（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：1638佳居樂業中期報告2014僅供識別目錄2公司資料4主席報告7管理層討論及分析16項目組合30權益披露37獨立核數師審閱報告38簡明綜合中期資產負債表（未經審核）40簡明綜合中期全面收益表（未經審核）41簡明綜合中期權益變動表（未經審核）42簡明綜合中期現金流量表（未經審核）43簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）75其他資料公司資料董事註冊辦事處執行董事CricketSquare郭英成先生（主席）HutchinsDrive郭英智先生POBox2681孫越南先生GrandCayman,KY1-1111譚禮寧博士CaymanIslands陳耿賢先生（於二零一四年四月四日辭任）金志剛先生中國總部非執行董事中國深圳市羅湖區陳少環女士人民南路獨立非執行董事嘉里中心3306室饒永先生張儀昭先生霍羲禹先生香港主要營業地點香港中環審核委員會金融街8號饒永先生（主席）國際金融中心二期20樓張儀昭先生2001室霍羲禹先生主要股份過戶登記處薪酬委員會RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited霍羲禹先生（主席）4thFloor,RoyalBankHouse郭英成先生24SheddenRoad饒永先生GeorgeTown張儀昭先生GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands提名委員會郭英成先生（主席）饒永先生香港證券登記處張儀昭先生香港中央證券登記有限公司霍羲禹先生主要往來銀行授權代表中國銀行有限公司郭英成先生中國建設銀行股份有限公司張鴻光先生中國工商銀行（亞洲）有限公司中國工商銀行有限公司公司秘書中國農業銀行香港上海滙豐銀行有限公司張鴻光先生二零一四年中期報告佳兆業集團控股有限公司2公司資料（續）法律顧問香港法律及美國法律：盛德律師事務所中國法律：金杜律師事務所開曼群島法律：HarneyWestwood&Riegels核數師羅兵咸永道會計師事務所上市資料本公司普通股份於香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號：1638）網頁http://www.kaisagroup.com3佳兆業集團控股有限公司二零一四年中期報告主席報告各位股東：本人謹代表佳兆業集團控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），欣然提呈本集團截至二零一四年六月三十日止六個月期間（「本期間」）的中期業績。回顧期間，本集團的營業額及毛利分別約為人民幣6,792.5百萬元及人民幣2,736.6百萬元，分別較去年同期減少約3.2%及增加7.1%。股東應佔溢利約為人民幣1,328.7百萬元，每股基本盈利為人民幣26.7分，分別較去年同期上升約29.7%及27.8%。業務回顧二零一四年上半年，中華人民共和國（「中國」）中央政府（「中央政府」）繼續維持穩定的宏觀環境，亦允許若干政策存在彈性，刺激經濟。房地產業的貨幣持續緊縮，導致按揭率上升，土地市場降溫，市場氣氛轉差；因此，根據中華人民共和國國家統計局編撰的數據，國內物業銷售及一手住宅市場的交易量分別按年下跌約6.7%及6.0%。回顧期間，本集團的焦點繼續放於廣大市場，實現合約銷售約人民幣112億元，按年增長1.3%。根據中國房產信息集團（納斯達克代碼：CRIC；「中國房產信息集團」）及中國房地產測評中心聯合編撰及發佈的「2014年上半年度房地產企業銷售五十強排行榜」，佳兆業的銷售額位列第19位。此外，根據深圳房地產信息網(www.szhome.com)編撰的統計數字，按於回顧期間在深圳一手住宅市場售出的銷售額及建築面積（「建築面積」）計算，佳兆業雄踞榜首，印證我們於珠三角的領導地位。本集團已成功推出於長江三角洲的上海佳兆業城市廣場及珠三角的深圳前海廣場，進一步鞏固本集團的全國版圖。按連續十二個月基準計算，於二零一四年六月三十日，佳兆業成功達到去化率60%。土地收購方面，主線城市自住用家市場繼續為我們的主要重點。回顧期間，本集團訂立多份土地購買協議，總代價為人民幣90億元，其中98.4%乃位於一線城市及省會城市。隨著我們不斷努力達致更均衡的土地儲備組合，於二零一四年六月三十日我們約78.5%的（賬面成本）土地儲備位於主線城市，而二零一三年十二月三十一日則為69.6%。上述土地收購不僅可讓本集團累積足夠的可銷售資源支持其業務擴充，亦鞏固其於主線城市的市場領導地位。回顧期間，我們的市區舊改項目對本集團合約銷售作出重大貢獻。根據深圳房地產信息網(www.szhome.com)編撰的統計數字，按於二零一四年上半年在深圳一手住宅市場售出的建築面積計算，深圳歷來最大型的商住綜合體及城市更新項目深圳佳兆業城市廣場位居榜首。我們的其他市區舊改項目取得重大進展，深圳項目的表現尤為出色。於二零一四年三月，我們自深圳鹽田項目穩得約450,246平方米的土地儲備。於二零一四年七月，我們已獲政府批准為深圳福田東山市區舊改項目的發展商，該項目目前的建築面積約為120,000平方米。實現城市舊改項目將為本集團提供大量可銷售資源以保持其中期增長，提高其日後的盈利能力。此外，於回顧期間內生效的有關取得深圳城市舊改項目的新實施細則，亦會加快日後的審批程序。二零一四年中期報告佳兆業集團控股有限公司4主席報告（續）發展及融資策略本集團已採取積極措施管理我們的負債及債務組合。於二零一四年五月，Standard&Poor’sRatingsServices（「標準普爾」）及Moody’sInvestorsService（「穆迪」）分別將佳兆業的長期公司信貸評級提高至「BB－」及「Ba3」，兩者對我們的前景展望皆為穩定。儘管經營環境挑戰重重，本集團仍獲標準普爾與穆迪升級，積極管理負債的努力備受肯定，亦證明其執行能力有顯著改善，將可加強本集團以較低融資成本開拓國際資本市場的能力。於二零一四年一月十三日及二零一四年六月六日，本公司分別成功發行於二零一八年到期之250百萬美元8.875厘優先票據及於二零一九年到期之4億美元9厘優先票據，以再融資現有債務、撥支物業項目及作一般企業用途（包括累積流動資金）。該兩項交易均獲國際金融機構的熱烈回應，超額認購超過9倍。於二零一四年六月，我們成功獲票據持有人同意修改及修訂若干發行在外的優先票據所載的若干條文。有關修改及修訂將讓本集團獲得本來未必能獲得的商機，更切合其業務需要，並使現有優先票據的條款與現行慣例一致。投資者關係本公司致力達致高水平的企業管治及高企業透明度，並努力透過各種途徑與其股東及投資者維持及時有效的溝通。除監管備案及公告外，本集團亦透過每月通訊、媒體通訊、投資者會議、實地考察及反路演，確保股東及投資者獲得本集團的最新資料，包括業務策略、銷售表現、營運及財務狀況。本集團重視投資者、債券持有人及股東的寶貴意見，並透過多個渠道收集彼等的意見。前景於二零一三年十一月頒佈的「60項架構改革指引」，其主要信息之一為市場力量將於中國經濟擔當更為重要的角色。在過往投資錯配，國有企業的問題根深蒂固，加上外在經濟環境存在不確定性的背景下，我們相信，為維持整體經濟處於一定穩健的水平，房地產業所面對的政策阻力將會較小。事實上，一些地方政府已採取措施，振興地方經濟，包括逐步放寬購房限制、撤銷新建房屋價格上限及年度房價控制目標，以及將住房公積金更廣泛用於降低按揭率。中央銀行亦要求商業銀行儘快發放按揭融資予首次置業者。鑒於上述各項因素，我們相信市場氣氛將於二零一四年下半年逐漸改善。回顧期間，根據中國房地產指數系統（「中國房地產指數系統」）編撰的數據，深圳市政府產生約人民幣418億元的土地收益，創下十年以來的新高，此乃主要歸因於就前海深港現代服務業合作區（「前海」）的土地銷售所致。建立前海將勢必提升深圳於世界舞台的地位。為達至此目標，深圳市政府將於往後數年推展大量投資項目以提升基建，並完善商務和商業設施。無庸置疑，有關措施將會利好珠三角發展。憑藉其市場領導地位及深圳市區舊改項目的項目優勢，以及坐擁珠三角內超過10百萬平方米的土地儲備，本集團已作好準備把握新機遇帶來的住房需求。我們將繼續充分利用自身的品牌及專長，發揮現有舊改項目的價值。與此同時，我們亦將繼續實施資產周轉業務模式，把握城市化令廣大的自住用家市場不斷增長的機會，矢志維持競爭力。5佳兆業集團控股有限公司二零一四年中期報告主席報告（續）致謝本集團期內的穩健發展，全賴各界的鼎力支持，以及各級員工盡忠職守作出寶貴的貢獻，本人藉此機會代表董事會向本公司全體股東、投資者、合作夥伴、客戶的信任和支持致以衷心的謝意。我們將繼續本著「家居樂業，源自佳兆業」的精神，竭誠為我們的股東及投資者實現最大的價值，創造最佳回報。主席郭英成香港，二零一四年八月二十日二零一四年中期報告佳兆業集團控股有限公司6管理層討論及分析整體表現儘管貨幣措施收緊，本集團仍於回顧期間創下合約銷售的新高。二零一四年上半年，本集團的合約銷售及已售建築面積約達人民幣112億元及941,707平方米，分別按年增長1.3%及下跌20.9%。合約平均售價（「平均售價」）按年增加28.1%至每平方米人民幣11,856元。回顧期間，本集團合共推出建築面積約1.0百萬平方米，而二零一四年下半年計劃另外推出建築面積最多約2.7百萬平方米。根據中國房產信息集團編撰及發佈的「2014年上半年房地產企業銷售五十強排行榜」，佳兆業的合約銷售金額位列全國第19位，印證了本集團的市場地位及品牌聲譽。下表顯示本集團於二零一四年上半年各區域的合約銷售數據：地區項目個數合約銷售面積合約銷售金額平方米人民幣百萬元珠三角20340,9486,314.3長三角11100,7471,2