2011年重庆春交会与题报告重庆国奥村营销团队2011-4-27目录市场背景1?会展效果2?房交会市场分析3?消费者调查4?房交会观察5?本案展览情况分析6?竞品项目情况分析7?本周（）新推项目8?4.18-4.24总结与后市预判9?市场背景政策背景————新国八条，新年的一记重拳1、量化价格控制目标丏地方问责全额征收为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限营业税量化价格控制定房价上涨目标丏地方问责2、全额征收营业税从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到提高二套房放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机首付比例利率1.1倍全面限购3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归调控4、全面限购导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升市场背景政策背景——调控多线发力，叠加效果显现全额征收营强化差别化价格控制目房产税征收全面限购业税信贷政策标对交易房价对房价上涨由之前营业地方政府将水平在近两过快的城市税差额5%的二套房首付合理制定价年平均交易对多套房及征收标准调款比例提至6格控制目标价格两倍以外地购房者至目前的全成。幵于一季度上商品房进制定相应限额5%向社会公布行增收购措施紧缩银根、控制贷款调整公积金公租房管理央行加息贷款利率细则央行于4月6住建部全面日再次加息，重庆公租房上调了住房存贷款基准管理细则全公积金贷款利率再度上面实施利率调0.5个百分点市场背景市场背景——需求萎缩，价格平稳2009年1月至2011年3月重庆主城商品房市场供需走势/通用格式2.00/通用格式?1.50/通用格式新政之后，需求量快速萎//通用格式通用格式1.1水平线/通用格式//通用格式通用格式缩，在供应力度加大的情况/通用格式1.00/通用格式下，需求上涨幅度有限/通用格式/通用格式/通用格式0.50/通用格式/通用格式0.00/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式预售量（万方）成交量（万方）供需比新政2010年1月至2011年3月重庆主城商品房市场房价走势成交均价8000700060005000?新政之后，房价有所下挫，更4000国八国八条前多是受成交结构变化的影响，整3000条后2000体维持的相对平稳的状态10000通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式新政通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式通用格式///////////////////////////////市场背景市场背景——一贷难求，市场观望氛围渐浓2002年2月至2011年4月金融机构存贷款基准利率走势图?为控制通胀，2011年已经进入新一轮的加息通道。房贷增长速度2007年至2011年（预测）新增贷款规模走势图（万亿）?从存款类金融机构人民币存款准12.00备金率目前已到20.5%，信贷规模10.00缩小，个人贷款获批的难度增加。9.608.007.927.506.00?部分城市部分银行已停办个人房贷业务。4.834.003.632.000.00/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式目录市场背景1?会展效果2?房交会市场分析3?消费者调查4?房交会观察5?本案展览情况分析6?竞品项目情况分析7?本周（）新推项目8?4.18-4.24总结与后市预判9?展会效果展会概况?本届房交会主题为：山水都市，宜居重庆；?本届房交会于2011.4.21-4.24举行，为期4天；?本届春交会在南坪会展中心举行，展位面积3万多平方米；?本期参展企业共177家，其中房地产开发企业125家;?本期房交会可交易商品住宅面积633万平方米。展会效果参展企业——数量减少，开发企业持平?2011年重庆春季房交会参展企业共计177家，其中房地产开发企业125家（含区县旅游地产项目12家），中介机构16家，建材、装饰企业25家，媒体11家。?本届参展企业总体数量较上届有所减少，但地产开发企业数量与2010年秋交会基本持平。展会效果优惠措施——无特殊优惠2008年春2008年秋2009年春2009年秋2010年春2010年秋2011年春新房契税减半契税减半契税减半契税减半契税减半优惠幅度0.750.750.50.50.5（%）契税减半、契税减半、契税减半、契税减半、契税减半、二手房免营业税、免营业税免营业税免营业税免营业税无无土地增值税优惠幅度6.258666（%）优惠时间4天15天15天15天4天?政策调控趋紧，本届房交会无任何优惠。展会效果房交会成交整体效果——成交锐减?本届春交会共成交各类房屋3403套，比去年秋交会减少60.6%，比去年春交会减81.7%；?本届春交会成交面积32.94万平方米，环比秋交会减少57.833%;比去年春交会减少81.34%；?本届春交会成交金额20.67亿元，较去年秋交会减少19.49亿元，下滑幅度48.53%，较去年春交会减少68.08亿元，下滑幅度76.7%；?本届春交会商品房成交建面价格6275元/㎡，较去年明显增长。展会效果房交会期间成交量——二手成交占比下滑国十条国五条新国八条?本次春交会共成交各类房屋3403套，除第二天过1000套之外，第一、第三、第四天成交均在750套左右；?本次春交会成交二手房926套，占总套数的近三成；?本次春交会成交商品住宅2067套，占总数的61.32%。目录市场背景1?会展效果2?房交会市场分析3?消费者调查4?房交会观察5?本案展览情况分析6?竞品项目情况分析7?本周（）新推项目8?4.18-4.24总结与后市预判9?房交会市场分析可交易商品房面积——近4年最低?本次春交会可交易商品房面积仅为633万平方米，为近4年来的最低点；?2009年与2010年的楼市火爆使市场呈现出供求两旺的局面，市场存量快速去化，使本次春交会可交易商品房面积处于最低点；房交会市场分析商品房供应区域——三北占比减少?2011年重庆春季房交会参展项目共183个；较去年秋交会减少95个；?渝北区占总供应数量的27%，较去年秋交会下降近10个百分点，不去年春交会持平；?巴南区增长幅度最明显，较去年秋交会增长6个百分点；?受区域优势影响，江北区参展项目占比明显增加；?南岸区供应项目数量较去年秋交会有所增长，但远低于去年春交会水平。房交会市场分析商品房供应产品——商品住宅占比下滑?2011年重庆春季房交会，参展项目商品住宅数量占比明显减少，由74.5%下滑至69.3%，下滑5个百分点；?别墅类产品参展项目占比有所增加，达到14.6%，较去年秋交会增加4个百分点，是近3年的最高点；?写字楼、商业等纯投资类产品开始崭露头角，本届春交会亮相项目较去年有明显增加。房交会市场分析典型项目优惠情况——优惠力度加大项目区项目名建筑形态户型区间项目报价优惠情况域独栋:220、双拼：250、润丰·水尚渝北区别墅、洋房别墅：2-3万；洋房9000VIP卡减5000，一次性95，按揭99洋房110-150江岸领馆渝中区高层31-64预计11000办卡可优惠500/㎡F2栋101九鼎名都2期沙坪坝区高层8200春交会期间享全款95折按揭97折优惠G1栋64-101存8万诚意金办卡可在开盘优惠上再享1个点的优惠，购房即享4-12万优半山公馆九龙坡区洋房125-1658500-12500惠。东方绿源御沙坪坝区洋房40-13075009.3折都彩云湖1号九龙坡区高层71-1939500一次性95按揭98MINI公馆渝中区高层43-6812000房交会期间9.2折7号楼45-1018号楼协信城南岸区高层12000-14000一次性95分期98按揭9845-90高层高层93-126高层9000融侨城南岸区房交会期间最高20万购房特惠洋房洋房106-190洋房12000香江美地渝中区高层65-7512500办卡交2万定金最低9折汇景湾巴南区别墅270700088折锦江郦城渝北区高层76-869300全款95折按揭99折，房交会期间在此基础上额外享受总房款1万元优惠锦天星都渝北区高层46-1058200一次性9.5折按揭9.8折4号楼均价8500,17号均价渝能国际南岸区高层49-724号楼一次性95，按揭98；17号楼一次性97，按揭9810000典雅中央广巴南区高层29-778400-8500九折优惠场祈年悦城渝北区高层4610000左右一次性9折洋房13000-19000；别墅凤凰湾江北区洋房、别墅200-500房交会期间3个百分点的折扣，一次性95折，按揭99折23000-28000丽水菁苑九龙坡区高层37-1001万一次性9折，按揭92折逸翠庄园·誉渝北区别墅1万左右一次性88折，办理VIP享受优惠园1891南岸区精装公寓20-60均价13000-25000一次性9折，按揭93折，交5万诚意金优惠4个百分点亲亲里南岸区高层56-848600一次性9折，按揭93折，交5万诚意金优惠4个百分点和泓四季九龙坡区高层44-866500一次性最低优惠94折，按揭最低97折保利香雪江北区高层74-969470一次性93折，按揭95折房交会市场分析商品房成交总量——总量锐减，价格大幅增长?本次房地产展示交易会四天共