(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號：563新境界NEWSTAGE新視野NEWINITIATIVE中期報告2014INTERIMREPORT2014InterimReport2014中期報告電腦構想圖目錄2公司資料3財務摘要新境界4主席致辭7管理層討論及分析13項目資料15主要項目介紹上海實業城市開發集團有限公司（「上實城開」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）現於中國12個主要26其他資料城市擁有23個房地產項目，分佈於上海、昆山、無33簡明綜合財務報表審閱報告錫、北京、三河、瀋陽、天津、西安、重慶、長沙、34簡明綜合損益及其他全面收入報表深圳及珠海，當中大部分為中、高檔住宅物業，興建工程正全速進行，為本集團提供約753萬平方米的可售35簡明綜合財務狀況表建築面積，為集團奠定了長遠發展的良好基石。37簡明綜合股本權益變動表38簡明綜合現金流量表39簡明綜合財務報表附註公司資料董事會香港股份過戶登記分處執行董事卓佳秘書商務有限公司倪建達（主席）香港季崗（副主席兼總裁）皇后大道東一百八十三號周軍合和中心二十二樓阳建偉楊彪法律顧問黃非香港法律叶維琪亞司特律師事務所獨立非執行董事百慕達法律杜惠愷，太平紳士ConyersDill&Pearman黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士范仁達合規顧問李家暉新百利融資有限公司法定代表註冊辦事處倪建達ClarendonHouse,陳建柱2ChurchStreet,Hamilton,HM11,董事委員會Bermuda.?審核委員會李家暉（委員會主席）香港主要營業地點杜惠愷，太平紳士香港灣仔黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士港灣道二十三號范仁達鷹君中心三十樓3003–3007室?薪酬委員會電話：(852)25448000杜惠愷，太平紳士（委員會主席）傳真：(852)25448004范仁達叶維琪網址http://www.siud.com?提名委員會黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士（委員會主席）主要往來銀行范仁達香港上海匯豐銀行有限公司倪建達上海浦東發展銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司?投資評證委員會中國農業銀行股份有限公司范仁達（委員會主席）周軍核數師叶維琪德勤?關黃陳方會計師行香港金鐘道八十八號公司秘書太古廣場一期三十五樓陳建柱上市資料股份過戶登記總處香港聯合交易所有限公司CodanServicesLimited普通股ClarendonHouse（股票代號：563）2ChurchStreetHamilton,HM11Bermuda二零一四年中期業績報告2財務摘要截至二零一四年截至二零一三年六月三十日止六月三十日止六個月六個月財務摘要（千港元）收入3,167,0952,965,733本公司股本擁有人應佔（虧損）溢利(148,190)481,877每股財務資料（港仙）（虧損）盈利－基本(3.08)10.02－攤薄(3.08)10.02於二零一四年於二零一三年六月三十日十二月三十一日已收銷售物業預售所得款項（千港元）5,181,9636,496,160財務比率借貸淨額對權益總額比率(%)45.9%41.3%流動比率1.931.90附註：借貸淨額＝總貸款（包括銀行貸款、應付貸款及高級票據）減現金及現金等價物以及就銀行貸款已抵押之受限制銀行存款。已收銷售物業預售所得款項分析債務到期日資料百萬港元百萬港元萬港元49.9%7,47316.1%2,4103,0002,7002,5422,4002,1392,1001,8001,5001,20024.5%3,6799006009.5%300122108951491,421270少於一年少於一年49.949.9%%萬源城滻灞半島城上城上海晶城西釣魚台嘉園游站其他第第一年至第二年一年至第二年9.59.5%%第二年至五年24.5%超過五年16.1%3上海實業城市開發集團有限公司主席致辭二零一四年三月，中國總理李克強在政府工作報告中提出對房地產調控，需根據不同地區、不同城市的具體情況靈活制定相應的調控手段，秉持保護消費需求、遏制投資需求的原則。繼此之後，中央政府相繼以不同寬鬆銀根政策穩定自住購房需求。在宏觀經濟環境整體偏弱的背景下，中央調控更重長遠效益，容許市場規律對房地產市場調整的作用，促進房地產市場平穩健康發展，房地產企業將迎來更加市場化的機遇和挑戰。二零一四年中期業績報告4主席致辭二零一四年上半年，中國經濟在增速放緩的背景下仍保持平穩，城市化進程及國內人均收入持續增長。雖然一、二線城市有個別樓盤於期內降價求售，但房地產市場普遍仍具備剛性需求，尤其是首次置業及改善性自住需求，整體房地產業仍能健康有序發展。期內，本集團透徹分析市場形勢，準確捕捉市場機遇，適時推售重點項目，實現理想銷售業績，超額完成上半年銷售目標，這足以證明管理層對市場形勢發展的敏銳觸角。作為本集團的旗艦項目，上海萬源城的銷售業績一直引人注目，一至四期樓盤均十分暢銷，第四期的存貨亦幾近售罄，今年六月集團已隆重推出第五期平層精裝大宅，市場反應熱烈。萬源城自第一期開售至今，樓房平均價格不斷上調，突顯出在當前日趨市場化的房屋市場，產品本身的品牌、質量及位置等，更能辨別個別樓盤熟優熟劣。本集團旗下樓盤將繼續以品牌及質量取勝，以物有所值的合理價格為客戶帶來優質產品，並以保障本集團的利潤率為前提，以確保股東利益。5上海實業城市開發集團有限公司主席致辭期內，本集團繼續以重組優化資產組合為重點策略，積極於長三角區內及沿海主要城市物色具潛力的優質項目，適時推進項目動工，為本集團奠定長遠發展的基石。本年三月，集團成功收購位於上海閔行區梅隴鎮地塊，將會開發為上海晶城項目第五期，用作商品房項目銷售。其他項目方面，莘莊地鐵上蓋綜合項目已經動工、城開中心工程穩步推進、無錫的酒店經已開業、西安項目新一期亦開始動工，另外，集團繼續剝離不符合長遠發展策略的資產，於八月六日簽訂框架協議，出售持有天津北辰項目40%權益的附屬公司，釋放出資產價值，並獲得現金流入以發展未來更具效益的項目或作營運之用。本集團銳意創新，於上半年透過俱樂部貸款及新增股東貸款，大舉融資共約6億美元，除用於償還七月到期的高息票據外，為集團後續發展、下一步的戰略和商業模式提供資金保障。集團的中長期發展策略中，將利用國企股權改革的契機，善用本集團背景優勢，參與城市二級開發及產業轉型提升。本集團可透過發掘土地價值，用戰略合作方式，創造新的營運模式。本集團將積極開拓重點區域的項目，以有利於品牌和項目團隊的建立，適時盤活資產以提升股東投資回報及加快現金回籠。此外，瞄準上海自由貿易區將帶動上海市整體的商業活動，刺激整體商業房地產及辦公大樓的需求，相信本集團於上海的多個商業綜合體項目定必受惠。展望下半年，本集團會緊抓市場機遇，精準匹配項目定位和客戶需求，重點發展高效益及投資性物業項目，不斷優化產品結構，從工程、營銷以及財務等多方面提升企業內部管理，且在業務增長的同時審慎平衡市場風險。集團會積極促進資產整合和提升資本效益，持續改善產品質量及增強品牌競爭力，為股東爭取優厚的回報。最後，本人謹藉此機會代表董事會，對管理團隊及全體員工為本集團所付出和貢獻，以及對業務夥伴和全體股東的支持及愛戴表示衷心感謝！倪建達主席二零一四年八月二十六日二零一四年中期業績報告6管理層討論及分析市場環境二零一四年上半年，中國經濟發展平穩，有賴中央政府深化改革，經濟發展模式得到有效推進。中央政府於今年三月舉行的兩會中提出，房地產調控工作重心在於建立長效機制，市場調控總基調為「雙向調控、分類指導」，即因城因地分類進行調控，對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，而對於庫存量較大的城市，要控制供地結構、供應結構。於本集團專注發展的長三角及沿海等一線城市，市場基本面仍然扎實，減價求售僅屬個別開發商或樓盤的情況。優質樓盤如本集團旗下的萬源城，品牌及質量均較周邊同類產品優勝，故此其售價一直穩中有升，更能突顯開發商的實力。業務回顧二零一四年上半年，本集團繼續以重組及優化資產組合為工作重心，積極於長三角區內及沿海主要城市物色具潛力的優質地塊，為集團提供長遠發展動力。今年四月，本集團與上海市閔行區政府簽訂協議，以人民幣7.67億元取得位於上海市閔行區梅隴鎮地塊，將用作發展為上海晶城項目第五期，建造為中小戶型商品房，以滿足新婚家庭及不斷增加的城市常住人口等主要目標客戶群的剛性需求。物業發展回顧期內，本集團總動工面積約2,042,000平方米，其中新動工面積約202,000平方米，主要項目包括上海晶城和莘莊地鐵上蓋項目。竣工總面積達40,000平方米。期內合共交付面積達182,000平方米，其中商品房約104,000平方米、保障房約78,000平方米。合約銷售截至二零一四年六月三十日止六個月，本集團錄得商品房及保障房的總合約銷售金額為人民幣2,520,000,000元（截至二零一三年六月三十日止六個月：人民幣3,340,000,000元），已超越年初訂定合約銷售目標的一半。整體合約銷售面績約165,000平方米，按年下跌5.2%。期內，商品房合約銷售總額達人民幣1,710,000,000元，同比減少36.7%，佔集團合約銷售額的67.9%，主要是由於重點銷售項目萬源城第四期的存貨於年初已近售罄，直至六月，萬源城才開售第五期新盤，所以上半年銷售較去年同期下跌乃因推盤節奏不同。上半年商品房合約銷售面績約82,000平方米，同比下跌約38.0%。平均售價達每平方米約人民幣20,800元，同比微升1%。保障房合約銷售總額達人民幣810,000,000元，同比上升約26.6%，佔集團合約銷售額的32.1%。合約銷售面績約83,000平方米，同比上升約95.3%。