遠洋地產控股有限公司SinoOceanLandHoldingsLimited(根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司)(股票代號：03377)二零一四年中期報告遠洋地產控股有限公司執夢想行未來|二零一四年中期報告●22014年中期報告遠洋地產控股有限公司努力不懈堅持夢想璀璨未來實現可期實現遠大夢想，需要堅定的執行。過往一年，各專業線系統已形成，全面配合前線的管控要求，我們努力提升管理執行力，在執行的準確性、效率、效果上實現突破，令我們距離未來的藍圖更近一步。2014年中期報告遠洋地產控股有限公司3●敢於夢想勤建未來42014年中期報告遠洋地產控股有限公司遠洋地產決意肩負起自己的使命，秉持跨越新高度、邁向最前列的夢想，立足自身、着眼變化思考遠洋地產未來十年的戰略與願景。2014年中期報告遠洋地產控股有限公司5●關於我們遠洋地產於中國主要經濟地區作為領先的房地產開發商之一，積極實踐「沿海、沿江」的全國性戰略佈局。本集團主要業務範圍為中、高端住宅項目的開發與建設、高端寫字樓、商業物業的開發與持有經營。我們在全國19個高速發展城市中擁有超過50個處於不同開發階段的房地產項目，其中包括北京市；環渤海地區的大連市、天津市、青島市和秦皇島市；長三角地區的上海市、杭州市、鎮江市和黃山市；珠三角地區的深圳市、中山市、海口市和三亞市；其他地區的武漢市、成都市、重慶市、瀋陽市、長春市和撫順市。憑藉一貫優質的產品及專業的服務，遠洋地產已經在北京、環渤海地區、長三角地區及珠三角地區等地樹立了「遠洋」品牌的知名度。於2014年6月30日，我們的土地儲備達到約22,434,000平方米，其中約80%位於一、二線城市。迄今為止，本集團被恒生指數有限公司推選為一系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數（「HSCI」）、恒生綜合行業指數一地產建築業、恒生中國內地100、恒生綜合巿值指數一中型股指數以及恒生環球綜合指數，我們在2014年更被推選為恒生高股息率指數。42014年中期報告遠洋地產控股有限公司目錄7財務及營運摘要8主席報告12企業社會責任報告14管理層討論及分析29權益披露33企業管治及其他資料40公司資料41中期財務資料的審閱報告42簡明綜合中期資產負債表44簡明綜合中期收益表45簡明綜合中期全面收益表46簡明綜合中期權益變動表48簡明綜合中期現金流量表49未經審核簡明綜合中期財務資料附註75項目名稱概覽表2014年中期報告遠洋地產控股有限公司5遠洋地產成功從區域性開發商發展為全國性企業，現時項目遍佈全國十九個城市。其他地區武漢、成都、重慶、瀋陽、長春、撫順總土地儲備539萬平方米項目數目9長春北京撫順總土地儲備215萬平方米項目數目14瀋陽北京秦皇島大連天津環渤海地區大連、天津、青島、秦皇島青島總土地儲備954萬平方米項目數目22鎮江上海黃山成都杭州武漢重慶長三角區域上海、杭州、鎮江、黄山總土地儲備249萬平方米項目數目10珠三角地區中山深圳深圳、中山、海口、三亞總土地儲備287萬平方米項目數目9海口三亞62014年中期報告遠洋地產控股有限公司財務及營運摘要截至6月30日止六個月（未經審核）（人民幣百萬元）2014年2013年變動%營業額17,8409,09896%毛利3,5182,18761%除所得稅前溢利3,2992,42736%期內溢利2,3411,56749%本公司擁有人應佔溢利2,2391,41758%核心利潤1,944904115%每股溢利（人民幣）—基本0.2910.18359%—攤薄0.2900.18259%每股股息（港幣：元）0.0750.0707%派息比率20%23%-3個百分點毛利率20%24%-4個百分點淨利潤率13%16%-3個百分點核心利潤率11%10%1個百分點協議銷售額13,22817,813-26%售出可售樓面面積（平方米）1,016,0001,336,000-24%交付可售樓面面積（平方米）1,120,000644,00074%於2014年於2013年6月30日12月31日（人民幣百萬元）（未經審核已審核））（變動%資產總值141,427137,8693%本公司擁有人應佔權益41,75340,0584%現金資源*16,79116,0505%淨借貸比率*60%44%16個百分點土地儲備（平方米）22,434,00021,353,0005%*包括受限制銀行存款營業額本公司擁有人應佔溢利每股溢利（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）（人民幣）17,8402,2390.2911,4170.1839,0982014年2013年2014年2013年2014年2013年上半年上半年上半年上半年上半年上半年2014年中期報告遠洋地產控股有限公司7主席報告主席報告本人謹代表公司董事局（「董事局」）提呈遠洋地產控股有限公司（「遠洋地產」或「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」或「我們」）截止2014年6月30日止六個月的中期報告。82014年中期報告遠洋地產控股有限公司2014年中期業績在行業調整期，市場分化的特徵愈發凸顯。就銷售業績而言，行業集中度進一步攀升，部分品牌房企憑藉較強的市場把握能力、合理的產品結構、靈活的應對策略，在逆市中擴大了領先截至2014年6月30日止六個月，本集團的營業額為人民幣優勢；而未能隨市場及時調整的企業，則面臨著愈發嚴峻的市178.40億元，較去年同期增長約96%；毛利為人民幣35.18億場挑戰。就成交結構而言，市場投資需求佔比進一步降低，購元，較去年同期增長61%；本公司擁有人應佔溢利及核心利潤房人群中呈年輕化的趨勢，剛需和首次改善產品逐漸成為市場分別達到人民幣22.39億元及人民幣19.44億元，比去年同期的成交主力。本集團相信，未來中小戶型的剛需、首次改善產分別上漲58%及115%，每股溢利為人民幣0.291元。參照報告期內本公司擁有人應佔溢利，董事局欣然宣佈，建議派發截品將成為未來市場的主流，尤其是具備良好品質、生活配套齊全的宜居產品。至2014年6月30日止六個月的中期股息每股港幣0.075元。董事局同時建議提供股東以認購新股代替現金的方式收取部分或全部中期股息的選擇權，惟需獲得香港聯合交易所有限公司在宏觀政策層面，中央政府將延續各地區「分類指導」的原則，（「聯交所」）上市委員會批准有關新股可在市場上掛牌交易，方尊重市場規律並且「不打壓、不刺激」，致力於通過市場化的可作實。長效機制保持行業的健康穩定，同時給予各地方政府適度的自主權。預計下半年各地將推出多樣化、個性化的調整政策，包市場回顧與展望括調整甚至取消限購政策、調整限貸政策、鼓勵商業銀行積極開展房貸業務及降低房貸利率等，從而釋放部分購房需求。2014年上半年，內地房地產市場進入調整期，全國商品房銷售出現負增長。國家統計局資料表明，一至六月份全國商品房展望下半年，本集團認為內地房地產市場將延續調整趨勢，但將探底趨穩，市場供需關係將趨於平衡。由於新型城鎮化的積累計銷售面積為4.84億平方米，同比下降6%；一至六月份全極推進、房屋更新、人口流動、戶籍制度改革及獨生子女政策國商品房累計銷售額為人民幣31,100億元，同比下降6.7%。本輪行業調整主要由供求關係的結構性失衡引起。一方面，由放寬等因素帶來的需求依然強勁，內地房地產市場不會出現整於前兩年土地成交量大，這些地塊的集中開發使今年市場供應體硬著陸的情況。即使在目前限購、限貸政策非常嚴格的情況量大幅攀升。另一方面，受宏觀經濟增速放緩、信貸政策收下，今年上半年商品房累積銷售額較2013年同期僅下降6.7%，緊、市場預期轉變等因素影響，市場觀望氣氛濃厚，購房需求但比2012年同期增長約34%（2012年上半年銷售額為人民幣乏力。據統計，全國多數城市的庫存量持續創新高，出清週期23,314億元），預計2014年全年商品房銷售額有望接近甚至超持續延長，預計下半年市場面臨更大的去庫存壓力。過2012年並達到歷史第二高位。20142014年中期報告年中期報告遠洋地產控股有限公司遠洋地產控股有限公司99主席報告業務回顧與策略與此同時，我們完成了後續存量土地資源與產品線的對位關係，今後將繼續深化產品線成果的應用，壓縮開盤週期，提高自年初開始，本集團結合市場形勢變化，狠抓銷售、加快周開發效率，提高回款、融資的速度。轉、保持穩健、佈局長遠，扎實推進各項工作。在土地策略方面，我們繼續堅持投資標準，聚焦一、二線城狠抓銷售，現金為王市、聚焦中小規模項目，多補充快周轉資源。上半年本集團通過公開市場、收併購等方式獲取位於北京、天津、中山及武漢等城市的地塊，新增土地儲備超過萬平方米，大部份2014年上半年，本集團實現協議銷售額約人民幣132億元，240位於一、二線城市。下半年，本集團將繼續強化環渤海、長三約佔全年計畫的1/3，基本完成同期計畫。自年初開始，本集團主動研判市場變化，在行銷方面積極行動、靈活應對，通過角、珠三角區域佈局，深耕已進入的一、二線城市，以優化資多種舉措保證業績達成。我們在同行中率先實施存貨去化行源佈局。動，尤其是存留一年以上的銷售資源，同時通過與銷售代理公司戰略合作、增加行銷人員激勵等舉措調整行銷管理模式。本保持財務穩健，增強資本實力集團在6月份實現協議銷售額超過人民幣40億元，反映了上述行銷調整舉措已經取得了積極的效果。得益於自身營運水準的提升，以及中國人壽、南豐集團兩大股東的全力支持，本集團於2014年7月首次獲得三大國際評級加快周轉，優化產品結構、資源佈局機構—標準普爾、穆迪及惠譽，分別給予的發行人BBB-、Baa3及BBB-的投資級評級。為提升資產周轉率，本集團在狠抓銷售外，採取了多種措施，以改善動態指標。我們針對已有的存