昆明金源时代购物中心项目发展导入报告策划部2007.10璀璨繁华光荣梦想·璀璨繁华——理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋·光荣梦想——捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就集团的梦想（追求旺租、打造经典）报告要解决的问题?Shoppingmall项目如何招商运作？?Shoppingmall所面临的市场如何？?如何看待深入认识Shoppingmall？?Shoppingmall如何进行整体定位？?该如何将Shoppingmall推广出去？?Shoppingmall招商工作如何开展？报告思路行业分析分析市场准确周密计划认识项目定位深入执行挖掘机会第一部分第一部分SHOPPINGSHOPPINGMALLMALL运作分析运作分析商业地产行业分析SHOPPINGMALL深度思考！?是我们集团和经营者两者合一的有机整体?是一个不可中断的链条?我们在经营上只租不售?同时还要为经营者留下利润空间?同时SHOPPINGMALL应该与城市协调发展?依托城市经营的MALL才能顺势而为，取得项目的全面成功！一、项目与城市的协调发展1、SHOPPINGMALL特征?SHOOPINGMAL一般都分布在城市的边缘地段，大而全，只租不卖的经营形态。?代表着城市发展的形象，是一个城市的商业标志。2、SHOPPINGMALL作用?与整个城市的协调统一，为城市增光添彩?需重视展示地域文化特色?代表摩尔文化特色的标志性作品二、重视项目整体经营3、项目策划须有创新思路?SHOPPINGMALL经营空间与城市发展空间策划?单纯的项目开发转变为全过程的整体经营策划?市场营销定位转变为城市区域发展定位策划?商业性功能转变为提升城市文化功能策划?商业地产对历史文化的传承具有独特的作用案例：?发掘石库门文化产生了上海新天地?提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路三、突破经营管理瓶颈经营管理是商业地产的瓶颈突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活?国内SHOPPINGMALL实践的结果向地段论发出了挑战?占有好地段的商业地产不一定会赢?缺乏地段优势的商业地产不一定会输?这里面的分也就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈?要想让商户进入本项目，须使商家对回报有充分的信心?进行专业商业地产经营管理，选择商业经营发展伙伴，是我们必须考虑并重视的问题四、构建价值增值体系1、SHOPPINGMALL价值是由若干因素支撑的一个完整体系，不同因素的变化和组合，可以改变其价值。2、追求SHOPPINGMALL投资利润，必须了解价值因素的排列组合及其对价值增值的作用，而且影响SHOPPINGMALL价值的因素复杂多样。?区位条件?物业类型?综合经营程度?装修?时间因素四、构建价值增值体系?区位条件?宏观区位影响SHOPPINGMALL价值?不同城市有不同的社会经济环境、经济周期?相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值?同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租?直接影响SHOPPINGMALL的土地成本?物业类型不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是?商场（步行街/商业广场/商业中心等）?康乐中心（休闲、娱乐、餐饮）?写字楼、公寓?而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高四、构建价值增值体系?综合经营程度?大型综合性商业体，往往一应俱全，它们互相配合，营造商气，提升价值?装修?装修造价越来越高，成为商业物业的重要组成部份?装修类型、风格影响商业物业价值，比如：我们的室内水景景观等四、构建价值增值体系?时间因素?SHOPPINGMALL有长期投资前景?一般用３～５年时间便可进入最佳经营期，并可保持１０年左右，此时价值最大。?之后则须进行重新装修，价值降低?“运用之妙，存乎一心”，善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可以使SHOPPINGMALL更具增值潜力五、我们的选择要具有科学性，了解商家需求不得不思考什么优势能使本项目在市场竞争环境中立足？1、在定位中必须要考虑的问题?商品线的宽度和深度?服务机构和店铺的数量?顾客服务的范畴?顾客服务的质量?主流生活方式及发展趋势?价格竞争性及敏感度?所处区域（社区）的标志及特性?环境及气氛营造五、我们的选择要具有科学性，了解商家需求2、市场战略审查?专业市场团队构成的精锐性?市场团队在项目团队中的级别区分?市场团队的推介质量/团队的专业技术?专业市场顾问的输入?解决好市场顾问相对开发商的利益冲突六、零售商业面临的问题参考1、商业发展面临的困境?困境一：客流分享?困境二：租户难求?困境三：管理乏力2、面临困境的原因?主观原因：商户缺乏对商业发展规律的认识?行业原因：正面临着一场综合性的零售革命六、零售商业面临的问题参考3、确定并遵循两个重要的指导原则?一是国外经验与昆明乃至中国实际相结合?二是稳步发展与适时调整相结合如何进行开发决策？如何进行营运管理？第二部分第二部分市场分析市场分析市场情况分析?宏观分析?商业物业分析?消费情况分析?典型商圈分析?典型竞争项目分析?市场分析结论宏观市场分析?东盟自由贸易区已经成为中国经济的前沿；?云南经济势头强劲，GDP总量位上升迅速；?西南地区经济继续高速增长；?昆明的经济发达，人民生活富足；?昆明新政务区正在积极建设。昆明商业经济分析?2006年社会消费品零售总额达484.2亿元，比2005年增长了1.4倍，年均增长18.7%；?城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显加快，形成了以汽车、住宅、IT相关产品为主的新的消费热点；?全市私家车拥有量已突破80万辆大关,约为贵阳、南宁的总和；?贸易业经营形式发生巨大变革，超级市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展；?旅游、假日购物消费成为昆明的消费时尚，假日消费为零售市场带来了巨大商机，成为昆明消费市场一道新的亮丽的风景线。让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁昆明城市发展框架中心城区的“环湖四区”城市发展框架所谓“环湖四区”，即中心商务区、东部物流市场区、呈贡新政务区、南部生态园区、城北居住片区。目前，昆明市区人口602万人，市区建成区面积98平方公里，城市化率达82%。按照城市发展规划推算，每年将有5万人左右进城递增。而从老城区现有的容量和承载能力来看，已无法满足这一需要。加上昆明城区人口集中在老城区，交通、环境、停车等问题已日益突出，未来人口也将向西、南与东面逐步迁移。步行街在昆明人心目中，要购物就去正义路、步行街传统的商业旺区，目前昆明唯一的商业核心，代表和引导着春城的消费潮流，昆明商家最密集、人气最旺的商业中心区。……步行街业态整体分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。消费者分析?年龄多集中于20—30岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴而行；?根据现场调研发现，一些折扣店业务相对较为火爆，而特别高档的商品相对而言，其营业状况稍逊一筹，反映出目前步行街消费心态为价格主导性；?对比步行街与正义路人流，步行街流动性明显慢于正义路，步行街更多地吸纳休闲人群，反映消费者对新环境更有期待；?对于目前消费者而言，逛街的主要目的还是以购物为主，休闲的潜在消费暂未被挖掘；?消费者品牌意识尚未有效建立，对比国际运动品牌和国内二线运动装消费，国际品牌并未获得预期关注。目前核心商圈整体分析?现有金碧商圈缺乏互动性和时尚引导性，偏重购物，弱于参与；?现有北市区商业缺乏新奇性和消费体验性，偏重实际，弱于理想；?现有青年路缺乏更多时尚业态，多数原因在于现有租金过于高昂，产租能力不高，单凭跑量的业态进驻本无可能；?柏联百盛、新昆百大等高档百货经营日渐成熟，步行街及周边商场购物功能将有可能进一步弱化，本区域内高档商品经营将受到更大的冲击；?现有金碧商圈表象看其经营产品已趋完善，但是业种分配上还存在诸多缺陷，而本案商业将有弥补该空缺的空间；?因现有北市区商业其规模有限，导致部分业态无法进驻。昆明商业地产分析昆明楼市经过近10年的发展，住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式，智能化物业管理，高档小区配套，景观营造等都达到了同类城市中上水平。由于春城商业项目原本开发较少，加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因素，从原先投资住宅底商到目前投资专业商业地产，昆明的商业地产正进入一个全新的壮大期间。昆明地产发展所处阶段从人均GDP与宏观经济增长率来判断昆明房地产所处发展阶段。库兹涅茨《各国的经济增长》从人均GDP判断昆明所处的经济发展阶段来看，2005年昆明人均GDP高达2030美元，按世界银行标准来衡量，昆明房产市场现处于启动期往高速增长期（300－1500美元），并向高速增长期进行过渡，而昆明目前宏观经济增长为18.5％，大于8％，房地产发展应处于高速发展阶段，综合考虑昆明房产起步晚，前两年房产呈跳跃式发展的因素，基本判断昆明房产发展正处于稳定发展向高速增长的过渡期。启动启动高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长00--800US$800US$800800--4000US$4000US$40004000--8000US$8000US$80008000--20000US$20000US$宏观经济增长宏观经济增长宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于小于小于4%4%4%4%萎缩萎缩萎缩萎缩4444----5%5%5%5%停滞停滞停滞停滞5555----8%8%8%8%稳定发展稳定发展稳定发展稳定发展大于大于大于大于8%8%8%8%高速发展高速发展高速发展高速发展未来市场商业项目供应量较大