世联研究理论郊区大盘模式引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》14／10／1714／10／17本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。大盘社区?案例1：深圳---中海怡美山庄?案例2：青岛---天泰?奥林匹克花园?案例3：深圳---万科城本报告是严格保密的。2案例一：中海怡美山庄案例选择的适用条件：?陌生区域?效区物业?面临交通改善等大机会?规模大盘，小镇模式本报告是严格保密的。3中海怡美山庄-----区域及交通?区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政府车程10分钟?交通：公交多，但距市内路程较远?与市内的联系较便利，有多路公交?未来的地铁3号线和深惠公路?位置：康乐公路旁?资源：无明显山体或海景资源?地块现状：地块平整，无特殊资源本报告是严格保密的。4中海怡美山庄-----定位及客户?项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活?目标客户：?高级白领?中产阶层?实际客户：?50%横岗人?20%龙山岗人?20%深圳市内投资者本报告是严格保密的。5中海怡美山庄-----规划?规划指标：?总占地：40万平米中（共2块地）?建面：50万平米?容积率1.25?规划布局：?中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现?小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染?大户型沿社区中央水景布置本报告是严格保密的。6中海怡美山庄-----建筑及园林风格?建筑风格：拉丁风格?立面造型典雅、建筑线条优美?色彩欢快、亮丽?加勒比风情等拉丁风格元素应用?园林风格：一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心）园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情本报告是严格保密的。7中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情本报告是严格保密的。8中海怡美山庄-----启动模式?一期规模?指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3?配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米?一期启动模式：情境展示?通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示?通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情?以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点本报告是严格保密的。9中海怡美山庄对本项目的启示?建筑风格演绎到位：打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位?陌生区域启动期展示先行以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感?资源的有效利用：大户型排布在中央景观处小户型排布在靠近地铁处本报告是严格保密的。10案例二：天泰?奥林匹克花园案例选择的适用条件：?陌生区域?效区物业?规模大盘，小镇模式本报告是严格保密的。11天泰?奥林匹克花园-----区域及交通?区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处城阳区，属于效区地产天泰奥园?交通：交通略有不便?距市中心区约25分钟车程李沧区?现有3条公交线路市中心区?交通有待改善?位置：308国道旁?资源：无明显山体或海景资源?地块现状：坡地天泰奥园本报告是严格保密的。12天泰?奥林匹克花园-----定位及客户?项目定位：运动、健康社区?目标客户：?高级白领?中产阶层?实际客户：?90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老?10%外地人，?另有部分韩国人本报告是严格保密的。13天泰?奥林匹克花园-----规划指标用地构成构成面积（万平米）比例（%）住宅用地50.7954.98公共设施用地18.8420.4道路用地10.4511.31公共绿地12.313.31总用地92.37经济指标总建筑面积住宅81.41万平米87.76万平米配套6.35万平米住宅平均层数高层住宅31.1%6.7层多层住宅68.9%容积率0.95建筑密度16.5%本报告是严格保密的。14天泰?奥林匹克花园-----规划布局?多中心、多组团式布局?多层为主，小高层与高层为辅?水系景观和中央景观轴构成园林景观体系?多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化?整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分水系镇长官邸一期运动会所本报告是严格保密的。15天泰?奥林匹克花园-----分期及销售率?一期韩国村为7栋小高层，专为韩国人定制，销售结束一期一五组团?一期一五组团共400套，3个月售完?一期二、三、一期韩国村四组团共800套，8个月销售率达93%一期二、三、四组团本报告是严格保密的。16天泰?奥林匹克花园-----配套设施配套指标设施项目面积教育9班幼儿园250018班幼儿园12000文奥体健康运动中心11700化奥体酒店新闻中心21000活动二期社区中心会所2500镇长官邸800商业一期商业街5000社区购物中心（超市）1800医疗　三期保健会所1000一期诊所200本报告是严格保密的。17天泰?奥林匹克花园-----配套?2500平米体育会所?游泳池?咖啡巴、酒巴?羽毛球场?乒乓球场?幼儿园?网球场本报告是严格保密的。18天泰?奥林匹克花园的启示?以运动主题定位客户?天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面?配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题?25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题?韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象?产品注重细节，但品质一般?多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间本报告是严格保密的。19案例三：万科城案例分析——万科在造一座城本报告是严格保密的。20区位与交通?区位特点区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅?处于城乡结合部的工业观高速与机荷高速交汇处。园区内该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面?交通正在逐步改善积达30多平方公里.拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。?良好的产业基础支撑未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。?政策导向下大力发展基础配套设施交通西边为梅观高速已建成，?迎合大深圳格局下的城东边是在建清平快速。目前自驾市扩张趋势，但现阶段20配套和人气明显不足车通过梅观高速等可在分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目；本报告是严格保密的。21社区规划?低密度亲地社区的内涵总占地39.7万平米43万方建筑、1.1容积率、3九年制学校；万方配套，打造亲地社区。联排幼儿园、花园洋房等包括前庭后院、阶总建面43.7万平米梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素……开放商业面积3万平米式?景观轴广三山两涧一平地”的土地格局自会所3000平米然形成了片区组团和社区主轴，场TOHO主轴沿线将广场、商业街、会所容积率1.1、前庭水景轴、绿轴串联。车位比1:1?广场和街道哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步商业中心；一期总户726户带动社区商业的发展。Loft数小?价值标杆高一期临水景观资源最好的TOHO层情?社区配套景宽景house位于主干道稼先路和小区干道之洋间，对外开放对整个坂雪岗区域房服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示本报告是严格保密的。22建筑与景观园林建筑风格钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气景观园林保留三山两涧原生地貌营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观风情商业街区自成一景本报告是严格保密的。23物业类型Loft宽景House??规模：80多套规模：100多套??位置：高迪中心上层，分位置：布置在相对私密的社区内部向湖面房和背湖面房?户型：4-5房?户型：1房1厅2卫?面积：137-205M2?面积：68+20(送)M2?特色：超宽向阳面，送地下室?特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔花园洋房?规模：200多套小高层?户型：2-4房?规模：100多套，4栋?面积：70-130M2?位置：布置在临湖景观带?其他：底层送入户花园旁，但湖景到二期才能建成?规模：40多套?户型：2-4房Town?位置：临湖?面积：70-125M2House?户型：4-5房?其他：底层送入户花园?面积：220-269平米本报告是严格保密的。24户型组合小高层Townhouse情景洋房宽景洋房Loft本报告是严格保密的。25营销策略及执行结果?营销策略产品配比及销售情况?产品策略?提出ToHo亲地社区概念户型面积单价总价物业类型套数销售情况(m2)(元/m2）(万元）?价格策略：高开高走在初期销售形势好的情况下40多Townhouse220-26912000-17000260-460已售95%迅速提价以实现利润的最大余套化。价格平均上涨达1000元100宽景house137-2057000-8000110-165多套全部售完?200剩沿街10套左形象策略情景洋房70-1305000-650042-78多套右?3万M2配套先行，并引进了一些知名商业（如丹桂轩100小高层70-1254600-600032-75仅剩一二层、华润万家），同时幼儿园多套和九年制学校已开建；80Loft68+205000-600034-41临水景的售完余套?品牌策略一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％本报告是严格保密的。26什么样的市场定位？沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发产品定位大众化生活社区打造一座城形象定位大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层客户定位重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客极尽展示未来生活情景；启动区目标建立大盘气势，一举奠定大盘的