天颐桃源整体推广思路本报告是严格保密的。谨呈：厦门大美洋安溪湖头镇新华都项目发展研究报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。快速回笼资金，收回成本目标在保证资金安全的前提下实现项目价值最大化本报告是严格保密的。报告大纲项目区位项目区位周边交通周边交通//配套配套安安溪溪项目界定项目界定地块四至地块四至湖湖头头镇镇湖头住房消费行为调查项目项目SWOTSWOT分析分析新新华华都都项目市场定位项目价值点提炼项目价值点提炼项项目目发发项目物业发展建议展展研研究究启动区建议报报告告本报告是严格保密的。地块解析地块地处安溪最大的重工业基地湖头镇。经济强劲，辐射能力强。地块区位人口全镇辖29个村，3个社区居委会，常住人口8万多人，流动人口1万GDP2007年，全镇GDP60亿，占安溪1/3支柱产业钢铁、水泥、服装、食品加工、旅游服务五大支柱产业区域定位大力发展重工业，打造安溪最大的重工业基地辐射能力计划新城区面积拓展至30平方公里，人口达到30万人，辐射和带动周边半径100公里范围内的目标便利性距厦门特区130公里，离大泉州经济区90公里,省道307线穿镇而过本报告是严格保密的。地块解析项目位于湖头新城核心位置，临溪而立，与老城区仅一桥之隔，对交通状况外交通便捷往安溪湖头老城区本地块湖头大桥往感德本报告是严格保密的。地块解析项目除自身配套有新华都超市以及休闲广场外，还可共享老城的繁周边配套华东方中学地块和生大桥湖头大桥华林商业城金三角酒店信用社湖头菜市场邮政储蓄客运站新湖头医院本报告是严格保密的。湖头医院华林家居广场KTV农业银行新湖路街幼儿园湖头客运站电器行本报告是严格保密的。加油站地块解析项目临溪而立、拥有一线的景观资源以及良好的居住环境，依托区位的定位优势，市场前景看好，但是目前周边环境一般。因此必须注重地块四至打造自身综合品质，提升项目良好的形象。北西东南西溪本报告是严格保密的。地块解析项目SWOT分析优势劣势○新华都强大的品牌吸附力和市场认可度；○住宅区的氛围尚未形成；○沿河第一排，景观面足，昭示性好；○沿河景观带尚未治理，修缮；○与老城区咫尺之遥，配套共享；○地块周边尚未开发，物业形态尚不明确。○交通便利，通达性好；○地块入市时间不确定，丧失市场机会○未来所属片区的发展趋势强。机会威胁○两会催化，湖头城镇化建设加速，自建房已成为○周边未来其他项目的开发，分流原本就有限的客历史，为房地产的发展带来机遇；户。○现代工业城市”的定位将带来大量的产业人群；○当地居民的自建房意识依然很强，商品房需求尚未被激发；○区域交通的改善将进一步提升湖头对外辐射力，吸引周边乡镇的投资和置业需求。○对商品房的认识相对滞后，顾虑较多；○重工业发展导致的环境污染，使得本地的购房需求外流；本报告是严格保密的。地块解析未来发展前景+配套+品牌+外部景观资源地块价值提炼具备打造中高端产品的条件1未来发展前景西溪北岸片区作为湖头未来发展的核心区域，其4景观价值不仅在规划、市政配套建设等方面的高规格、高起点、高认可度，成为本案的核心价值点。项目地处西溪河畔第一排，拥有一线水景配套价值2景观。具备良好的外部发展资源四大价值项目区位商业以及休闲设施的各项配套，能够满足市场潜在客户的种种需求（居住3品牌价值、投资、经营等需新华都良好的品牌形象和市场知名度，具有强大求），配套价值点是的品牌吸附能力及市场认可度，为项目的操作提本案的重要价值点。供强有力的保障。本报告是严格保密的。报告大纲安安溪溪湖湖项目界定头头镇镇随机抽样随机抽样调查调查新新湖头住房消费行为调查华华都特定人群深访都特定人群深访项项项目市场定位目目发发展项目物业发展建议展研研究究启动区建议报报告告本报告是严格保密的。湖头购房群体调查我们集中大量人力采取随机抽样调查以及特定人群一对一访谈模调查目的和程序式。为了更准确地掌握本案区域周边实际情况，更透彻地了解购房者的需求，此次市场调研，我司特组织力量对本案区域进行随机抽样问卷调查以及一对一深访，其目的在于从受访者中了解：调查目的1、购房客群的特征；2、特定客群购房需求偏好。在问卷的基础上，通过统计分析，找出本案潜在目标客群，并掌握该群体的购房需求，为本案针对客群及产品定位提供有力参考。我们严格遵循概率与统计原理，采取最为有效的抽样调查和一对一深访的方式，主要调查程序如下：调查程序1、对湖头镇进行随机抽样调查，根据访谈结果以及以往经验设计问卷；2、问卷发放、填写以及回收并进行统计与分析。3、对特定人群：老师群体、个体商户、三安职工、私营业主进行了深入的访谈；有效问卷共设计问卷200份，无效问卷23份，有效问卷177份，有效率：89%。本报告是严格保密的。湖头项目消费调查表您现在住房性质：　〈　〉单位分房〈　〉单位宿舍〈　〉租赁房〈〉自建房〈　〉其他您现在住房的建筑面积：〈〉50平米以下〈　〉５０－７０平米〈　〉７０－８０平米〈　〉８０－９０平米〈　〉９０－１００平米〈　〉１００－１２０平方米〈　〉１２０平方米以上您对现在居住条件是否满意：〈　〉是　〈　〉否你是否有购买商品房的划购？〈　〉近期〈〉半年内左右〈〉一年内〈〉3——5年内〈　〉没计划您的购房目的是：〈〉拟为自己或子女购买婚房〈　〉拟改善居住条件，重新购买住房〈　〉作为投资〈　〉外地来湖头工作/做生意拟购房〈　〉其他您打算购买住宅的建筑面积为：〈　〉６０平米以下〈　〉６０－90平米〈　〉９０－１００平米〈　〉１００－１１０平米〈　〉１１０－１３０平米〈　〉１３０－１５０平米〈　〉１５０－２００平米〈　〉２００平米以上您若购房可接受的房型：〈　〉单身公寓〈　〉二室一厅〈　〉两室两厅〈　〉三室二厅一卫〈　〉三室两厅二卫〈　〉四室两厅〈　〉住宅+商铺您购房较关注于：〈　〉环境与绿化〈　〉价格〈　〉地段〈　〉质量〈　〉小区配套〈　〉教育配套〈　〉物业管理　〈　〉开发商〈　〉朝向与楼层〈　〉升值　〈　〉户型设计您计划此次购房支付的总房款为：〈　〉２０万元以内　〈　〉２０－30万元　〈　〉３０－４０万元〈　〉４０－５０万元　〈　〉５０万元以上您打算选用何种付款方式：〈　〉一次性付款　　〈　〉建筑期分期付款　〈　〉银行按揭贷款您希望居住的楼层：〈　〉１—5层　〈　〉5—10层　〈　〉10—15层　〈　〉15—20层　〈　〉20层以上12．您是否了解新华都项目及降落户湖头：〈　〉非常清楚　　〈　〉知道　〈　〉一点不知道13．您是否了解新华都周边会有商品房开发：　〈　〉知道　〈　〉一点不知道本报告是严格保密的。随机抽样调查受访人员家庭结构两代、三代的居多，月收入2000元以上家庭背景的占到76%。受访者家庭结构统计单身其它二人世界7%9%5%?家庭结构：市调对象中，家庭结构在两代三代人、三代的占到79%，这部分人置业需求旺盛43%两代人单身36%，购买力较强。二人世界两代人三代人其它?收入情况：受访对象个人月收入水平在2000元/月以上的占到59%。收入在2000受访者个人月收入统计元/月的客户就会形成对本案产品的购买力。4000元以上1500元以下12%15%3000-4000元10%1500-2000元1500元以下25%1500-20002000-3000元2000-3000元38%3000-4000元4000元以上本报告是严格保密的。随机抽样调查大部分受访者对于购房没有明确的计划，但并不排斥，关键未来购房计划在于我们如何引导消费受访者未来购房计划统计?购房计划：问卷调查结果显示，只有计划购房19%的受访者有明确的购房意向，27%19%的受访者无购房计划，值得注意的是看情况54%未计划购房54%的受访者表示看情况再做决定。处27%计划购房于可买，可不买的状态。这主要是由于未计划购房看情况：受访者购房需求统计1、湖头长期以来的自建房传统，使得商品房的购买需求未被有效的激发；2、是受访者对于商品房的认知不足，店铺尚有许多顾虑；40%住宅3、没有明确的参照物，60%不知商品房的价位是否在自己的承受范围内。购买住宅购买店铺本报告是严格保密的。随机抽样调查对建筑类型的要求受访者对于建筑类型的要求从建筑类型调查结果看，6层以小高层（13—18层）下的多层最受客户青睐，对于带8%带电梯小高层建筑类型置业的接小高层（7-12层）受度还需要逐渐引导。34%多层（6层以下）58%多层（6层以下）小高层（7-12层）小高层（13—18层）本报告是严格保密的。随机抽样调查三房依然是需求的主力，而100~110㎡和110~130㎡的三房是需住宅户型需求求的核心。受访者房型需求统计五房及以上1%四房一房?欲购户型：需求主力户型为二房、三4%4%两房房，所占比重达到91%，侧面显示刚性自21%住需求占据绝大多数的需求局面；小户型一房三房70%两房以及大户型的关注度较低。三房四房五房及以上?欲购面积：与欲购户型相对应，问卷对象主力需求面积集中于二房、三房的面受访者购房面积需求统计50平米以下4%积范围，70-130㎡，所占比例高达140平米以上6%91%，其中（100-110㎡）所占比例70-90平米110—130平米21%53%，（110-130㎡）所占比例18%。进23%50平米以下一步印证了本地商品房市场以刚性置业需70-90平米100-110平米100-110平米求占据绝对需求主力的特征。46%110—130平米140平米以上本报告是严格保密的。随机抽样调查“一拖二”或者“店宅相连”的产品深受欢迎。面积仍以30-50店铺户型需求平米之间的小型店面为主。单层受访者店铺户型需求0%店宅相连?店铺户型：有店铺需求德受访者百分42%一拖二百拒绝单层店面设计，均希望是“一拖