艾博·龙园营·销·策·划·方·案世华地产·艾博龙园项目组二○○六年十一月三日周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用艾博·龙园周边楼盘动态分析主要竞争楼盘一览价格客户项目名称规模销售进度入市手段入市均价现有均价层差年龄范围职业区域元/㎡元/㎡元/㎡(岁)1500户，私企员工为回民区为主1800未售未知未售咨询中30左右清水湾建面14万㎡主玉泉区为辅一期：500一期：交3—5一期：企事套（商品房千小定后，签业人员周边（80%）；25-45;以100套）；定合同交付380%；其他（新城、赛罕1950200050左右二期咨询中25-35为咱家二期：400—5万；生意人、其他地区占主套（商品房二期：现正咨10%；20%）300套）询中原住民10%共744套：教师、医生一期9栋（5一期：6个月30%；栋商品销售50%；定金20000，原住民回民区（60%）；房，2501750220050—80二期：9月入五天内交付首40%；玉泉区（20%）；25—50桃源水榭套）；市，2个月销期　生意人其他（20%）二期5栋售10%—15%20%；（全商品其他10%房）9月中旬直接私营单位员销售，一个半50—801500户，交定金3万后工50%月销售120套18002000位置差一期共500，7天内补齐企事业单位周边居民为主35—45冠丰家园，10月23日套首期30%150举办小型开盘生意人20%活动11月底进行认———1400户未售———香槟美景筹，交5000元艾博·龙园周边楼盘动态分析次要竞争楼盘一览价格客户项目名称规模销售进度入市手段入市均价现有均价层差年龄职业区域元/㎡元/㎡元/㎡范围占地20万㎡一期5月—今销直接销售，收取5000　私企员工、生意富新蒙康1800220070—90周边居民25—50（龙新家园）建面25万㎡　售30%定金后，交齐全房款人、事业单位5月开始咨询。先交小定（随意），私企员工、生意人周边为主、25—301800215050—80400套9月份开盘，至再补交3万大定，签筑家、事业单位玉泉区为副今销售15%定销售合同水岸世纪直接销售，交付小定（1万、可退）后补教师及医生；银行3500350040—50138套80%周边40—55（高层住足大定（5万，不可员工；电厂领导宅）退）交付小定（1千），与发展商谈定折扣，二期17栋二期9月—今销生意人、公务员、汇豪天下3000300050—80交付大定1万。7天周边居民　30—45现推出4栋　售30%教师；盟市客户（二期）后交付首期，签定合同。周边居民生意人50%；（70%）；玉6栋，　直接销售20002300505个月销售60%企事业人员40%；泉区（10—25—45水岸康居300多套定金10000元公务员、其他10%20%）；其他（10%）1000套：教师40%；公务员05年10月开始一期9栋75020%；企事业单位周边（80%）销售，一年内一直接销售17002350100套；二期3栋30%；其他（经商；新城及盟25—50西海岸期销售60%—10000元定金　。、巴盟、个体户—旗（20%）70%回迁户：2户10%）教师、医生、占地13万直接销售企事业单位职员、区域内客户2000280050—80百度城建面28万　　—定金10000元　公务员（占多数）为主　—私企单位高层艾博·龙园周边楼盘动态分析市场价格入市均价：1800—2000元/入市均价：1800—1950元/㎡㎡现有均价：2000—2350元/㎡现市均价：2000—2200元/层差：50—80元/㎡㎡相对畅销70—90㎡两房占60%90—110㎡两房占25%70—100㎡两房110㎡以上三房占10%其它占5%现市场主力户型艾博·龙园周边楼盘动态分析片区楼盘销售进度结论桃园水榭50%（240套六个月）咱家一期100%（约100套可售商品房，2个月）40—50套/月筑家15%（60套1.5个月）水岸康居60%（200套6个月）片区楼盘客户来自区域回民区：65%3%7%5%玉泉区：20%新城区：7%20%赛罕区：5%65%其他：3%回民区玉泉区新城区赛罕区其它艾博·龙园周边楼盘动态分析客户职业概况8%国营企事业单位：35%10%35%私企职员：24%个体生意人：15%15%原住民：10%公务员：8%8%24%其它：8%国营企事业公务员私企职员个体生意人原住民其它三多·两少通过对项目所在片区市场的分析和总结，对片区市场概括主要特征为“三多两少”未来市场推出量多三多中低档楼盘多优质产品少同质化产品多两少鲜明个性产品少周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用中心西区龙头楼盘·青城生活样板优质产品设计规划设计突破项目立于市场的不败的创新规划设计砝码及关键工作实际、独具个性色彩文化文化人文环境突破项目在市场寻求差异化个性化包装包装的策略之一寻求知名物业管理顾问公司介入项目在市场寻求差异化物业服务突破包装的策略之一优良产品、优质服务的基石品牌打造突破项目后期顺利建设的基石MI、BI导入及执行竞争地域范畴介定为青城整体市场项目后期工程开发成竞争地域突破功的前提条件中心西区龙头楼盘·青城生活样板规划设计突破人文环境突破物业服务突破龙园品牌打造突破竞争地域突破中心西区龙头楼盘·青城生活样板周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅体现建筑品质龙文化提升36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅体现建筑品质龙文化提升规模?36万m2建筑规模?近4000户人家，万人大社区户型?五大创新人居理念设计配套?双会所?风情商业街?千米商业裙楼?近10万平方米园林景观环境?1万平米中心广场?九大景观点?外联208亩新华公园36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅体现建筑品质龙文化提升健康尊贵身份龙园文化休闲龙脉与天和谐和谐人居品质生活内涵龙运生活格调舒适时尚气质涵养周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用客户定位重要客户群核心客户群重要客户群艾博·龙园客户定位艾博·龙园客户区域分析回民区：65%3%10%2%玉泉区：20%新城区：10%赛罕区：2%20%其它：3%65%回民区玉泉区新城区赛罕区其他客户定位艾博·龙园客户职业分析国营企事业单位：38%8%10%私企职员：21%38%周边生意人：15%原住民：10%15%公务员：8%其它：8%21%8%国营企事业公务员私企职员周边生意人原住民其它（盟旗）客户定位艾博·龙园客户年龄范围以30—40岁为主,30岁以下、40—50岁上为：辅艾博·龙园客户购买用途自住客户为主，投资客户为辅：周边市场动态分析项目高度属性定位项目定位客户定位形象定位一期营销策略一期住宅一期价格策略二、三期营销策略二、三期住宅总体营销策略二、三期价格策略一期商业项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分工程配合一期营销执行各阶段工作安排销售准备媒体安排营销推广费用龙归故里·一园传承定位语：36万平方米龙文化主题精品中式社区龙归故里·一园传承龙归故里·一园传承龙归故里·一园传承诠释:龙归故里：龙园所在板块是青城的发源地，居住氛围和传统风情历久弥香，交通、商业、教育配套完善。对这片土地呼市人有着深深的眷恋和祈盼，对这片土地龙园的开发商以全新的家居理念对传统的家居生活赋予更深、更广、更时尚生活定义，亦是龙子龙孙们对故土的家居革命，亦是故土之情、亲情、友情、民情之升华，龙归故里也代表着艾博人宽大的胸怀和对故土真情的回馈。一园：泛指龙园；集健康、休闲、生态、时尚、舒适的36万平米中心西区生活馆，约4000户万人大社区。传承：传递、继承；龙园传递的是卓越的建筑品质，对品尚生活的追求及独一无二的人居文化理念。它继承着中国先贤着“天人合一、与天和谐”的思想，将龙之人文所具有的创新、进取、包容、独特精神拓展并熔铸到对社区生活环境的营造中，缔造片区的品尚生活先锋，青城人居样板。一园传承：指的龙园人与人的友善、人与自然的互动、人与建筑的沟通以及物业本身的价值，是给予下一代一笔物质财富，也是可以继承的精神财富，无论男女老少，情有所归，居有所乐，物有所值，不仅拥有今天，还收获了未来；这36万平米的龙园建筑的点点滴滴之上，都倾注了开发商的赤子之情和开发商回报社会的所思所想、造福社会的夙愿。龙归故里·一园传承备选推广语龙脉上的人居风景