东莞锦龙又一城前期策划报告深圳中原事业六部前言?锦龙又一城是锦龙房地产公司在凤岗开发的继蓝山锦湾后的又一大型项目；?它标志着继三正、佳兆业后，又一品牌开发商进驻凤岗参与城市化建设。?该项目商业体量大，并将与三正财富新地一起形成凤岗商业核心区域，进一步改善凤岗的商业及生活配套。?中原地产期望以深莞合作的形式，帮助开发商实现项目的成功销售。报告思路1项目研判2凤岗市场分析3项目定位4物业发展建议项目研判——经济指标位置：东莞凤岗镇凤深大道旁占地面积：50819㎡建筑面积：约148812㎡（其中商业面积：约3.2万㎡）幼儿园：约1000㎡左右容积率：3.5/2.8规划：70％的90平米以下地块：金凤路以西——第一批单位（建面32586.6㎡）金凤路以东——第二批单位（建面116225.2㎡）项目研判——项目四至周边视野开阔，地势平坦，东南面远山景观，东面东深水渠有待改造。东东南塘深深河河村地块东凤内远深部山路景三三正凤正工深地路财富项目印象处于凤岗镇中心区域，距龙岗仅15分钟车程，周边配套规划正逐渐完善沿路有噪音影响＋景观资源缺乏＋不规则长方地形交通通达性好＋地理位置具有一定优势与深圳中心区的心理距离大于实际距离，有赖于城市概念的引导核心问题面对凤岗市场现3.2万商业体量状，如何在竞争对于仅14万建格局中寻求突破面的项目，显然，树立项目独特体量过大，如何定位。实现商业价值最大化？市市场场分析分析凤岗凤岗房地房地产产市市场场客客户户分析分析凤岗区位——区位优势明显,交通极为便利?地处东莞市东南端，距离广州50?呈倒三角形插入深圳，分钟车程?东靠深圳龙岗区?北邻东莞塘厦镇，距离惠州60距离东莞35分钟车程?西临深圳观澜、平湖。分钟车程距离罗湖口岸30距离盐田港60分钟车程分钟车程距离皇岗口岸30分钟车程距离深圳机场30分钟车程距离深圳25分钟车程凤岗区位——龙平路，东深路连接深莞纽带凤岗距深圳福田中心区仅30分钟车程，与龙岗区平湖、中心城形成接壤的三角形地带，三个区域文化、经济交流互动频繁。银湖山庄三正半山豪苑卧龙山别墅佳兆业水岸山城龙岗蓝山锦湾观澜、平湖翡翠山湖中心城宏观环境以外向型经济为主，工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导?全镇面积82.5平方公里,镇辖11规划：未来土地的规划建设将以工个行政村、1个居委会业园区建设为主。?户籍人口约2万人，外来人口22万人性质：外向型经济为主导的加工业区?广东省的著名侨乡，近2万名华侨，第三产业发达，环境优美的山水型?现有外向型企业1139家，全镇国现代化城镇。内生产总值19.1亿元?凤岗镇经济综合实力排名全市第宏观经济趋好，具有一定购买潜力10规划概况——双中心组团，交通发达两个中心凤岗行政中心雁田中心三纵四横的交通路网行政中心凤平路永盛大街东深路碧湖大道雁田外环路龙平路龙平二路住宅发展主要沿东深路规划凤岗楼盘分布图分布特点:翡翠山湖翡翠山湖1、主要集中在东深公路两旁,交通非常便利;行政中心永江大厦永江大厦2、形成了以雁田、镇中心两卧龙山庄卧龙山庄凤天阁凤天阁大板块；龙福花园龙福花园嘉辉豪庭嘉辉豪庭水岸山城水岸山城3、大规模地块占据优越的山雁田蓝山锦湾蓝山锦湾水资源。如翡翠山湖，卧龙山翠湖豪苑翠湖豪苑庄、蓝山锦湾等。丰田花园丰田花园楼盘特征中、大规模楼盘逐渐占据了市场供应的主导地位，别墅占有率高，山水资源丰富。楼盘名称面积㎡产品卖点翡翠山湖地/建：38万别墅、高层山水自然环境永江大厦建：4.56万高层中心区位凤天阁……地5万；建10万高层中心区位卧龙山庄地40;建20万别墅山水自然资源龙福花园地5万；建10万小高层、高层区位、生态水岸山城地7.9万;建11万别墅、高层山水资源、品牌嘉辉豪庭地20万；建40万高层度假翠湖豪苑地8.4万;建20万别墅、高层高尔夫、湖蓝山锦湾建27万别墅、高层山水资源丰田花园高层、多层中心区位主力户型及特点楼盘名称主力户型主力面积层高/装修05-06年楼盘：早期楼盘市翡翠山湖三期三房二厅115~145㎡3米/毛坯场主力户型以大三房为主，面积区间在110-150平米。嘉辉豪庭三期二房二厅81~110㎡3米/公寓装修龙福花园三房二厅125~141㎡3米/毛坯凤天阁三房二厅111~132㎡3米/毛坯楼盘名称主力户型及面积（㎡）户型特点翡翠山湖二房85：三房：106-128凸窗，部分3房主卧带阳台07年户型：永江大厦三房（143）；四房（164）；送入户花园、凸窗、主卧带阳台以二、三、四房五房（174）为主，面积区间卧龙山庄独立别墅（300-600）赠送花园弹性增大，在85水岸山城三房（110-150）；四房（140-170）送超大入户花园、凸窗-150平米，小户嘉辉豪庭一房（61-63）；二房（67-107）；凸窗、转角凸窗设计，卧室带型供应量少。三房（100-120）“厅”设计翠湖豪苑二房（83-91）三房（126-148）；户型方正四房（137-166）蓝山锦湾二房、三房、四房；80-154户型方正户型面积的演变永㎡江主力面积分布图140及以上翡大龙水翠厦山福岸130花湖凤山户型面积有向两极扩大园城蓝三天翠的趋势。从05、06年120期阁湖山锦的以100~140平米的三翡豪110翠苑湾房为主，07年100平嘉山米以下的户型增多，且辉100湖嘉140平米以上的大户型豪辉庭也呈增大趋势。90豪三庭期80706050050607年销售状况项目不多，销售状况良好，小户型最先消化，后期市场看涨。楼盘名称价格销售率销售时间备注三期3300已售完7个月翡翠山湖四期5000未公开发售-----价格为对外报价三期3300已售完8个月嘉辉豪庭四期4000基本售完1个月一房、二房热销龙福花园3000基本售完1年大户型滞销凤天阁3100售完1年水岸山城5500售完10个月二房价格最高，最先消化翠湖豪苑4800基本售完1个月二房销售最快客户构成1、客户构成以本地人、私营企业主及中高管为主要客户群体，投资比例增大；2、深圳客户正进驻凤岗市场，他们以投资而“闻名”珠三角。楼盘名称开盘时间置业目的客户构成龙福花园2005年9成自住1成投资企事业单位员工\私营业主企业中高管及技术人员凤天阁2005年7成自住3成投资本地人\企业高管技术人员\私营业主\公务员翡翠山湖2006年10月9成自住1成投资本地居民/私营业主（三期）嘉辉豪庭2007年3月（四6成自住4成投资港台人士\本地居民企业高管\私营业主期）水岸山城2006年7月4成自住、6成投本地人、私营业主、公务员、深圳投资客资翠湖豪苑2007年6月5成自住、5成投本地人、私营业主、深圳投资客资供需与价格整体供需状况：从历年竣工面积与开发面积增长水凤岗2007年每月价格走势平来看大致相当，市场供需基本保持平衡，莞深两地的价格洼地现象5600549654005402对本地需求有拉升作用，而商品房53415308供应也在稳步增长。52005000价格走势：48004815460020075凤岗镇年月成交均价相比440007年1月增长14.14%。1月2月3月4月5月个盘分析水岸山城客户构成:深圳：东莞=80%：20%企业高管私营业主、?占地：凤岗镇东深公路旁公务员、投资客占80%以上?总户数：634户?车位：508个?销售率：100%?实现均价：5600元/㎡?户型比例：二房80-91㎡，占17%三房111-153㎡，占49%四房140-170㎡，占19%其它占15%个盘分析翡翠山湖?位置：凤清路清溪路口客户构成别墅多为本地人换房以及凤岗、清溪厂商，洋?建面：38万㎡房主要客户为附近企业技术人员及高管，深圳?物业类型：别墅、高层住宅龙岗、平湖等约占15%。?定位：凤岗首席大型人文山水城?配套：会所、学校、商业街、酒店、高尔夫练习场?总户数：别墅92栋、洋房1000户?物管：深圳长城?均价：洋3300元/㎡、别5800元/㎡?销售率：在售4期，前3期售完?83--86㎡二房二厅约占10％?115-145㎡三房二厅约占65%?153㎡四房二厅约25%个盘分析嘉辉豪庭客户构成：港台人士、本地居民、工厂位置：平龙公路高管人员、私营业主、深圳投资客占地：20万㎡物业类型：酒店公寓、高层洋房配套：会所、商业街、酒店、商务娱乐均价：4000元/㎡（洋房）　　主要卖点：大社区配套、度假概念户型配比：一房：61-63㎡占28%二房：61－107㎡占36%,三房：101-120㎡占21%,四房：124-160占11%五房及以上：4%个盘分析龙福花园?地点：塘沥村（东深公路旁）客户构成：?占地：52702㎡企事业单位员工、个体企业主、?总建面：99666.6㎡，容积率1.9企业中高管及技术人员?配套：园林、背靠园龙山公园?户数：586户均价：3000元/㎡）?销售周期：1年户型面积比例二房二厅96㎡17%三房二厅125-140㎡58%四房二厅166-185㎡25%户型特点：户型方正、房房有飘窗，部分户型设计弧形全落地飘窗，双阳双卫市场分析小结1.凤岗房地产属封闭型市场特征，呈板块化与规模化发展趋势。2.产品正走向成熟，带入户花园设计、凸窗、主卧带阳台等。3.市场主力户型仍为大户型、中小户型比较稀缺。4.06、07年凤岗地产供需基本持平，07年价格上涨幅度14％。开发规模水平：政府规划的相对落后＋缺乏品牌开发商的进入，尚未能高品质的住宅片区开发，开发水平相对较低。整体居住氛围：由于工业企业众多以及其破坏性的开发，导致生活环境较差，配套设施比较欠缺，大多数楼盘的生活配套必须由自身来解决，良好居住环境的培育还需要一个较长的过程。启示凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围一般，房地产总体开发水平