廣州富力地產股份有限公司GUANGZHOUR&FPROPERTIESCO.,LTD.股份代號：2777二零一四年中期報告InterimReport2014InterimReport2014中期報告廣州富力地產股份有限公司公司資料執行董事李思廉、張力、周耀南、呂勁非執行董事張琳、李海倫獨立非執行董事黃開文、戴逢（於28/2/2014辭任）、黎明、鄭爾城（於30/5/2014委任）監事陳量暖、梁英梅、鄭爾城（於30/5/2014辭任）授權代表李思廉、周藹華公司秘書周藹華中國註冊辦事處中國廣州珠江新城華廈路10號富力中心45-54樓郵編510623中國主要營業地點中國廣州珠江新城華廈路10號富力中心45-54樓郵編510623香港營業地點香港灣仔駱克道160-174號越秀大廈1103室核數師羅兵咸永道會計師事務所香港中環太子大廈22樓香港法律顧問盛德律師事務所香港中環金融街8號國際金融中心二期39樓香港H股過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓互聯網地址www.rfchina.com1廣州富力地產股份有限公司二零一四年中期報告目錄頁次董事長致辭3管理層討論與分析7其他資料13簡明綜合中期財務資料（未經審核）　中期綜合資產負債表18　中期綜合損益表20　中期綜合全面收入表21　中期綜合權益變動表22　中期綜合現金流量表23　簡明綜合中期財務資料的附註24廣州富力地產股份有限公司二零一四年中期報告2董事長致辭業績截至二零一四年六月三十日止的上半年度，本集團總營業額為人民幣98.2億元，純利較去年同期增加8%至人民幣15.8億元。本集團核心業務物業發展期內交付銷售面積814,500平方米，營業額及盈利分別達人民幣83.7億元及人民幣7.88億元，毛利率維持良好水平。期內本集團完成之可售面積共838,000平方米，相當於全年計劃完成面積約23%。物業投資營業額增加22%至人民幣4.13億元，期內更錄得可觀的投資物業重估收益，因而帶動整體盈利上升。本集團的另一主要業務分部為酒店營運，因入住率上升令營業額獲得提高。董事會決議不宣派發本年度之中期股息。未經審核未經審核截至二零一四年截至二零一三年六月三十日止六月三十日止六個月六個月變動百分比（人民幣千元）（人民幣千元）營業額9,822,43210,190,635-4%本公司所有者應佔上半年盈利1,068,0461,449,502-26%每股基本盈利（人民幣元）0.33360.4538-26%每股股息（人民幣元）–0.12-100%業務回顧隨著中國政府繼續進行宏觀經濟調整，要脫離過度依賴投資導向及出口的經濟形態，因而導致二零一四年上半年國內生產總值增長放緩。這增長放緩是刻意調整的結果，也是近年經濟快速及持續擴張多時後出現的正常現象。二零一四年，國家全年增長目標7.5%實足以維持就業率及家庭收入於可接受水平，而這兩項指標都比單向追求國內生產總值增長更為重要。鑑於第一季及第二季國內生產總值合符預期，分別達到7.4%及7.5%的增長率，而國家政策環境亦具備一定空間於需要時可作出必要的調整，以確保增長達標，因此中央政府對於達成全年國內生產總值增長目標充滿信心。房地產行業是整個經濟體系中重要的組成部分，約佔了全國生產總值的16%；房地產行業對整體經濟影響深遠，不僅是由於此行業本身的龐大規模，亦因為房地產行業的興衰對許多相關行業如金融業所產生的經濟溢出效應。因此，政府在調控房地產市場時已審慎考量這些宏觀因素。目前雖然市場暫時走軟，政府政策基調並無顯著改變，政策目標仍是穩定房價、打擊投機及增加保障性住房之供應。中國政府現在著重透過市場機制運作多於利用行政手段以調控房地產市場。過去採取的措施整體上已有效防止了房地產市場過熱，但並沒有對房地產行業的健康發展構成過度的制約。現時，政府已開始不再強調全國城市一律硬性執行調控措施，而容許地方政府差異化實施，這已體現於最近不少二、三線城市對限購令的放寬。然而主要一線城市仍繼續執行限購令，加上政府的收緊信貸態度仍強硬，行業經營環境仍然挑戰重重。正面來看，支持房地產市場的兩大原動力仍然穩固：儘管經濟增長放緩，家庭實際收入預期仍將繼續上升，同時雖然中國的城鎮遷徙規模到目前為止已創造歷史，但距離全面城鎮化仍然遙遠。事實上，政府計劃在未來數年內投入以人民幣兆元計的資源發展城鎮及相關基礎建設，鄉村人口湧向城鎮的洪流將非但不減，反而逐步加快。既然基本因素不變，以及存在中央政府允許地方政府有限度地差異化執行調控措施，以切合當地情況的利好發展，例如適度放寬限購令和加大對首套房的信貸支持，均顯示下半年的經營環境將不致於嚴重影響本集團執行營運計劃。3廣州富力地產股份有限公司二零一四年中期報告董事長致辭本集團本年度的協議銷售額目標於年初時訂為人民幣700億元，相比二零一三年實際協議銷售額增加66%，相當於兩年前協議銷售額的一倍。上調目標是由於本集團基於以下多個原因，視二零一四年為争取快速增長的適當時機。首先亦是最重要的原因，是我們預期在本集團計劃擴展業務的期間，行業經營環境將如以上所述，無論在監管或是市場層面仍將維持穩定。其次是因為本集團在執行方面已做足充份準備，有能力將營運規模擴大至更高的水平。本集團數年來以相對温和的步調發展，在行業的各個環節都積累了寶貴的專業能力，同時也匯集了充裕的行業專才。在產品開發方面，本集團已做足充份準備，擴展到更多城市，並儲備了足夠的在發展中和可即將推出的項目。本集團今年首六個月的協議銷售額為人民幣258億元。儘管協議銷售額按時間比例計算稍為落後於全年目標，但重要的是在期內樓市未見特別蓬勃的情況下，我們的銷售績效其實符合預期。此期間的協議銷售額更比去年同期增長39%，反映本集團營運的深度與闊度，無論在地域及產品種類方面均明顯加強。期內，為本集團協議銷售業績作出貢獻的城市從14個增至18個，其中新增的城市包括佛山及包頭。這兩個城市初試啼聲已交出了亮麗的業績，協議銷售額合計為人民幣12.4億元，相當於銷售總額的5%。就項目數量而言，期內本集團推出了47個項目，較去年同期增加五個項目。全新的項目一般是推高銷售的強大動力，上半年僅推出了三個，而大部分全新項目計劃在下半年開售。因此上半年的銷售主要來自原有的持續銷售項目，這些項目產品種類分佈平均，包括剛性需求住宅、中檔與豪華住宅及商用物業，可滿足不同的市場需求。精心策劃的多元化產品，加上獨具優勢的商業項目，使本集團在市場週期中能維持相對穩定的銷售，並再次反映於本集團期內的銷售表現。期內來自商業項目銷售額達到人民幣54億元，為總銷售額提供強大的支持，其餘的銷售額則主要來自住宅銷售項目，其中有相當部分來自剛性需求類產品。總括而言，本集團完善的戰略架構足以確保穩定且可以預見的銷售。正如我們每次提到銷售額時一再強調，在業務的增長過程當中，除銷售及市場營銷以外，還需要許多方面的悉心配合。本集團期內及將於下半年逐步加快的銷售增長有賴於一套完善的施工方案，以及充足的土地儲備供未來物業開發之用。在項目建設方面，期內新開工建築面積達480萬平方米（高於之前任何期間），促使於二零一四年六月底在建總面積增加至1,380萬平方米，較二零一三年底增加約38%。根據在建項目的規模及進度，我們預計下半年的可售資源以物業價值計將逾人民幣920億元，另全年的可售資源價值達人民幣1,180億元。土地儲備是業務增長的另一項關鍵因素，本集團於期末時持有優質的土地儲備，可售面積約4,400萬平方米。過去，特別在二零一三年，本集團較積極收購土地，土地儲備在過去36個月期間以可售平方米計增長近倍，城市分佈從15個增加到25個城市。雖然我們需要加速擴大土地儲備以支持集團增長目標，但我們仍堅持以嚴格標準購地。到目前為止，本集團土地儲備的每平方米成本維持在相當合理的水平，但有見於中國土地成本呈上升趨勢多於回落，未來土地成本將面對一定壓力。因此縱使我們在可見未來仍絕對將以中國為主要市場，但亦不會局限本集團的發展僅在中國。我們不排除考慮在其他具有適當成本結構，以及業務、政治及法規環境穩定的市場發展。土地成本不超過總成本一個相對較低的百分比是合適成本結構的必要條件之一。我們就是秉持這樣的原則，於去年十二月首度進入馬來西亞市場，目前亦正對數個海外市場認真研究。期內本集團新增土地位於上海、海南、天津及福州，可售面積共達147萬平方米，這些土地大多是用於補充現有已證明相當成功的開發項目。廣州富力地產股份有限公司二零一四年中期報告4董事長致辭自二零一三年十月成都富力麗思卡爾頓酒店開幕以後，本集團並沒有增加重大投資物業項目。截至二零一四年六月三十日，我們的投資物業分為三大類：包括七間酒店（除了一間以外其餘均為五星級），兩棟甲級辦公樓，以及兩個購物商場。本集團所投資的酒店均由國際知名的酒店管理機構經營，雖然在各自市場都面對激烈競爭，但期內經營表現仍然良好。我們發展成熟的酒店，維持與二零一三年相約令人滿意的入住率，次新的酒店也有強勢表現，入住率隨著經營愈趨成熟而上升。例如我們二零一二年開幕的重慶凱悅酒店的入住率在本期升至本身令人滿意的70%以上，更可喜的是其從二零一三年上來的升幅。北京及廣州的富力中心辦公樓處絕佳地段，加上擁有優質的樓宇保養及物業管理水平，出租率已近飽和，提供穩定且可觀的租金收入，並展現本集團所開發的優質商用物業。購物商場方面，本集團現有兩個營運中的富力廣場，分別位於北京及成都。本集團計劃在其他城市適時開業更多的富力廣場，以建立全國連鎖性品牌。其中一個是接近落成位於廣州天域中心的商場，將會是本集團第三個高購物人流的商場。北京富力廣場已經是知名的購物及休閒場所，也為集團創