【呈:恒福地产】——让盘县走向世界！[恒福·盘县住宅项目前期定位报告]版权声明：2012-3本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公14／10／16司书面许可，不得擅自向其它本报告是严格保密的任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1汇报思路项目属性界定目标解析及核心问题项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略及定位总体规划实施区域属性城市盘县地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽项目属性区位喉”之称，矿产资源丰富，县域经济发达?盘县位于贵州西部、六盘水市西南部，地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽喉”之称，周边与水城县、普安县、兴义市和云南省富源县、宣威市接壤。?全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里。县人民政府驻地红果经济开发区。县域矿产资源拉动经济增长盘县矿产主要集中在县城周边，煤矿老板都是比较有钱的，听说现在政府在整顿煤矿产业。——出租车司机本报告是严格保密的。3区域属性交通盘县交通便利，是贵州西部乃至西南地区的重要项目属性区位陆路交通枢纽，被誉为“金三角下的一颗明珠”。?盘县区位优势突出，交贵昆铁路320国道镇胜高速通便利。南昆铁路212省道水盘高速?盘县地处贵阳和昆明、水红铁路南宁和成都（重庆）的几何结点上，境内320国道镇胜高速公路横贯东西，212省道和在建的水盘高速公路纵贯南北；?贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在红果交汇，为盘县东进贵阳，西出昆明，北上川渝，南下两广提供了便捷的交通条件，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽，被誉为“金三角下的一颗明珠”。本报告是严格保密的。4区域属性经济中国西部百强县第21位、贵州经济强县第2项目属性区位位，跻身全国中小城市最具投资潜力的百强县?全县生产总值突破200亿元，增长15.2%；固定盘县年GDP总量（万元）资产投资突破100亿元，300完成118亿元，增25045.25%；财政总收入突200破40亿元，完成40.48150GDP总量（万元）亿元，增长18.11%，其100中地方财政一般预算收入50完成19.65亿元，增长02007年2008年2009年2010年2011年26.4%。其他指标完成情况较好：社会消费品零售总额完成35.17亿元，增20.17%；农民人均纯收入达3510元，增长15.53%；城镇化率达到32.5%；招商引资工作取得新进展，共引进项目20个，实际到位资金27.03亿元，增长33.15%本报告是严格保密的。5区域属性城市月亮山为城市扩容的增长极，目前生活配套极项目属性区位不完善，暂缺乏内生型产业支撑；但前景向好项目地块县政府距市中心约10－15分钟车程客户语录：月亮山广场前面，听说以后要建商业风情街，旁边又是山，环境比较好，古色古香。觉得那里有很大的升值空间，觉像体育馆周边的项目几乎没什么升值空间了。里面将会修条路直进入大规模开发时期通….（具体不太清楚）。——杨先生本地人私营建材业主本报告是严格保密的。6区域属性经济指标中等规模、高容积，地块原状为山体,与地项目属性项目四至面高底落差较大，无明显强势自然资源１规划指标：?占地面积：51000平方米１（约148亩）；其中商业12000平；住宅224万平米、酒店37000平米。?建筑面积：约30万平2?容积率：住宅5.83?其他：限高98米?楼面地价=460元/平米2本报告是严格保密的。7区域属性经济指标紧邻320国道，通达性强，昭示性好，但周边项目属性项目四至生活配套极为缺失，客户抗性较大2１33１2月亮山广场对面（项目下面）那一块地，政府规划上将建成为商业步行街，购物广场，配１套也有有高层住宅建设。——某负责人红果房产局本报告是严格保密的。8[属性界定]五线资源型城市,无强势自然资源,生活配套极为缺失的高容积率、中等规模项目?区域属性：全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里，矿产资源丰富，煤电产业发展迅五线资源型城市速。境内已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金、铅、锌等20多种，全县原煤产量达563.32万吨，盘县位于贵州省西部，六盘水市西南部，是贵州的西大门，地处贵州通往云南的交通要道，东进滇黔咽喉贵阳，西出昆明，北上川渝，南下两广的便捷交通要道?项目属性：住宅容积率5.8;项目占地5万㎡,总建筑面积大规模,高容积率30万㎡,在盘县属于大规模项目地块为坡地，加大施工难度和成本，东面远处有无强势自然资源山体资源项目周边生活配套极为缺失，生活氛围极不成熟生活配套极为缺失，客户存在较大抗性本报告是严格保密的。9汇报思路项目属性界定目标解析及核心问题项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略及定位总体规划实施本报告是严格保密的。10开发商提出的项目开发目标开发商目标01开发目标1、名：树立恒福地产在盘县的影响力与知名度2、利：盈利作为项目的首要目标“这个项目一定要打响品牌，实现盈利。”——恒福地产黄总02企业困惑1、首次开发地产如何打响知名度？2、住宅部分各种物业形态的体量及定位？3、如何保证快速回款维持现金流？本报告是严格保密的。11本案的操作不能只从项目角度出发，应站在我们对目标理解更高的角度多元化的分析我们项目本本项项目到底目到底承担承担什什么样么样的的职责职责？？城市发展层面企业层面项目层面?代言盘县城市新名片和?通过本案的操作奠定?启动阶段规避风险，实新高度；恒福在房地产开发领现较稳定现金流，后续域的专业经验，为企开发实现利润最大化?颠覆盘县现有人居模式业后续开发树立品牌?，提升盘县整体居住品影响力；树立项目专属的市场影质；响力；实现名利双收?打造企业标杆，展示?建立恒福与政府良好的恒福开发实力，稳坐合作关系，为恒福的战盘县第一；略发展做好铺垫?项目如何从城市发展角度占位？?项目选择什么样的盈利模式组合？承载使命——恒福发全面蜕变，从区域运营、企业?如何规避风险，保证启动期的资开发、盈利模式、项目打造等层面做全线蜕变！金投入和安全回收？本报告是严格保密的。12对目标的理解，通过金字塔结构来分析和界定目标解析核心问题我们想要什么？（R2）我们面临的矛盾？（S）?要“利”——在市场转型盘整期，控制市场风?企业层面：初次开发经验不足与品牌影响力险的前提下，实现稳定且不贬损项目价值的现在盘县相对有限；金流；+?项目层面：高容积、陌生区域、配套不完善?要“名”——实现在恒福在房地产开发领域的VS项目的生存与盈利能力；专业经验，奠定项目在盘县房地产市场的影响?市场层面：市场供应逐渐增多、竞争激烈VS力。新增需求有限。基于市场与客户，挖掘机会，项目实现的障碍？我们对目标的解读：在解决项目生存的基础上，建立安全、稳健的盈利模式，实现品牌价值资金的标杆树立安全?在面临亟待盘整的市场，控制资?作为贵司进入盘县首个开发楼盘，从金风险是第一位的。公司战略发展角度，需考虑一定的品牌实现。本报告是严格保密的。13项目如何占位？住宅部分盈利模式的选择？核心问题界定项目核心价值的构建及如何牵引外围客户？竞争突围、客户牵引天生丽质?项目面临盘县月亮山板块与城区板块之战，板?前景向好的地段资源，适合居住块内的区域尚未得到认同的片区；?猴子山片区：盘县城市未来发?客户对项目目前区位不展的新增长极，潜力巨大；?从公司长远发展与认可，如何牵引。?紧邻高速公路，通达全国项目的利润实现来看，微距出行?，项目需要品质化启项目如何占位？高层住宅部分选?前后均有山地资源动，赢得客户感召力择怎样的盈利模式保证启动期资金与市场影响力。安全和利润最大化？?住宅需要建立怎样的核心价值体系牵引外围客户？本报告是严格保密的。14汇报思路项目属性界定目标解析及核心问题项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略及定位总体规划实施本报告是严格保密的。151面面临临的市的市场场背背景。景。14／10／1616据GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增宏观大势宏观大势长，高通胀”的区间滑行，仍没有摆脱进入滞涨的危险。14／10／1617准备金率于2月24日第二次下调，金融市场释放宏观市场一定资金；货币政策已转向，但大幅度放松预期难以实现。14／10／1618国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放政策调控政策调控松，促进房价合理调整。14／10／1619政策不放松，调控常态化。随着调控力度的持续收政策调控政策调控紧，政策的传导效应将会波及四、五线城市。?各种迹象显示，本轮调控周期将会长期化和常态化，高端客户对政策持续调控敏感度较高，对于高端产品的销售会带来一定的冲击。?地方政府的土地财政还将持续，周期性调控政策的不确定性，传闻中的物业税政策未能落地，面对调控也许并不是想象中那样悲观，而是可以有所作为。?“北上广深”一线城市，一线品牌发展商均启动了“过冬计划”，降价风潮开始席卷各大城市。11年项目卖的不好，市场比2012年将是地产行业的过冬年。较冷，我们的价格又要高点“过冬策略”：现金为王、积极卖，客户观望比较多。楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼——浅水湾．胡小姐身体。——万科郁亮本报告是严格保密的。20受政策调控影响，市场持续低迷，客户呈持币观望市市场预场预测测，整个市场预计在12年底才能全面恢复。14／10／1621审时度势，谨慎应因……我们面对是一个混沌的战场，处在市场盘整的前夜诸多不利的市场因素增加了我们实现目标的难度！那么，本项目成功突围的机会在哪里？22城市机会：——盘县属于典型的资源型城市，资源拉升了整个城市的经济，随着经济增长，生活水平提高，买房成为有钱人的首选　盘县矿产资源丰富，煤电产业发展迅速。境内已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金、铅、锌等20多种，其中煤炭资源