中元*立方寓整合营销提案报告宁波天启&开启机构2009.06报告结构?项目现状?竞争分析?策略部署?价格推导?广告建议PART1:项目现状解读?总平面图?主要经济指标?周边区位、配套?户型配比?开发商简介项目概况物业地址：江北区洪塘长阳路与广元路交界建筑类别：高层楼层状况：4幢小高层住宅楼（2幢8层，2幢9层），共628套项目分布：南北两侧各排布2幢高层四车道马路，中间被4车道马路分隔占地面积:17357平方米总建筑面积:42253平方米主力面积：35-51㎡绿化率：20%容积率：2.1开发商:宁波中元房地产开发有限公司投资商:宁波中元房地产开发有限公司社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目四至地貌江北工业园区印刷包装厂塑料加工厂造纸厂本案长阳路在建工厂广元路宁波甬港茶厂项目处于工业园区，周边欠缺居住感项目临近轻度污染企业，居住抗性较大项目区位3公里生活圈?距离天一广场11公里本案5KM4.5KM?距离湾头7.2公里7.2KM?距离江北大桥6.426.42KM?距离慈城5公里11KM?距离未来江北新城中心4.5公里?项目半径1.5公里内为纯工业厂房布局项目半径3公里生活圈内无生活配套S产品认知-朝向朝向分析?项目绝大多数产品为南北朝向?少数边套东西朝向?70%以上产品透风采光性好?项目为4梯32户，电梯使用率高，高峰时拥挤南北朝向户型为主力产品配比栋号户数（户）备注11层21挑高5.3米，少量4.8米商业31层13部分物业经营用房面积30-392-8层19940-492-8层352住宅50-592-8层1960以上2-8层58合计662其中住宅可售628户型配比面积段户数套数例?本案30-50㎡合计551套60-80589.24%，占总套数的87.74%；50-59193.03%?其中40-50㎡的合计35240-4935256.05%套，占总套数的56.05%30-3919931.69%纯粹小户型，30-50㎡为主代表户型层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积户型分析户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力面积50平米1、面宽小，进深长2、超值空间，买一层送一层2、4米8层隔2层，空间感局促3、2层结构合理3、2层无卫生间，居住不便4、1层有阳台4、2层过道狭窄利用率不高5、框架结构个性1、B、G户型2层有1暗间，通风不佳2、A、F-b户型2层1房间过小户型开间太窄，采光不佳；部分房源暗间通风不佳在LOFT同类产品中，户型设计中规中矩小结-项目解读【规划配套】?江北边缘地段?加工型工业区内，生活配套与氛围缺失?规划孤零零的四幢楼被四车道马路横断、没有其余配套?规模小、物业类型偏小众【产品小结】?LOFT的常规设计，与宁波之前产品对比，胜在精装修PART2:竞争力分析-市场再读江北经济数据研究宁波市与江北区历年GDP走势江北区GDP占宁波全市GDP比重不足5%且近年来比值不断降低；江北区三大产业工业比值40%以上，远远高于海曙、江东区水准;江北区第三产业发展滞后，人口增长远低于其他区域江北人口密度研究宁波市老三区人口密度示意图?江北区人口密度较低?尽管近年来人口不断增长，但是与海曙、江东人口密度仍有较大差距?江北区人口平均密度约1123人/平方公里?慈城人口密度约550人/平方公里?洪塘街道西片区人口密度约100人/平方公里?庄市街道、洪塘街道中心区人口密度约2000人/平方公里?湾头区域越靠近三江口人口密度越高，接近8000人/平方公里，新三江口人口引入尚未展开，约估为3000人/平方公里区域人口密度低，短期未来人口导入性弱江北区域内部划分江北区以城市综合体为突破口，荪湖旅游全力发展以下区域：工宁波西大门?湾头休闲商务区——新三江口业本案?杭州湾大桥宁波门户区区?荪湖旅游度假区宝庆寺?核心滨水区新三江口?宝庆寺地块商业核心滨水区第三产业是未来发展重点江北未来发展研究本本案案工业区、农民房创业园去、住宅区外延区域少数小区、安置房、农民房现代住宅小区密集、未来人口聚居区郊城区市化湾头滨水核心区、规划中湾头化工趋业区势化向逐西渐北加方强城市核心地带向城市核心地带拓展现在未来本案目前处于郊区城乡结合部，板块构成以工业厂房和农民房为主本案区位处于江北板块城市化拓展方向上，未来城市住宅规划最外围随着江北城市化进行，未来江北中心将逐渐北移，而本案也将得益洪塘板块研究?洪塘街道中心偏东区块以居住为主要功能的江北新城?洪塘街道西侧偏南以工业厂房旅游及居住为主的科技产业园区?洪塘街道北侧借助慈城新城、荪湖开发以旅游、居住为主要功能的区块新城核心居住区工业园区本案身处工业园区中心，居住氛围先天较弱相邻区块辐射研究?本案处于规划慈城新城和江北新区之间；?慈城未来的建设发展目标，集生态旅游、度假休闲、高尚住宅为一体的新城区；慈城新城5公里?江北新区包括新区商务启动区块，投创中心商贸区块，洪塘南区商务区块，4个人口集聚道路两旁厂房、空地较多本案自西向东由工业园区向区；功能定位是：集高品质的行政办公、商业，住宅小区少住宅区过度，城市感越来越强商务、居住、休闲、文化、体育等功能的综合4.5公里性城市新区，以及湾头、新三江口中心城的副商业中心。江北新区未来江北新区以及慈城新城的开发将带动本案所在板块发展慈城新城、江北新区目前仍处于规划中，目前对本案影响有限轨道交通规划?4号线规划路线图：?慈城西站、慈城站、慈城新城站、应家站、江北工业区站、广厦怡亭站、庄桥货站、双东路站、翠柏里站、大卿桥站、柳西新村站、火车南站、兴宁桥西站、兴宁桥东站、白鹤公园站、儿童乐园站、宁波东站站、潘火站、下应站、下应东站、东钱湖站、云龙站、东钱湖南站4号线4号线的通车是对本地块最大的利好消息目前4号线尚处于规划之中，具体通车尚没有确切日期机场路延伸线规划?机场路北延工程南起江北大道329国道?北至绕城高速公路?全长约4375米本案红色为延伸段?江北大道机场路改造属于江北区道路改造的一部分，包括庆南路北延、绕城高速连接线、环城北路改线段、机场路北延、云飞路一期和梅堰路等道路；全面开通湾头大桥、青林渡大桥的整体改造，目的是确保“五横四纵”都市快速路网体系建成。机场路北延形成高速环路－快速环路－主干道路网络使项目更快速的融入到城市高速网络万达即将登陆江北本案?目前江北区人民政府北迁具体地江北万达点尚未确定；但据本案仍有4.5公里左右路程?未来江北大桥北侧宝庆寺地块成功签约万达广场，江北湾头区商业引擎功能加强随着区政府迁移、湾头、万达等项目的启动，机场路、轻轨等交通设施的完善，未来江北的城市凝聚力将更突出。商业卫生配套规划本案?江北区洪塘南侧江北区人民医院规划在建，建成后江北区医疗卫生配套将大大加强；人民医院江北万达商业、医疗卫生配套对区域功能的提升起到促进作用区域竞争格局盛世嘉苑立方寓奥林花园洪都花园亲亲家园未售售罄尾盘主要竞争个案盛世嘉苑物业地址：江北区江北洪塘长兴路建筑类别：多层楼层状况：23栋多层，6层+阁楼占地面积:45000平方米总建筑面积:67000平方米总户数:700主力面积：60-120㎡绿化率：30%容积率：1.5开盘情况：一期：开盘时间在2008年1月16日。二期：开盘时间在2008年4月18日。盛世嘉苑价格（开盘表客户工作区客户收入推案时间面积段总价区间销售情况客户情况客户构成价）域（年）首次置业08年1月60-120550030-60万95.00%90%；30岁以江北区60%海曙区下50%单身25%两口10%；江东3-7万之家60%三口区10%鄞州首次置业之家15%09年5月初（多区5%其他80-1008800-900040-55万85.00%90%；30岁以层）15%下50%江北客户占了绝大部分，尤其以周边客户所占比例最大；30岁以下客户占比例50%左右，客户收入属于宁波偏低水平盛世嘉苑本案户型VS两房两厅户型分析（40-50万左右）两房朝南所有功能全亮间南北通透合理利用通道空间全景飘窗全景一房朝南阳台暗间较多主要竞争个案奥林80物业地址：洪都路和洪塘中路交叉口建筑类别：高层、多层楼层状况：别墅式多层共13幢，共1568套，中高层（约12-14层）20幢建筑面积：160000平米占地面积：10万平米主力面积：80-90㎡绿化率：开盘情况：30%；容积率：1.6一期第二批：开盘时间在2008年3月26日。一期第一批：开盘时间在2008年1月16日。二期：开盘时间在2009年3月24号二期第二批：2009年4月底二期第三批：2009年5月初二期第四批：09年5月中旬7——40套88和92，88为中间ABA8——51套80和96，边套96，80在中间ABBA11——42套80的21套，其余97的15——36套90的16——35套90的17——40套40的18——20套97的，其余9020——40套90的其中阁楼或底层面积单独计算，约估未推产品70%以上90㎡15%80㎡，15%97㎡80㎡左90㎡左95㎡以面积段右右上比例20%70%10%7、8、11、15、16、17、18、20幢总计348套房源未推面积段以88—90㎡为主红色标明为未推奥林80价格（开盘表客户工作区客户收入推案时间面积段总价区间销售情况客户情况客户构成价）域（年）首次置业09年3月（多层）75-1108100多层不计算100.00%70%；30岁以下60%首次置业09年5月初（多多层不计算80-1008800-900065.00%50%；30岁以层）下40%江北区30%海曙区首次置业单身30%两口09年4月底（高30%；江东80-142700050-98万80.00%65%；30岁以5-10万