重庆财信集团“尚东国际城”项目2010年度营销总体报告钧城中国2010年3月25日随文?本方案的目的：一切为了销售第一：明确在市调的基础上，我们将为定位、整体推盘思路提供什么样的依据？第二：明确我们项目在东区属于那种地位，根据我们的产品与竞争对手情况，确定我们的目标客户群体应该是哪些？如何运用这些客户群体，在销售中心开放后，将其带入本案；第三：在了解工程节点的情况下：根据竞争对手的来电来访量，以及整个区域的消化量，明确我们项目在2010年的推盘计划、分阶段的营销计划、价格策略、回款计划及广告策略。目录PART.1市场竞争研判PART.2项目定位PART.3项目总体营销思路PART.4阶段营销执行计划东区项目市场调查之——目的?本次市场研判需要重点解决以下几个问题：第一：东区房地产市场为何如此火？为何2009年底至2010年初，短短三五个月时间内，东区项目从5500来元价格上涨至6500-7000元？帄均每月东区大概消化多少量？第二：明确目前我们的主要竞争对手是谁？他们最好销售的产品是哪些？主要剩余的尾货是什么？剩余的量是多少？2010年准备如何推盘？现行销售价格是多少？第三：几个竞争对手的主力购买客户群是哪些人？第四：几个竞争对手，他们的帄均来电来访量是多少？约每月成交多少？一、郑州房地产发展特点市场二、郑东新区分析竞争研三、主要竞争楼盘分析判四、市场总结将郑州划分为六大板块城市未来主要发展方向，区域范围：西起郑东原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍板块高速公路，南至机场快速路，包括东开发区。中心郑州城市核心地段，行政中心和商业中心。区板区域范围：北起农业路，东至东环路，西块至桐柏路，南至陇海路。在郑州传统观念中，北环以北称之为北区，北区区域范围：东至中州大道、南至北环、西板块至京广线。城市传统工业区和铁路货运等交织，形成西区郑州西区板块。区域范围：陇海路以北，板块桐柏路和京广线以西区域。西南以原有商贸、物流和专业市场为主导区域板块范围：陇海路以南，紫荆山路以西区域。依托城市快速道路以及城市向东发展的带东南动，形成的新兴中高端城市住宅板块。区板块域范围：紫荆山路以东，陇海铁路线以南。板块属性对比分析板块中心板块郑东板块东南板块西南板块西区板块北区板块老城区行政中心新城区城市东开发区的交通商贸专业市场老工业区铁依托资源生态资源商业、完善配套发展主轴条件物流市场路干线商务、购物、行便捷、快速、运商贸、物流配铁路棉纺厂老黄河保护区生板块形象商务、都市现代政都市动休闲中心套少、环境差工业区态、别墅客户吸纳管城、金水年轻二七区中原二七区中全市客户全市客户全市客户能力客层区客户原区客户写字楼、商务公写字楼、公寓、小高、高层为主专业市场高高层为主的城市小高层、别墅产品供应寓城市综合体高层洋房、别墅的城市综合体层产品旧改综合体洋房商务商业中心现代都市中心老工业区城城市生态文化居板块定位新兴居住区商贸物流中心行政文化中心高端居住区市低端居住区住区结论：东南板块虽然也是依靠东开发区的交通条件发展起一部分新兴居住区，但仅能分流部分客户群体，本项目竞争对手主要还是来自郑东新区的竞争！一、郑州房地产发展特点市场二、郑东新区分析竞争研三、主要竞争楼盘分析判四、市场总结郑东新区分析郑州经济重心东移，郑州正在上演广州上海的财富裂变故事！?四个国家级新区之一郑州郑东新区?中国最具投资价值CBD之一上海?最具活力的金融和企业总部核心区域浦东新区?国际性旅游度假、文化教育和高级居住区?现代物流仓储产业区广州?开放型现代化工业新区天河北?河南省新的人才输出地、技术产出地郑东新区分析?截止目前，建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投550.7亿元，累计开工项目406个;?郑州国际会展中心奠基，新区建设正式拉开帷幕（2003.1.20）?2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，努力实现“十年建新区”跨越式发展目标:基础设施更加完善，综合承载能力进一步增强。郑东新区分析郑东新区商住物流区已成郑州房地产市场最High的区域。?地铁1号线于09年已正式施工，预计2011年建成试运行；?郑州主干道农业东路快速路09年底贯通，2011年中正式通车；地铁一号线?（建设中）五站合一商住物流区“五站合一”正在施工，2011年，火车东站、地铁三号线汽车站、公交站、轻轨试运行；（规划中）?学校、公园、医院配套全部本案建设中，预计2011年全面启动近五年郑东新区房价（均价）走势图7000650060005450郑东新区分析50005021449740004109品牌荟萃藏龙卧虎，区域发展价值一路攀升。35863000目前，高速·奥兰花园、正商东方港湾、卢浮公馆…品牌开发单位：元/㎡2000商开启了区域高品质住宅的新1000时代。0河南鑫苑置业也来了！上海绿地集团也来了！2005年2006年2007年2008年2009年2010年杭州绿城集团也来了！知名品牌云集，高端物业扎堆开发，区域发展价值井喷爆发，……正商东方港湾高速·奥兰花园卢浮公馆郑东新区分析是什么原因导致该区域的房价在短短的三个月的时间上涨近1000元呢？原因一：新地王不断推出：刚性需求在09年3月份集中释放，全国的房地产都在疯狂的攀升，郑州房价也恢复到08年最疯狂的时候。房价在上升。原因二：大型企业、国有企业纷纷入驻：政府更多机关搬进来了，购买者多了；濮阳油田、南洋油田等外阜几个集团总部也要搬过来了；原因三：“五站合一”、“地铁一号线”概念还在炒：随着地铁一号线及五站合一工程的动工，大部分市民已看到政府的力度，对东区的发展有了信心，刺激了大部分目标客群购买。原因四：明星楼盘的影响：上海绿地，浙江绿城，正商置业等品牌开发商推售的明星楼盘，产品具有优势，价格相互影响；一、郑州房地产发展特点市场二、郑东新区分析竞争研三、主要竞争楼盘分析判四、市场总结项目竞争楼盘分析图低密度物业区10联盟新城（7期）观屿国际(4700)银河丹堤（未推）11绿城百合（8466）13如图所示，郑东新区主要楼盘分布在6运河上郡（4966）古德佳苑147二个区域内，在本项目最核心的竞争对手，主要集中在商住物流区。蓝色（8000-9000）永威翰林居(6645)9815大圈部分为东区的低密度物业，虽然新芒果双河湾（8220）龙腾盛世（6970）不是本项目的主竞争对手，但可分流蓝水岸（7000）一部分高端客群，但其存在又可提升5整个东区板块的整体价值。鼎盛时代（6500）11路劲青春圣地（6200）16鼎盛时代（未售）12天明雅园[公务员小区]2高速奥兰花园（约7200）3正商东方港湾（6800）本案47卢浮公馆（6800）鑫苑世纪东城（未售）正商·东方港湾扫描项目定位：高品质国际化精英港湾居住区建筑类型：高层总建面：26万容积率：3已售开盘时间：2008-09主力户型：30㎡一居、80—89㎡二居、100—110㎡三居在售未售客户来源：周边建材、广告经营者46%、周边居民11%、已售正商老业主13%、郑州其他区域23%、省内其他县市7%置业目的：自住53%、投资33%、其他14%关注点：注重性价比，关注品质近期动态：正商东方港湾一期1600套已销售完毕；现推出二目前：在售的仅有1、3#楼，未售期物业1#、3#楼，现在正在认筹一房5000抵8000，的也仅剩余三栋楼。二房抵13000。当前均价：6700元/平方米项目优势：企业品牌、区位、教育配套、正商物业原创中原BUTLER物管正商·东方港湾销售情况分析楼号套数一居已售二居已售三居已售销售比2号楼1081082725%5号楼723619361851%6号楼723630363185%7号楼723622362565%10号楼1081082826%11号楼723622362058%12号楼723618361546%15号楼268162811063443%16号楼2681621081065360%17号楼26916115810810497%合计1381485347500302396164户型销售比72%60%41%总体比例35%25%36%22%29%12%59%主力推售产品：103—128平米，占65%。二房500套，面积88平米左右；三房396套，已往成交均价：5600元/㎡近期销售均价：6700元/㎡正商·东方港湾畅销户型布局方正，赠送空间较少，产品附加值不高2室2厅1卫建筑面积83—93㎡3室2厅2卫建筑面积103—122㎡绿地·卢浮公馆扫描项目定位：郑东百万平米艺术生活建筑类型：高层总建面：86万容积率：3.5已售开盘时间：2009-03在售主力户型：88㎡二居；123-144㎡三居客户来源：周边建材、广告经营者46%、未售周边居民15%、绿地老业主17%、郑州其他区域15%、省内其他县市7%置业目的：自住73%、投资22%、其他5%关注点：注重性价比，关注品质目前：在售的仅有2栋，未售房源较为多，约有14万平米未取得预售证，预计近期动态：推售二期6#楼王（报价6500）下半年推出6.4万平米。近30天销售92套，剩69万当前均价：5795元/平方米项目优势：高品质的现场打造力、企业品牌、区位、园林、教育配套绿地·卢浮公馆销售情况分析楼号套数一居已售二居已售三居已售四居已售五居已售销售合计销售比1号楼3062041996867342228894%2号楼27627626026094%8号楼13213212112191%9号楼10810810210294%14号楼17617614514582%15号楼100100939393%7号楼204204555526%10号楼100100合计14026566046124