东台项目策划报告新吉阳机构新吉阳机构??苏州新吉阳苏州新吉阳二○○七年八月二○○七年八月1总体思路战略设问战略设问问题：问题：问题：1、市场中有什么产品？1、哪些是目标消费群？1、开发商有那些可利用资源？2、市场中缺什么产品？2、目标消费群需要什么？2、如何将产品与目标消费群对接？区域市场的产品研发思维创新共性与个性项目定位项目定位产品策划产品策划2本报告的核心任务★项目机会点在哪里？★目标客源如何？★项目如何定位？★产品如何表现？3报告内容城市认知城市认知市场分析市场分析地块研究地块研究项目定位项目定位产品建议产品建议推广建议推广建议4一、城市认知5泰州东台南通东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源丰富，交通便捷。丰富，交通便捷。6——经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力东台市GDP增长情况（亿元）210194.73190167.31170150141.03130117.55108.8111096.39070502001年2002年2003年2004年2005年2006年东台市GDP年平均增幅在11.6%左右。市域经济发展平稳迅速，为当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。7——居民生活水平的提高是房产市场发展的保障东台市人民年人均收入（元）17000150001527513000136031193711000106039616900083497000626250005163566542444463471630002001年2002年2003年2004年2005年2006年农民收入在岗职工收入2006年统计资料显示，东台市在岗职工人均收入为15275元，比上年增长了12.3%，农民人均收入6262元，比上年增长10.5%，城乡居民收入增长保持着较快的增长水平。8——人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间东台市人口变化图140000011679451163831116235211594371155860120000010000008000006000004335823499014255174258584000002857282000002001年2002年2003年2004年2005年非农业人口总人口东台市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，市场上住房刚性需求会不断扩大。按2010年48万的城镇人口规划，城市化人口数0.9万人/年。市场刚性需求是支撑东台市房地产发展的重要力量。9——良好的城市规划，奠定了房地产稳步发展的基础本案核心区“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东发展。由于城市中心北移，城北房地产发展方兴未艾，极具升值潜力。10城市认知优优越越的城市地的城市地理理区位区位高速的经济发展速高速的经济发展速度度人民生活水平的快速提升人民生活水平的快速提升人口稳步发展形成的刚性需求市场人口稳步发展形成的刚性需求市场良好的城市规划良好的城市规划做导航做导航、、护卫护卫奠定未来东台市房地产奠定未来东台市房地产业业高速发展的基础高速发展的基础11二、市场分析12——东台房地产市场发展历程发展时期时间阶段特点市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到起步期1997年616.4元/平米。商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起，初次发展期1998年-2003年房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平米。到03年均价已达到1433.4元/平米。商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引发展活跃期2004-2005年外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始向北发展。受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进入。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高，发展转型期06年至今使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房，房屋的品质也开始深入人心。点评：目前东台市房地产市场依然火爆，房地产市场呈良性发展。随着外来开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必将受到市场的欢迎。13——近年来市场供求状况资料统计:2005年全市房地产市场投资9.7亿元，比上年增长150%。其中住宅投资6.6亿元，比上年同期增长了120%；商品房施工面积58.4万平方，其中新开工面积17.5万方，商品房竣工面积27.2万方；商品房销售面积19.7万方，其中住宅销售面积15.4万方。目前市场在售产品有20多万方。目目前呈前呈现动现动态态平平衡衡，供略大于求市场，供略大于求市场态势态势。。和和苏北大苏北大部部分分县县市一市一样样，东台房地产市场，东台房地产市场近三近三年来年来驶驶入发展快入发展快车道车道，房，房地产市场地产市场投投资资激激增，当地房地产市场供增，当地房地产市场供应应量迅速量迅速放放大。大。与供与供应应量量相相对对应应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求量量也也正在升正在升温温。。14——近年来房地产市场成交均价保持稳定上升东台市成交均价走势图（元/平米）1900185018001739.617001600161415001433.4140013001287.912001100108510002001年2002年2003年2004年2005年2006年点评：从表中看出，东台市商品房成交均价保持稳定上升。年增长在115元/㎡-120元/㎡之间。06年成交均价达到1850元/㎡，但是对比周边县市的房价水平，东台仍然处在一个价格凹地，市场价格升值空间大。15——区域发展和竞争趋势—老城区：未来只有零星拆迁新建项目开发—城北区：未来住宅房源的主要供应区域，供应区域不断向外围拓展—城南区：县城未来另一个居住集中地—城东区域：随着204国道改道，使国道东面区域更好地融入市区，形成新的住宅居住区点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买，只有在品质、价格和营销等各个方面提升16自己的竞争力，才能突围而出。——在售楼盘分布17——在售楼盘分析均均价价已已推推户户数数量体量体主力主力区域区域楼盘楼盘建建筑风格筑风格类型类型（（元元//㎡㎡开开盘时盘时间间//（（万万㎡）㎡）面面积积））去去化化套套数数22期期400400套套/218/218套套多层多层//小小高高老老城区城区盛盛大大花园花园中中式式现现代代12.412.4万万26002600100-120100-12007.0107.01（（一一期期层层367367已已入入住住））22期尚期尚未未361361城东区城东区蓝色港湾蓝色港湾现现代代多层多层6.26.2万万㎡㎡2400240085-12785-127开开盘盘套套/239/239套套228228法国小法国小镇镇法式法式现现代代多层多层3.53.5万万㎡㎡19001900120-130120-13006.0506.05套套/168/168套套229229厦厦门门华苑华苑现现代代多层多层2.52.5万万㎡㎡2100210081-10581-10507.0107.01套套/139/139套套2.732.73万万㎡㎡180180天赐天赐良良园园现现代代多层多层2400240090/13090/13007.0407.04套套/120/120套套城北区城北区5.45.4万万㎡㎡22期尚期尚未未272272金金海海康康城城现现代代多层多层2500250087-12787-127开开盘盘套套/262/262套套500500城中城中花园花园现现代代多层多层1111万万㎡㎡2400240057-8557-8506.1006.10套套/350/350套套145145大大业世家业世家现现代代多层多层2.162.16万万㎡㎡2050205098-13398-13306.1106.11套套/140/140套套18——产品类型和建筑风格评述厦门华苑城中花园天赐良园盛大花园大业世家蓝色港湾点评：现阶段在售楼盘基本为普通多层。从中我们不难发现整个市场产品非常单一。现有产品以现代风格为主，外力面造型缺乏质感，亮点多的个性楼盘还未有出现。19——户型设计评述盛大花园厦门华苑天赐良园大业世家法国小镇城中花园点评：在售楼盘户型一般以三房为主，面积在105-130不等。户型设计比较单调，有较大的改进空间。为扩大销售面积，几乎所有的户型都是封闭阳台，算整面积出售。户型设计是我案攻占市场的重点突破口之一。20——景观设计评述点评：目前市场在售项目的景观设计基本停留在传统栽花种草概念上，在借势自然、结合楼盘风格以及景观塑造还很欠缺。突破和提升现有景观规划水平是21我案赢得竞争的重要突破口。——配套设施评述整个房地产市场对配套设施的认识还比较落后关注周边的配套设施，所建配套设施大多局限于沿街店面。对小区内部配套设施的要求没有成熟市场的要求那么高。22——主力面积范围以中小房型为主在售楼盘主力面积范围大业世家城中花园金海康城天赐良缘厦门华苑法国小镇蓝色港湾盛大花园0102030405060708090100110120130140点评：东台房地产市场两房多数在80平米—95平米左右，三房一般在105平米—120平米。超过135平米以上房子就比较的难卖。中小户型走俏还是受到总价的影响。23——在售各盘价格情况东台市在售楼盘均价30002600250024002400250024002100205020001900150010005000盛大花园蓝色港湾法国小镇厦门华苑天赐良园金海康城城中花园大业世家点评：目前东台市区在售楼盘均价在230