致：惠州市TCL房地产开发有限公司TCL项目定位报告我们的目标把本项目打造成南部新城板块的亮点楼盘，成为TCL最具影响力的项目，建立TCL的品牌效应。2我们面临的问题市市场场我们面临怎样的市场？竞争竞争我们面临怎样的竞争？客客户户谁来为我们的项目买单？31宏观市场惠州成为珠江三角洲新的置业热点?惠州是珠江三角洲外圈层重要的增长级，也是珠江三角洲向内陆地区传递区域辐射带动力的重要门户。?中海壳牌项目顺利投产，使得惠州经济发展进入快车道。?不论是地理还是历史原因，惠州都是深圳购买力辐射的第一站。5房地产行业成为惠州增长最为迅速的行业70?历年房地产开发的比60例占固定资产投资的比固定资产投资（10亿元）50例保持在12%以上，房40地产开发势头的强劲。房地产开发投资（亿元）3020?2001年-2006年房地房地产开发投资占固定资产10产开发投资都保持在比例036%以上的增长，2006200120022003200420052006年的增长速度高达55.1%，与其说惠州的200120052002年2003年2004年2006年房地产市场复苏不如说年年其正在高速增长。固定资产投资（亿元）83.88104.7187.9246.2351.69307.67投资增长速度——24.8%79.5%31.0%42.8%-12.5%房地产开发投资（亿元）10.6515.8823.2231.643.7967.92房地产开发投资速度——49.1%46.2%36.1%38.6%55.1%开发投资占固定资产比例12.7%15.16%12.36%12%12.45%22.08%6政府出让土地的无序性使得施工面积急剧增加年份计划出让地块土地面积（平方米）出让时间?相对深圳来说，惠州江北9号小区6万第三季度拥有无法比拟的土地江北10号小区10万第三季度资源储备，这也成为江北25号小区9.85万第二季度政府快速换取财政增江北41号小区11万第二季度长的主要手段。江北29号小区江边7万第二季度2005年文头岭南片100万第四季度315?从2001年开始，房江北号小区万第四季度地产施工面积、竣工新三环路河南岸段以北180万第三季度火车站对面42、44、46、48号约10万待定面积总体上都处于上小区部分用地升阶段，从2003年开合计338.85万始施工面积以高于江北45号小区12万第二季度25%的速度增长。江北西区住宅120万第四季度江北西区商业40万第四季度白沙滩（东江电厂）40万第三季度江北先科大道边55、59、63号2006年30万第二季度小区河南岸32、37、39、40、4213万第三季度号小区金山湖开发区40万第二季度合计295万7经过市场初期的短暂震荡，房地产市场逐渐成熟，未来价格走势将快速爬升?从06年惠州市整体均2000-2006年惠州房地产价格走势（单位：元/平米）价走势来看，8月份开3500始惠州的整体均价突破30002980了3000元/㎡，后两26152500248623942424个月持续上升，随着各200019541965个区域的大盘（奥林匹1500克花园、合生国际新城1000、东方威尼斯、半岛一5000号、东方新城）相继在2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2006年10—12月期间开盘，11月份达到了惠州2006年1-12月均价变化情况2006年全年的最高值40003738元/㎡。37383500353633613000300130282757279427272500262825132492255620001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8市场在近两年放量迅猛，呈现供销两旺的局面，但风险系数较大?从供应量和消化量的惠州房地产市场供应、销售、空置情况供应（万㎡）比较可得，2001年到销售（万㎡）2003年市场是供过与求空置（万㎡），以2004年为转折点250226.49，04年到06的房屋为208.21供不应求，市场消化了200大量的商品房，这与深150136.76圳人来惠置业有较大关133.79101.13系。100103.955887.2773.7386.7387.5369.2556.3677.05505269.844847.4702001年2002年2003年2004年2005年2006年?值得关注的是，按照“国际通行惯例”：空置率在在5%-10%之间为合理区，10%-20%之间为空置危险区，20%以上为商品房严重积压区。2005年惠州房地产处于商品房严重积压区，2006年处于空置危险区，市场还有大量的存量，加之近年房地产市场供应量的增加，市场的消化难度进一步加深，空置率依然呈上升的趋势。9我们置身于一个疯狂的市场，隐藏着不可预知的风险，却又面临巨大的机会！2区域市场江北片区代表楼盘：丽日百合、帝景湾金裕碧水湾、江畔花园下角片区代表楼盘：文星花园、湖畔新城、江南丽苑东平片区代表楼盘：荷兰水乡、东方威尼斯龙丰、鹅岭、上排片区代表楼盘：润园、南山公馆河南岸、金山湖片区代表楼盘：金山湖1号南部新城板块项目地12南部新城用地面积24平方公里，总人口25万人，分为5个区。南部新城分为南北两段，北段综合体育文化发展区，南段惠城数码园区。惠澳、惠淡大道贯串整个南部新城，形成惠州中部城镇的发展轴。13南部新城将是继江北CBD之后，未来惠州发展的重点区域?随着惠州市区经济发展重心向南调整，惠城南部新城将成为南北向连接惠城及惠阳、东西向连接陈江和惠东的重要交汇点，高标准建设惠城南部新城，是未来惠州城市功能继续提升、经济、社会持续发展的重要保障！14可以预见，南部新城将是惠州未来的置业热点区域，我们已经站在了战场的最前线！我们面临的问题市市场场我们面临怎样的市场？竞争竞争我们面临怎样的竞争？客客户户谁来为我们的项目买单？16翡翠星河启明苑2往往启明苑3市市区区惠金山湖一号淡大金山龙庭道水水淡淡惠州学院往往翡翠欧庭山水华府二期南山诗意本项目南部新城板块主要楼盘分布图东江学府二期区域未来供应量大，竞争激烈售价（元/楼盘占地（㎡）建面（㎡）开盘时间?除以上统计楼盘即将㎡）入市外，美地花园城3富龙·翡翠欧2007-7月中期、启明苑3期、冠7.7万19万　待定和金山龙庭下批单位庭旬、金山湖2期等也将随后推出，主要还是金山龙庭3期2007-1-14400元40万75万以三房、四房为主，冠和金山龙庭2006-9-23起价3800面积也集中在130平米以上。其中，20082007-9至10将入市的恒和地产项南山诗意46479近10万起价3000目，则主要以小户型月为主，面积集中在100启明苑二期--22805.82007-5.262900平米以下。据统计，2007-2008年南总建面23万/二期7000-山水华府二期403752007-5月底部新城片区约推出二期4万80004000多套商品房。2007年5月非别墅类金山湖一号5353092900底480095万2007年10东江学府二期--待定一期8.4万月1日18产品打造水平不高，资源优势成为拉升价值的主要手段?本片区除了高档复合型社区（别项目名称景观资源均价（元/平米）墅类产品+多层、小高层）外，金山龙庭3期天然湖景4400基本上维持在3500——4000之间冠和金山龙庭天然湖景高价格4350?景观资源的价差达到20%-25%金山湖一号天然湖景4800南山诗意无3500山水华府一期无低价格3500东江学府二期无3100本项目不具备景观竞争力，产品的打造将是重点突破的手段19从户型供应分布来看，惠州南部新城未来产品是以项目名称户型组合比例三房、四房为主，基本占到总供应量的60%三房15%富龙·翡翠欧四房60%庭空中复式25%2房17%南部新城未来供应户型分布3房33%南山诗意4房21%5房24%复式4%11%19%3房92%启明苑2期4房8%2房及以下山水华府联排100%3房四房12%4房空中别墅41%36%5房金山湖一号联排29%34%独栋8%三房72%东江学府二期四房20%(首批)五房8%其它入市项目除了恒和项目以小户型为主外，其余供应楼盘都以三、四房为主.20惠州南部新城未来产品主要以130-180平米的中大面积户型为主，占到总供应比例58%面积范围项目名称比例（平米）富龙·翡翠欧140-18075%南部新城未来供应面积区间庭260-30025%86-13550%南山诗意130-17546%200-3004%180平米以上130平米以下启明苑2期95-128100%23%19%山水华府二期289-370100%130平米以下130-180平米17412%金山湖一号318-59888%180平米以上134-19092%130-180平米东江学府二期58%(首批)231-3918%另,07年底以及08年入市的美地花园城3期、启明苑3期、冠和金山龙庭下批单位、金山湖2期面积也集中在130平米以上,只有恒和项目面积都在100平米以下.21我们面临的问题市市场场我们面临怎样的市场？竞争竞争我们面临怎样的竞争？客客户户谁来为我们的项目买单？22根据对南部新城楼盘客户群情况调查可以看出，不同档次楼盘的客户群分布不同中低端：周边中等收中高端：惠大教师、别墅：壳牌高层、企人群、小型个体经营一中教师、海关人员业老板、高级公务员户主、企业，服务业、公务员、企业高层。中层管理人员，技术，深圳投资者工启明苑山水华府金山龙庭23本区域的客户主要以本地为主，深圳客户将占重要地位?“一小时经济生活圈”理念的不断深入，目前南部新城主要客户群类型，在惠州惠阳和淡水地区，来自深圳的投资客已经达到了