西安海世界项目可研报告Feasibilityreports目录目录?地块可行性分析地块可行性分析?整体市场分析整体市场分析?现状及规划现状及规划?一、项目位置一、项目位置?地产发展地产发展?二、区域规划二、区域规划?经济现状经济现状?三、区域配套三、区域配套?人口发展及预测人口发展及预测?四、用地现状四、用地现状?区域市场分析区域市场分析?五、五、SWOTSWOT分析分析?房地产发展现状房地产发展现状?项目定位项目定位?房地产市场发展潜力房地产市场发展潜力?一、项目发展初步定位一、项目发展初步定位?房地产市场特征房地产市场特征?二、分物业形态定位和运营模式建议二、分物业形态定位和运营模式建议?客群客群特征客群客群特征?三、产品初步定位三、产品初步定位?区域个案分析区域个案分析?四、价格初步定位四、价格初步定位?西安旅游市场分析西安旅游市场分析?地块可行性分析地块可行性分析?项目定位项目定位?项目建议项目建议|整体市整体市场场分析分析|城市解读西安：十三朝古都，中国历史的摇篮国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都从城市中心6区到9区西安、咸阳经济一体化强力拉动西安正处于高速的城市化进程中……大城市化扩张——城市骨架急剧拉大……城市发展趋势大西安引领大关中城市群对于未来城市发展趋势而言，2007年陕西省明确提出“构建以大西安为中心的大关中城市群”，以建设大西安为核心培育区域经济增长极，聚焦强大力量辐射周边。同时根据《关中—天水经济区发展规划》，西安在规划区里的定位是一个国际化的大都市，将在国际通达性、产业国际化、打造国际旅游目的地城市等领域大力迈进。南北新增长极“四区两基地”重点打造城市圈层的扩散主要沿南北方向移动。在众多的板块里，确定了“四区两基地”的重点发展区域。城市发展最终将形成“一核，多组团”的城市空间结构，城市格局西咸新区作为副省级新区，将成为西安未来最具潜力的区域经开区经开区：：西安西安““新政新政务务””浐灞：西安“原生资源”汉汉城城遗遗址址区区：：““汉汉文化文化浐灞：西安“原生资源”中心。政府搬中心。政府搬迁带动区迁带动区中心。处于起步发展阶遗遗址址””中心。中心。国国家文物家文物中心。处于起步发展阶域由域由产业园产业园功能向城市功能向城市段，立志打造成为西安保保护单护单位，禁止位，禁止开发开发，，段，立志打造成为西安功能的升功能的升级级，都市意向，都市意向生态自然旅游区，高尚区区域保持域保持乡乡村原貌村原貌生态自然旅游区，高尚明明显显生生态态居住居住区区西郊西郊：：具有西咸一体化具有西咸一体化核心核心区区域：域：西安西安““皇皇规划发规划发展的展的概概念利好，念利好，东东郊：郊：为传统为传统的的军军工工产产城文化城文化””中心，西安中心，西安西咸新西咸新区区作作为为副省副省级级新新业区业区，未，未来来仍以仍以军军工和工和特色旅游中心和商特色旅游中心和商区区，，将将成成为为西安未西安未来来最最纺织为纺织为主主业业中心中心具潜力的具潜力的区区域域科教片区（小寨）：传统西高新：西高新：西安的西安的““智力智力科教片区（小寨）：传统曲江：曲江：西安的西安的““文化旅文化旅文文教教片片区区及城市第二大商及城市第二大商创创造造””中心。未中心。未来开发来开发游游””中心。中心。依托其依托其历历史史圈，但圈，但随随着高新着高新与与曲江的曲江的热热度度将将持持续续，其作，其作为为城城和文化价和文化价值值，，发发展成展成为为崛起，小寨片崛起，小寨片区区整体价整体价值值市经济龙头的地位在很西安市的旅游生西安市的旅游生态态度假度假市经济龙头的地位在很和核心和核心竞争竞争力呈力呈现现衰弱迹衰弱迹区长长一段一段时间时间仍仍将将保持保持象，整体增象，整体增长长乏力乏力区本案所在沣东新区属于西咸新区，与高新、曲江板块相城市格局比，起步较晚，但作为一个副省级新区，未来将是西安房地产的主战场之一，潜力较大汉文化?西安市大九宫格局已基本新政务中心原生资源中心遗址中心形成，各个重要区域板块特征和功能逐步异化；?沣东新城作为西安咸阳一体化发展战略平台以构建西？？皇城文化中心军工厂区安国际化都市核心发展引擎为启动，大力发展总部首脑经济为主的高端现代服务业，推动西咸一体化发展。智力创造中心科教中心文化旅游中心曲江目前已经是西安是的富人区和高端旅游区，是西安市市民心目的城市名片，高新为西安市的CBD，众多企业聚集，反观西咸一体化提出多年的西咸新区，在整体发展上已经远远落后于高新和曲江区域发展随着西咸一体化进程的加快，本区域具备成为“城市副中心”的基础条件沣东新城将在打造城市副中心的基础上，建设特色功能组团，包括科技统筹示范板块、人文旅游板泾渭新区块、都市商贸板块和都市文化休闲板块等。经开区浐灞西郊沣东新城内城高新区曲江长安区城市交通未来地铁五号线将通至沣东新城区域纪阳站，未来交通条件将大大改善?城市交通：西安是全国六大交通枢纽城市之一，未來西安将建成面向国际的航空运输中心、国內重要的公路和铁路交通枢纽。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”涵“环”涵“放射线”的“三横三纵三环八放射”路网格局。?未来西安市将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。城市经济西安经济发展快速稳定，为房地产发展创造良好的经济环境1998－2011年西安GDP增长情况（亿元）?经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的西安市国内生产总值1998-2010年部分省会城市，经济总量尚有一定差距；350030.00%?300025.00%进入21世纪以后，GDP连续保持超过13％的250020.00%2000高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好15.00%150010.00%的经济环境；10005005.00%?作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济00.00%1998199920002001200220032004200520062007200820092010GDPGDP增长率发展空间很大。2011年全国主要二线城市GDP对比情况（亿元）区域西部城市中部城市东部城市石家城市重庆成都西安郑州长沙合肥太原济南福州庄3110.GDP7894.245500.003241.494100.04500.02702.515123910.830650全国排名7132822183865232931人口及收入人口逐年平稳增长，人均可支配收入逐年增加。2006-2011年末常住人口情况85512851.342011年，全市城镇居民人均可85011846.7810845843.46支配收入25981元，扣除价格因840837.528素，比上年实际增长10.6%；农835830.54民人均纯收入9788元，实际增8306825823长19.6%。482081528102006-2011年城乡收入情况0.90.80.70.30.580502006年2007年2008年2009年2010年2011年各年人口统计（万人）增长率从以上图表可以看出，西安市每年常住人口数量逐年增加，2011年底，西安常住人口数量达到851.34万人，全市户籍总人口791.83万人，比去年增长1.2%。土地市场2008年-2011年土地供应及成交情况受土地成交量及市场影响，西安市土地成交总价逐年增加，成交单价增长缓慢。西安市土地供应量和成交量逐年增加，近4年，西安土地市场供应和成交量逐年增加，限购令对2011年土地市场影响不大。土地市场2012年西安土地成交楼面价较低，给项目发展提供一定机会2012年西安部分土地成交情。建设用地面规划建筑况地块名称用地性质容积率出让方式截止日期出让起始价成交价楼面价溢价率竞得方积面积西安浐灞生态区欧亚大道以西、世博大住宅用地184923462308≤2.5挂牌2012-3-16-596501290.26-西安泛华宏运置业有限公司道以南飞天路以南、神舟三路以东、航天中路工业用地12727254542挂牌2012-3-16628628246.72-西安好快活现代饮品有限责任公司以北飞天路以南、航天中路以北、神舟四路工业用地19615392302挂牌2012-3-16971971247.51-陕西老蜂农生物科技有限责任公司以西汇新路以东、西安曲江国际会展投资控商业用地1937122095-6.3挂牌2012-3-15125012501023.83-西安大金置业有限公司股有限公司以西地上为城市绿地、地下为商业用西安曲江国际会展投资控股有限公汇新路以东、雁南五路以北25112512约为1挂牌2012-3-153203201273.89-地（地下停车司场）长安区郭杜街办樱花广场西侧，东至樱居住用地容积率商业、二类居住花广场、南至韦郭路、西至规划路、北23694108284≤4.57、商业用挂牌2012-3-137000122001126.6674.29%陕西佳龙房地产开发有限责任公司用地至融发沁园住宅小区地容积率≤3.84GXII-3-10-26规划用途为商业办GXII-3-10-26容公用地、GXIII-积率为1.5-2、西安高科集团高科房产有限责任公团结南路以西、科技六路以北1289158012挂牌2012-3-5809480941395.22-(3)-10-27规划用GXIII-(3)-10-27容司途为居住商业用积率为4-4.5地居住兼容商业用未央区三桥镇阿房一路99129438558≤3