重庆江北城越洋广场项目●●产品定位研讨www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛产品定位策划思路?透过对重庆内部市场及北京/上海外部市场分析研判，确定越洋重庆项目产品定位。重庆市场供需研判北京/上海外部市场参照重重庆庆目目标标客群客群北京北京需求需求访谈访谈酒店公寓市酒店公寓市场场分析分析重庆越洋项目产品定位重重庆庆市市场场上海上海供供应应及及竞争竞争特征特征酒店公寓市酒店公寓市场场分析分析酒店江景重庆办公公寓公寓豪宅物业重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛2项目纲要市场分析产品定位目标客群定位Step1?重庆目标客群需求访谈项目产品定位Step2?重庆潜在竞争市场供应分析产品组合建议Step3?北京酒店公寓市场分析产品配套研拟Step4?上海酒店公寓市场分析重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛3客户访谈目的及内容?访谈基础及目的：依托重庆市基础职业划分，以中高收入中高收入阶层阶层为主要深谈对象，透过此类群体对于房地产项目和产品认知及实际需求状况分析，为本案产品定位提供需求支撑。?访谈内容：市市场认场认知知酒店式公寓酒店式公寓地地块认块认知知精装修精装修产产品品客客户认户认知知产产品需求品需求项项目目认认知知豪宅豪宅产产品品客群客群认认知知公寓公寓产产品品交通配套交通配套公寓价格公寓价格商商业业配套配套配套需求配套需求价格需求价格需求精装修价格精装修价格教教育配套育配套总总价价区间区间生活配套生活配套重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛客户访谈内容提纲1--------房地房地产产宏宏观观市市场认场认知：知：（宏观房地产发展现状、未来房地产发展方向、价格走势、政策反馈、影响房地产市场发展因素）2--------项项目地目地块认块认知：知：（地块位置、地块现状、地块城市地位、发展方向、开发潜力）3--------项项目目认认知：知：（项目定位、项目属性、项目地位、项目产品、投资前景）4--------客群客群认认知：知：（本项目投资客群、本项目使用客群）5--------被被访访者居住者居住现状现状：：（工作地点、居住地点、产品类型、居住面积、购置年限、购置单价、购置总价、居住人口）6--------再次置再次置业倾业倾向：向：（置业动机、自住需求、投资需求、配套需求、关注因素）7--------公寓及酒店式公寓公寓及酒店式公寓产产品品认认知程度：知程度：（产品概念认知、主要项目认知、产品认知、价格认知、市场认知、认知途径等）8--------公寓及酒店式公寓公寓及酒店式公寓产产品需求品需求状况状况：：（公寓市场现状、需求动机、户型要求、面积要求、装修标准、产品功能、配套需求、物管需求、价格水平、总价区间、付款方式）9--------豪宅豪宅产产品需求品需求状况状况：：（豪宅产品市场现状、客群认知、产品认知、市场判断、价格认知）10--------被被访访者建者建议议：：（内容包括产品定位、产品特点、功能设置、个人偏好、消费习惯、配套设施等）11--------被被访访者客者客观状况观状况：：（内容包括被访者性别、年龄、学历、单位类型、单位规模、所属行业、职位、家庭年收入、个人年收入、居住地等）重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛5访谈对象分布及特征114受访者年龄分布25受访者性别状况受访者行业分布12金融720房地产610商贸服务4815通信3传媒262221210汽车政府248建筑设计2651024企业老总22个体商户200252530303535404050女男02468受访者职位层次基础工作者?本次共采集32位不同行业、不同职业的访谈内容基层管理者?受访者年龄：核心年龄层在28~45岁之间中层管理者?受访者性别：依托购房决策人特征采样，男女比例为2：1高层管理者?受访者行业：金融、房地产、商贸服务行业是本次访谈主体，其高层决策者他均匀分布在传媒、通信等行业051015?受访者职位：中高层管理者为主要访谈对象重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛6访谈对象分布及特征2访谈样本筛选依据：重庆市各行业收入水平（元/月）实际访谈样本收入水平（元/月）金融业688960000IT软件业389350000商务服务业31023000030000房地产业304530000教育275420000文体和娱乐27442000020000居民服务业251815000社保和福利业249210000工业236910000建筑业209890009000农林牧渔业20677000住宿和餐饮业20477000全市平均工资19266000600001000200030004000500060007000800060006000?根据重庆市各行业收入水平基本确定金融、金融、ITIT软软件、法律、件、法律、50005000房地房地产产等中高收入行业从业者为本次调研的重点访谈对象50004000?实际访谈中，金融、法律、房地金融、法律、房地产产、、传传媒、通信媒、通信等行业从业40004000者成为本次访谈主体，收入水平水平涵盖重庆中等及高收入40003000群体30003000010000200003000040000500006000070000重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛7受访者访谈认知受访者访谈认知重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛8对重庆房地产市场的认知评价房地房地产评产评价：价：0909年下半年房地年下半年房地产产可能起可能起稳稳??重重庆庆地地产产市市场将场将在在观观望中望中进进行小幅震行小幅震荡调荡调整，价格整，价格将继续将继续小幅下跌小幅下跌??多重利好因素必多重利好因素必将将推推动动重重庆庆地地产产市市场场在在0909年下半年年下半年进进入新一入新一轮轮的理性增的理性增长长期期重庆近期价格跌幅不大重庆近期价格跌幅不大重重庆刚庆刚性需求很大性需求很大（（现阶现阶段价格下跌主要是特价房段价格下跌主要是特价房//促促销销//周周边边价格下滑）价格下滑）重重庆庆房地房地产总产总体价格低于同体价格低于同类类城市城市重重庆庆未未来来拆拆迁迁量大，量大，将会将会推推动动房地房地产发产发展展重重庆庆城市地位多方面提升城市地位多方面提升宏宏观经济环观经济环境和政策境和政策环环境持境持续续向好向好重重庆庆未未来来地位：西南地地位：西南地区区中心必中心必将带动将带动城市快速城市快速发发展展重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛9对项目地块的认知评价项项目地目地块评块评价：价：优势优势突出，短期配套不足，突出，短期配套不足，长长期看好期看好本本项项目位置是重目位置是重庆庆的的绝绝版之地，版之地，不可不可复复制，制，资资源不可再生，未源不可再生，未来来绝版地段整体规划地地块属块属新新开发开发土地，土地，发挥发挥空空间间很很将将十分稀缺十分稀缺;;大，大，蓝图蓝图宏宏伟伟。。投投资资江北城不需要考江北城不需要考虑虑价格，未价格，未凸显项目区位价值提升项目未来空间政府重点政府重点发发展展区区域，政策及域，政策及经济经济来来巨大升巨大升值值和市和市场场空空间间一定一定会给会给投入巨大，投入巨大，发发展基展基础础雄厚。雄厚。予投予投资资者丰厚的回者丰厚的回报报如果如果购买购买本本项项目目产产品，自住的可品，自住的可能性能性非常非常小，主要小，主要由由于于对对基基础础配配江北城完善需要江北城完善需要7-87-8年的年的时间时间，，套缺失的套缺失的担担心，心，如如学学校校、、医医院院、、配套才会成熟，这也是相对不足商商业业等，等，将将直直接接影影响响到到自住的生自住的生配套才会成熟，这也是相对不足活品质；的，不好吸引自住需求的弱项；配套时间长住在江北城活品质；的，不好吸引自住需求的弱项；购买购买江北城物江北城物业业主要用于投主要用于投资资用用同同时时配套的缺失也配套的缺失也将将直直接接影影响响用用影响投资预期的可能性很小途，自住途，自住宁愿宁愿选择选择近近郊郊环环境境较较好好于投于投资获资获取租取租金收金收益益的投的投资资客的客的项项目；目；五里店、上格林附近距离江北城市市场预场预期期五里店、上格林附近距离江北城很近，配套相很近，配套相对对丰丰富富，价格可能，价格可能更便宜更便宜重庆越洋广场项目www.1swot.com策风行房地产资源整合论坛对项目地块的认知评价（访谈摘录）地块认知城市中心，城市中心，区区位位优势优势突出突出城市中心城市中心，未来开发重点，交通便捷，项目位置优势明显中中央央发发展展区区域域未来一段时期政府重点打造的中中央央发发展展区区域域，开发潜力巨大城市中心城市中心城市中心城市中心，未来开发重点，交通便捷，项目位置优势明显新新兴兴核心地核心地块块该地块应是与上海陆家嘴、北京CBD一样的新新兴兴核心地核心地块块绝绝版之地版之地本项目位置是重庆的绝绝版之地版之地，不可复制，资源不可再生，未来将十分稀缺江北江北区区的的解放碑解放碑江北江北区区的的解放碑解放碑未未来来城市中心城市中心待开发的地块，没有基础设施和生活配套。位置很好，肯定能成为城市的中心城市的中心城市中心，城市中心，绝绝版地版地块块城市中心城市中心，绝绝版地段版地段；未来开发重点，交通便捷，项目位置优势明显区区位突出，配套缺失位突出，配套缺失配套设施严重缺失，区区位位优势优势突出突出，但需要交通体系作为支撑最具最具潜力地潜力地块块重庆发展的最具最具潜力的地潜力的地块