目錄公司資料2公司簡介3主席報告4管理層討論與分析7權益披露16企業管治及其他資料19項目概覽23獨立審閱報告24簡明合併中期財務資料簡明合併損益表25簡明合併全面收益表26簡明合併財務狀況表27簡明合併權益變動表29簡明合併現金流量表30簡明合併中期財務資料附註32公司資料董事提名委員會主要往來銀行執行董事孔健岷先生（主席）中國農業銀行股份有限公司孔健岷先生（主席）譚振輝先生中國建設銀行股份有限公司孔健濤先生（行政總裁）李彬海先生中國工商銀行股份有限公司孔健楠先生中國銀行股份有限公司李建明先生註冊辦事處東亞銀行（中國）有限公司徐錦添先生渣打銀行（香港）有限公司何偉志先生CricketSquare中國工商銀行（亞洲）有限公司HutchinsDrive廣發銀行股份有限公司獨立非執行董事P.O.Box2681中國民生銀行股份有限公司李嘉士太平紳士GrandCaymanKY1-1111香港上海滙豐銀行有限公司譚振輝先生CaymanIslands廣州農村商業銀行股份有限公司李彬海先生香港主要營業地點核數師公司秘書香港九龍安永會計師事務所徐錦添先生柯士甸道西1號環球貿易廣場法律顧問法定代表75樓7506室香港法律：孔健岷先生股份過戶登記總處盛德律師事務所徐錦添先生RoyalBankofCanadaTrustCompany開曼群島法律：審核委員會(Cayman)Limited康德明律師事務所4thFloor譚振輝先生（主席）RoyalBankHouse網站李嘉士太平紳士24SheddenRoad,GeorgeTown李彬海先生GrandCaymanKY1-1110www.kwgproperty.comCaymanIslands薪酬委員會股份代號股份過戶登記香港分處譚振輝先生（主席）1813（香港聯合交易所有限公司主板）孔健岷先生香港中央證券登記有限公司李彬海先生香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓二零一四年中期報告02公司簡介合景泰富地產控股有限公司（「合景泰富地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）於一九九五年成立，其股份於二零零七年七月在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市（股份代號：1813），是廣州領先的大型房地產開發公司之一。自創立以來，合景泰富地產一直專注於高質素物業的開發、銷售、經營和管理。經過19年的發展，本集團已具有完整的物業開發體系和均衡的產品組合，產品涵蓋中高端住宅、服務式公寓、別墅、寫字樓、酒店、購物中心等各種類別。本集團業務亦由傳統物業開發及銷售，擴展至資產經營及物業管理等發展領域；並形成以廣州、南寧及海南為中心的華南區域、蘇州、上海及杭州為中心的華東區域、成都為中心的西南區域、北京及天津為中心的環渤海區域之發展戰略佈局。現時本集團於上述區域已成功推出多個不同檔次的項目，自項目首次推出後均廣受市場歡迎，銷情理想。本集團一向保持審慎的土地儲備補充策略，目前擁有總土地儲備面積能滿足本集團未來五至六年發展所需。展望未來，本集團專注於住宅及商業物業項目開發的同時，亦會致力投放資源打造多元化物業開發組合，實行審慎的增長戰略，以期繼續以住宅物業及服務式公寓為主力之同時，擴大如寫字樓、酒店及高級購物中心等長期持有型商業地產的實有比例，以平衡盈利組合，分散投資風險，確保恆穩發展。03合景泰富地產控股有限公司主席報告本人欣然提呈本集團截至二零一四年六月三十日止六個月內的半年業績。於回顧期內，本集團錄得總收入約人民幣5,434.2百萬元。本公司擁有人應佔利潤約人民幣1,345.3百萬元，較去年同期輕微下降0.9%。本公司擁有人應佔每股盈利為人民幣46.5分。1)銷售在逆市中快速增長，快速周轉模式日益成熟二零一四年上半年，由於多地庫存增加，市場進入平緩時期，加上銀行按揭貸款放慢，買家對購房的熱情有所下降。本集團加快了全新項目的推出，逐步形成快速周轉模式，保證銷售穩步增長。本集團從三月起在廣州、北京、上海、蘇州等地推出7個全新項目，如上海萬景峰，廣州天峻、北京領峰，由於戶型設計實用，以及在周邊眾多產品中的設計優勢，新項目在推出之時，便取得優異的成績。至二零一四年六月底，本集團權益預售額約達人民幣100億元，已完成全年目標的48%，達標比率遠超行業平均水平。新項目的推盤速度大大加快，將為本集團的發展帶來巨大的商機。與二零一三年相比，隨著產品標準化的深化，工程進度加快，開發週期縮短，項目從拿地到推盤得到明顯的改善，歷時僅僅八至十個月。運營能力的進一步提高促進了快周轉模式的轉型。在售項目的數量從二零一二年底的15個躍升至二零一四年中的31個，主要來源於一、二線城市項目的增長。2)戰略佈局合理，產品定位明確本集團認為，合理的戰略佈局和清晰的產品定位，直接影響到企業的銷售成績。本集團在供求關係穩定的北京、上海、廣州等地集中佈局，重點開發交通便利、享有市政規劃配套的項目。期內，位於北京長陽的北京領峰、廣州中新知識城的廣州天峻，毗鄰地鐵，周邊配套規劃完善，開盤之際成為買家購房的首選。有鑒於房地產市場將長期受惠於城鎮化的發展，在產品定位上，本集團堅持以剛需及改善型產品為主。本集團近年致力開發總建築面積（「總建築面積」）為80–110平方米的中小戶型產品的同時，增加低密度的疊拼和別墅產品，滿足改善型買家需求，減少保障性住房制度推行對小戶型產品造成的衝擊。期內，繼廣州譽山國際、廣州天峻推出建築面積為220平方米以內的別墅後大受歡迎，北京領峰、世茂維拉亦推出建築面積為150平方米以內的疊拼產品，因戶型設計新穎，總價合理，性價比高，受到市場熱烈追捧。二零一四年中期報告04主席報告3)反週期尋找優質地塊，有效控制成本期內，由於各地供應量的增加以及銀行流動性和信貸進一步緊縮，促使房價和交易量均有所下降；另外，二零一三年度，房地產商在激烈競爭中購買了大量的土地作為儲備。以上原因導致二零一四年上半年，土地市場成交整體乏力，市場熱情下降，土地成交多以底價或低溢價率成交，部分土地流拍。儘管土地市場氣氛平淡，但本集團認為，本階段競爭相對減少、土地價格相對合理，恰恰是出手的好時機。年初，本集團以一貫的審慎態度在各地參與土地拍賣活動，反週期尋找優質地塊，以較低的溢價率或底價成交獲得數幅位於一、二線城市的優質地塊，有效控制土地成本，為未來市場回暖儲備充足的資源。例如本集團於二月和四月從北京通州運河核心區購入兩幅低溢價率的地塊，成功鎖定合理成本土地，保護未來的利潤水平。此外，本集團通過股權合作形式從第三方開發商處購進數幅地塊，如年內，本集團與廣州本地開發商共同開發廣州琶洲項目、與業內第三方共同開發廣州金融城項目、灩瀾新宸等。這種合作方式能分攤各方的地價款，憑藉各方的所長整合資源，打造最佳產品。五月後，因應土地市場的進一步回落，本集團決定放慢步伐，認真謹慎根據銷售及回款的情況來決定拿地的速度和總量。4)多元化的融資渠道，融資成本逐年下降本集團堅信，要確保整體業務的穩健增長，健康的財務系統和充裕的營運資金尤關重要。面對信息萬變的金融市場，本集團重點關注銀根鬆緊、貸款利率的變化及境外金融市場的動態，準確抓住時機，及時補充企業發展所需資金。一方面，本集團通過把握境外融資窗口期，憑藉在房地產市場的良好信譽，年內成功發行金額分別為6億美元和4億美元的低利率優先票據，贖回以前年度高息美元票據，有效節省融資成本。另一方面，本集團通過借入國內銀行開發貸款，以及低息香港銀行貸款，進一步拓寬資金來源以支持業務發展。截至六月底，本集團手頭現金充足，資本實力進一步增強，從而避免通過信託或其他高息產品進行融資，與以前年度相比，融資成本逐步下降。5)維持良好的利潤率，合理控制負債比例回顧過往數年，本集團嚴格控制土地成本，良好把握產品定價，以期把毛利率和淨利潤率維持在行業平均水平之上。即使是在房地產緩慢發展的二零一四年，面對樓市和土地市場的低迷，本集團始終保持冷靜的頭腦，以審慎眼光判斷市場。本集團通過實施成本利潤測算，決定土地的購置和項目的推售，從而主動把利潤率控制在預期內，不盲目、不激進開發項目。05合景泰富地產控股有限公司主席報告本集團近年來亦一直致力改善負債率，把負債率維持在合理水平，並通過快速銷售回籠現金，加快資金周轉，爭取年底在進一步降低負債率的基礎上，適量減少總債。6)展望展望下半年，房地產市場將繼續調整結構性失衡帶來的緩慢發展。本集團認為，本階段保持精準的供需和存貨管理，健康的現金流是發展關鍵。通過積極銷售、嚴控回款速度，加快庫存周轉，改善快周轉模式，以期增加手頭現金，保證財務穩健。下半年，本集團期望加快速度，推出眾多優良地段的全新項目，如南寧的天匯廣場、杭州的瑜翠園、廣州塔崗項目、天津的萬翠台I和II（前稱天津雙港項目I和II）、北京的映月台（前稱北京海澱項目）等。項目大部分位於地鐵沿線或交通主幹道旁，交通便利，周邊配套日益完善，預計將會成為本集團銷售的主力。同時，本集團亦繼續推出現有在售項目的後續期數，為本集團的發展和壯大提供資源。如廣州天峻、佛山瀧景、上海萬景峰、北京領峰、世茂維拉、花語水岸、譽山國際、成都天譽等項目將會推出全新期數和組團，滿足市場需求。本集團亦將繼續提高成本系統、財務系統的運作和效率，對產品標準化進行深化，達到資源的有效利用和整合。7)致謝本人謹代表本集團對全體股東和廣大投資者致以最誠懇的感謝。感謝股東和投資者對本集團的長久以來的信任和支持，也感謝各方人士對本集團的幫助。全賴你們在背後的理解和鼓勵，本集團在機遇和挑戰面前，更好地保持理性的思考方式、堅定的信心，朝著既定的目標努力前行。企業的發展離不開員工的辛勤和努力，感謝全體員工在本集團的發展中做出的貢獻。本人堅信，在未來的