列行销运动？问题3：在长跨度时间下如何展开有效蓄水？问题4：即将登陆的锦绣姜城，什么样的形象才能突显气质？PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cncontents报告目录第一部分观局=锦绣姜城10年度市场专题第二部分破局=锦绣姜城10年度策略专题第三部分搅局=锦绣姜城10年度推广专题第四部分稳局=锦绣姜城10年度销售专题PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn汇报观局=锦绣姜城10年度市场专题第一部分PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn政策城市楼市竞争客群PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn财政部、税务总局明确首次购买普通住房政策走势契税优惠政策2010年４月１日电财政部、国家税务总局日前发布通知明确，对两个或两个以上个人共同购买９０平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这份名为《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》旨在对２００８年发布的《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中提及的首次购买普通住房契税优惠政策进一步予以明确。财政部和国家税务总局在这份２００８年发布的通知中曾规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％。但通知并没有对个人首次购买普通住房作具体限定。这一优惠政策自２００８年１１月１日起实施。规范首套房政策将打击投资和改善型住房需求，对于后市楼市来说充满不可预测性PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn城市引擎六大引擎集合--驱动新城无限未来政府引擎城市引擎交通引擎产业引擎休闲引擎配套引擎PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn城市引擎城市引擎姜堰城市发展西进南延，西进是主流，泰姜城市一体化进程加快天目居山桥住中心居住特区西部新色风貌区城市核心区节点姜堰旧城特色风特色风貌貌区本案区南部新城特色风貌区?泰州最新规划方向：主城区南拓、东进、西优、北控；东进，就是要择机整合东部用地，重点建设火车站街区，加强与姜堰城区在空间、交通等方面的对接，促进与姜堰城区的一体化发展。?姜堰未来撤市并区，城市发展迎来契机PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn政府引擎城市引擎新市政府落地河西，迎来发展大契机?姜堰新市政府搬迁河西，为河西发展迎来政务时代，河西的发展和政府息息相关?政府搬迁河西，一方面有利于集中办公，一方面也有利于招商引资，发展姜堰经济开发区新市政府的落地将带动周边经济的发展和人口的集中，也势必带来配套和交通的完善PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn产业引擎城市引擎百平方公里、300余家企业落户开发区?开发区重点发展五金机械、建材、汽车、摩托车零部件、船舶配件等已有特色产业，而今突出发展新能源、石油装备制造业、新材料、生物医药、环保、电子信息、现代服务业及相关产业等技术含量高、附加值高的新兴产业，把开发区建设成具有先进水平的综合工业新区。开发区员工为本案提供可靠的置业群体PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn交通引擎城市引擎沪通城际的开通，将姜堰导入大城市时代?2005年7月1日，宁启铁路南京至南通段客运与泰州站同时投入运营，至此宁启铁路一期工程完成并开通运营。宁启铁路二期工程南通至启东段至今仍未动工?沪通铁路自2008年2月立项至今，跨越长江工程方案一直是研究和论证的重点。针对沪通铁路原苏通公路大桥下游桥隧越江方案，环评单位已于2009年12月完成了环评报告的编制工作沪通铁路将成为苏中、苏北地区与上海之间连接的以客运为主、兼顾货运的最便捷通道，将使上海至徐州、南京节点间形成新通道PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn休闲引擎城市引擎中干河风光带带动周边休闲配套?河滨广场位于姜堰城区中干河西侧，北起正太大桥，南至金湖湾大桥，南北长650米，东西宽80米，总面积52320平方米?河滨广场始建于2004年10月，于2005年4月开放，整个河滨广场的创意为：三水汇聚，紫气东来；九九归一，人水和谐；乐起泉舞，民安国泰；球运风水，辈出贤才。中干河风光带打造为姜堰人民提供休闲去处，也为项目提供丰富的景观资源PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn配套引擎城市引擎姜堰金湖湾美食一条街?金湖湾美食一条街为姜堰两街重点建设之一，打造姜堰具有风情特色美食街PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn城市引擎现状不足，前景可期六城市引擎姜泰城市一体化大政府引擎市政府迁入新城区开发区与新城区相连引产业引擎交通引擎城际铁路连通大城开启新区新时代擎市时代开启休闲引擎1公里河滨广场休闲带配套引擎金湖湾美食街西部目前是城市发展的主流方向，是由政府导入而兴起的新城区，但是起步晚，各项城市配套相对不足，影响了区域的进一步向上的空间，未来区域前景看好PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn城市现有产业层级较低，第二产业占主要市场环境地位2009年姜堰生产总值及三大产业比例生产总值可比增长16016%143.314.90%14014%14.20%12012%10092.2210%808%606%4.70%404%20.24202%00%第一产业第二产业第三产业数据来源：姜堰统计局三大产业占比第一产业第二产业仍为主导产业8%第三产业姜堰市三次产业为二、三、一的格36%局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业第二产业56%数据来源：姜堰统计局PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn姜堰市城市化水平中等，对外吸纳人口能量不足市场环境80.00%70.00%城市化率60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%江阴昆山泰州兴化靖江泰兴姜堰大丰市市市市市市市市数据来源：各地统计局江苏省各市城市化率比较90苏南水平根据规划姜堰2010年城市化率达到757066.16550%，但与长三角城市还