慧通?1中添威笋岗商业项目策划定位报告前言本报告完成时间从2月6日至3月26日，共32个工作日，我司多名工作人员参与到项目工作中。为?求报告定位的准确性，我们深入调查?深圳建材家装、玩具、眼镜、钟表专业市场以及广州眼镜、钟表、成人用品交?等专业市场，并对相关商家进??访谈。同时对笋岗主要街道商业进?地毯式调查。慧通?2）零售商业街）专业市场21慧通?3第一部分：项目及区位分析第二部分：项目发展方向多向研究第三部分：项目定位及业态组合第四部分：项目其他建议第四部分：招商资源报告思?慧通?4一、项目及区位分析60≤数?5700564040≤4层容积?3126.632222mmmm％单位≤1.82慧通?5项目公厕建筑面积容积?覆盖?楼层层数商品批发建筑面积总建筑面积规划总用地面积其中项目规划指标本案慧通?6优势?势1、150米左右临街城市展示面，广告效应极佳；2、笋岗片区中心地段；3、多条公交车线经过，交通?捷。1、地块总建筑规模小，结构狭长，进深较短；2、停车位数?有限。项目优?势分析数据来源：笋岗街道办慧通?7北至泥岗东路、西至红岭北路、南至笋岗东路、东至洪湖西路常住人口8万多人，其中户籍人口3万多人，暂住人口5万多人集物?、仓储、交通运输、商业、住?于一体约850家?营业收入1000万元以上已转型的仓库有28栋（约30万平方米），其他类型商业约13万平方米约80万平方米（现为临时建筑物）约30万平方米定位辖区范围人口概况法人企业现有商业规模笋岗片区概况其中：138户企业园区待建土地存?有意向改造改建土地约5万平方米约1万平方米约0.5万平方米约20.3万平方米约14.2万平方米约2.11万平方米约43.11万平方米家居建材汽贸文玩窗帘片区业态总体?工艺品慧通?8家居家私装潢一条街文具玩具批发市场汽配、旧车置换、汽车销售检修一条街笋岗片区主要商业概况慧通?9笋岗片区商业业态百分比商家反馈意见≥要求：1、层高4.5米，提供夹层空间2、提供免租期或租赁优惠3、提供宣传广告支持要求：1、层高5.5米，2、提供免租期或租赁优惠3、提供宣传广告支持4、商铺形态为开放式空间5、提供中央空调慧通?10现状≥3层(4层为仓库)经营面积约10000平方米层高3米，停车位约50个设1手扶梯重点考虑经营品种是否齐全3层经营面积约8000平方米层高3.3米，停车位1OO个设1货1客1手扶电梯首层85元/平米、每?递增8%免租期5个月又一居笋岗玩具代表商家文具玩具灯饰目标业态项目片区主要商家情况1商家反馈意见要求：1、商业项目是否有充足人?2、停车位?少于100个要求:1、租??宜2、单铺面积约600~1000平米要求:1、严格选择进驻商家现状慧通?11≥≥≥≥单层，面积2万平方米层高4米临街面150米，但无临街铺停车位150个多层，面积2000平方米层高5米，租?30元／平米?提供停车位经营方式以批发为准5层，(6楼为家装公司)经营面积约8万平方米提供约180个免费停车位汉飞家之宝好百?代表商家家私目标业态建材超市窗帘布艺项目片区主要商家情况2慧通?121、现代化物?园区，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交?于一体；2、多条交通干线贯穿其中，交通?捷；3、笋岗片区成为深圳一个独特的专业市场集聚地，荟萃汽车销售、工艺品、装饰材?、文化用品、药品、五?工具、仓储业，形成?一个崭新的“宝安?＂商圈；4、笋岗片区沿宝安??、梅园?、桃园?、?园?形成三条有特色的商业圈：宝安??(临梅园?)家居家私装潢一条街：桃园?汽配、旧车置换、汽车销售检修一条街；宝安??(临桃园?)文具玩具批发市场。???笋岗片区小结慧通?13规模体?难以在周边较大规模专业市场中脱颖而出2项目处于笋岗物?区中心地段，各类专业市场围绕在周边项目多条交通主干道贯穿东西南?，商业活动?捷150多米临街面具有较高商业价值5700m????项目与笋岗片区的关系）零售商业街）专业市场21慧通?14第一部分：项目及区位分析第二部分：项目发展方向多向研究第三部分：项目定位及业态组合第四部分：项目其他建议第四部分：招商资源报告思?慧通?151）专业市场2）?售商业街二、项目发展方向多向研究慧通?16第一部分：第一项论证专业市场定位关键：如何解决项目收益最大化的问题两个方向选择：专业市场和?售商业街灯饰定位方向慧通?17细分领域灯饰、瓷砖、洁具、木地板、门、橱柜等13项物业结合?家居建材主?市场主?市场细分领域专业市场定位方向一眼镜钟表定位方向价值最大化物业结合?慧通?18电子－－无法与主?市场竞争眼镜－－容?形成领跑优势钟表－－单位租?水平高深圳优势产业领域电子眼镜钟表专业市场定位方向二专业专业灯饰专业市场眼镜市场钟表市场???慧通?19专业市场的研判（能否做？）深圳优势产业主?市场细分领域慧通?20灯饰市场灯饰行业：建材家居主流领域的细分市场，可借势笋岗片区产业优势专业市场研判一数据来源：深圳照明协会20%400亿元接近1000亿元慧通?217000家左右，其中还包括电光源、灯头灯座、电器附件等配套厂家。家庭消费?全国灯饰企业数?全国灯饰?业总产值每?灯饰?业速?增长全国灯饰市场规模700数据来源：深圳照明协会近300家400多家慧通?22照明电器企业数?其中：LED生产企业生产与销售高效照明节能产品的企业深圳照明电器厂家数?开业时间2002?3月28日2003?3月12日1993?2000?10月2003?12月2003?11月1999?1月30日1993?2003?9月16日2006?8月12日2000?面积22000平方米20000平方米5000平方米38000平方米40000平方米80000平方米20000平方米10000平方米30000平方米10000平方米20000平方米慧通?23地址宝安??4008号笋岗?园??三号宝安??5号深长大厦1F宝安??人才大市场旁宝安??笋岗仓库832栋宝安??与梅园?交汇处洪湖?1号宝安??桃园商业大厦1-2楼笋岗物?区梅园?807、808栋宝安??深业物?大厦一楼大堂罗湖区?园?与梅园?交汇处名称百安居建材超市乐安居笋岗店福来居艺展中心笋岗香江家居博览中心好百?深圳总店好百?深圳洪湖店?宝来名家私超凡家居广场家之福中心店家之福交?中心总面积：29.5万平方米＋又一居（1至3楼）8000平方米＝30.3万平方米罗湖区主要建材家居综合性卖场数?（含有灯饰照明）开业时间2004?4月2004?3月2003?10月2000?2001?12月2004?11月2006?5月2006?6月面积26.612000平方米60000平方米30000平方米32000平方米18000平方米100000平方米8000平方米20000平方米总面积：万平方米慧通?24地址滨河大道车公庙云松大厦首层福强?与沙嘴?交汇处八卦四?23号（原国展中心旁）彩田?3006号彩田南?3010号彩天名苑裙楼1—4层福田区益田南?皇庭世纪裙楼香蜜湖水上乐园西侧福田区泰然工业园泰然八?96号名称福田区主要建材家居综合性卖场数?（含有灯饰照明）百安居泰然店乐安居福田核心店国安居好百?彩田店A区好百?彩田店B区?海马国际家居世博中心世纪中心香密湖店泰安居装饰材?广场开业时间2003?8月2002?8月1998?6月2006?7月2006?12月面积11.9总面积：万平方米10000平方米30000平方米6000平方米10000平方米18000平方米45000平方米慧通?25地址南山大道与深南大道交汇处后海大道与创业?交汇处南山区桂庙?雅西部市场二楼南山区南新?仓前锦福苑01－02栋南山区深圳南山区南海大道海王大厦南面深圳市深南大道9039号（世界之窗西侧）名称南山区主要建材家居综合性卖场数?（含有灯饰照明）百安居南山店乐安居南山店?雅灯饰超级市场?雅建材超级市场世纪中心南山店博耐家居1经营灯饰街铺如田贝四?等0.8又一居（1－3楼）万平方米11.95.15南山慧通?26万平方米26.6约10％福田3.8529.5罗湖区域深圳关内主要灯饰卖场经营面积估算：5.15万平方米总灯饰经营面积面积（万平方米）综合性建材卖场灯饰所占比?深圳关内主要灯饰卖场经营面积估算住?总套数100024套总?额3.22－5.34亿元高档住?(含别墅)11392套5000－8000元5696－9113万元慧通?27普通住?88632套3000－5000元2.65－4.43亿元家居用灯（含有插座等配件）需求：3.22－5.34亿元指标住?套数户均灯饰消费额灯饰消费总额以2005?深圳市二级市场住?商品房销售套数为标准估算深圳灯饰市场需求有两类一类为家居用灯（含有插座等配件），此类有估算一类为工程用灯，此类需求小部分在市场，大批?在产地，难以估算慧通?28以上分析结果，灯饰?业单位租?并?高，?业竞争激?，难以实现项目收益最大化1、深圳关内灯饰经营面积5.15万平方米，2005?深圳二级住?商品房套数对家装灯饰需求?有3.22－5.34亿元；2、灯饰平效：经营面积?营业额约6252.4－10368.9元/平方米，月营业额为521－864元/平方米，每月租?占有销售?以10％计算为52.1－86.4元/平方米；3、以上含有灯饰照明的建材综合型卖场大部分建筑面积都在1万平方米以上，规模优势比较明显；4、关内建材装饰市场区域主要集中在罗湖地区，以笋岗为核心，竞争比较激?.分析小结慧通?2961296125有意向比?37％8家6家4家15家15家20家68家商家访谈数?100%100%90％100%100%约80%商家入驻?14家47家54家慧通?30约50家约15家