2007.121越湖名邸市场分析认知论2我们的操作手法认识城市认识市场认识板块认识对手认识客群认识自我3认识城市4城市审视?国际城市花园?中国园林城市?中国最佳投资城市?外向经济最活跃的城市?全球九大新兴科技城市?世界经济最具活力城市?中国十大最具经济活力城市?中国六大“金牌城市”之一……5地理位置昆山苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市6城市地位目前长三角——其它城市1.1%的国土面积+6.3%的人口向西延伸到江苏的锡、常三市，创造了向南包括浙江的杭州、湖州等地21%的GDP+20.4%的财政收入+40%的外商投资+36%的进出口总额上海、苏州嘉兴接轨上海是长江三角洲城市的共识。第一层以路桥交通网络规划和建设为契机，长三角正在打造一个“3小时经济第二层圈”。苏州将建成“半小时交通圈”第三层处于上海都市群的核心层7经济发展482050004500402740003450350028023000208025001760154120001500100050002000200120022003200420052006地区生产总值（亿元）?2006年全市实现地区生产总值4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%，三次产业的比例为1.9:65.4:32.7，人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破10000美元。苏州在“苏锡常经济圈”龙头地位确定，外来人群在苏州置业越来越多，房地产市场总体需求旺盛8快速发展的苏州民营经济3025201510501999200020012002200320042005个体工商户14.4714.8716.8918.520.622.2223.95私营企业2.172.994.265.917.278.2110.279苏州区人口走势及城市化走势7000.76000.65000.54000.43000.32000.21000.10019992000200120022003200420052006总人口576.2578.2580.5583.9591598.9606.2616.08市区总人口209.45212.4216.87220.75224.53230.15城市化率42.6044.7046.8063.3063.5010位于长三角重要经济带的园林苏州，采取紧靠上海的城市发展策略，2006年后已经发展成为：现?国际城市花园/中国园林城市/中国最佳投资城市?外向经济最活跃的城市/全球九大新兴科技城市在?世界经济最具活力城市苏?中国六大“金牌城市”之一州苏州以仅占全国0.089%的土地，0.046%的人口，创造了：?全国第四的GDP/全国第一的协议利用外资?全国第2的全部工业总产值/全国第三的进出口总额苏州2005年就率先全面达到省小康社会指标11苏州城市规划一个中心：中心城区—苏州都市区五个副中心：常熟、太仓、昆山、吴江、张家港四个生态功能分区：1）环太湖生态功能区；2）阳澄湖水乡与古镇生态功能区；3）沿长江生态功能区；4）沿沪宁线城镇发展轴生态功能区四个发展轴：?沿沪宁城镇聚合轴?沿太湖旅游休闲轴?沿苏嘉杭交通走廊发展轴?沿沪青湖高速公路发展轴12随着“南京-上海”城际轨道交通的网的开设，苏州城区格局将进一步扩张未?目前动车组从苏州站到上海站，81公里的全称仅需34分钟?城际轨道的开通将使时间差距缩短到20分钟，预计2008年底建来成通车，最小间隔时间为3分钟苏未来苏州，将规划建设成为“国际化的，现代化的特大型州城市”，是一个超过200万人，拥有若干个50-100万人口卫生城的特大城市。未来十五年苏州总面积将达到2597平方公里，比现有（1649.72平方公里）多了近千平方公里13认识市场14市场发展历程萌芽阶段自20世纪90年代中后期（97年左右），国家对房地产市场开放，取消单位分房政策，拉动楼市发展第一波。初级阶段到了上世纪90年代末期，随着周边城市（尤其上海）房地产市场的快速发展，以及经济增长速度的加快，市场发展势头迅猛，产品多样化。发展阶段2001-2003年，房地产市场发展速度相当快。产品类型丰富，物业水平提高，市场趋于完善，进一步提升整体市场。综合竞争2004年至今，市场不断调整深化，秩序趋于规范化，竞争状阶段况恶化，部分实力小的开发商逐渐淘汰。大规模项目出现，大盘时代到来。15市场发展特点过去市场初级阶段供给现在模仿、市场初步细分未来差异化细分、精确性定位未来市场竞争激烈，操作难度增加16房地产投资25002106.99187020001554.8苏州固定资产1408.931500投资呈逐年高速发展的态势，而房地1000810产投资也是也是在516.34564.33470.74334.32420500177.94逐年增长，尤其是66.77107.3459.912004年突增至02000200120022003200420052006334.32亿元，比03年增长了固定资产投资房地产开发投资87.9%。房地产投资的加大，在市场的发展的同时，也预示着未来几年的市场竞争的局势将更为严峻17供求状况20001500100050002000200120022003200420052006商品房竣工面积406423527779112916001440商品房销售面积328433536575707838供求矛盾明显激化，市场竞争压力增加18空置状况3503002502001501005002000200120022003200420052006商品房空置220.7198.31132.349.8133.23315.98201.54商品房空置量偏大，相对于销售量而言，空置比例偏高，且近几年有不断增加的势头19苏州市全市房地产发展总体供求特征2005、2006两年国家、省、市为严格控制房地产投资规模、稳定住房价格又相继出台了一系列新的调控政策，苏州房地产市场呈开发投资增幅回调、新开工面积减少、销售走势趋缓、房价涨幅回落的发展态势。从2006年房地产市场运行情况来看，调控政策效应对市场的影响进一步加深。但由于苏州房地产市场运行健康，供求基本平衡，在一系列宏观政策下并未受到较大冲击，仍保持平稳态势。可以预见，在良好的经济环境和相应的政策拉动下，特别是苏州市住宅建设的不断深入，苏州商品房的供应量与需求量还将进一步增长。市场朝更加理性的方向发展20认识板块21板块划分相城板块新区古城区园区吴中区22古城区土地稀缺造成高房价区域特性：全市传统居住区，生活、商业配套较为成熟。地处市中心繁华地带，土地资源稀缺，基本无地开发，在售楼盘较少目前状况：?自然、人文环境，各项生活设施完善；?环线以内基本为小高层、高层建筑；?外部环境差异大，价格差异性大，中心板块平均价格超过6000元/平方米；环线外项目价格一般在4600-5800元/平方米；?购房客户以本地客户为主；23新区新兴城区房价上涨迅速，土地供应平稳区域特性：近十年的发展，板块初具规模，北向发展是板块发展主旋律；配套设施的完善和价格空间是板块楼市的支点；目前状况：?形成“狮山、何山、珠江”三大板块格局，浒关板块开始兴起；?中心地带楼盘开发殆尽，开发向纵深发展，楼盘竞争加剧；?板块以小高层、高层为主，多层为辅；?小高层、高层价格主要在4800-5500元/平方米；?多层部分供应较偏，主要集中在3800以下和4500-5000元/平方米；?产业发展催生的白领阶层是板块的重要客户来源；24园区起点高，房价高，苏州地产领头地位区域特性：区域发展高起点、高规划、高发展，现代化国际化城市特征显现；集工业、商业和居住等功能为一体；目前状况：?湖西区域发展较早，居住集中，生活配套完善；?湖西供应较少，楼盘普遍处于收尾状态；?湖东板块05年开始名盘开始上市，是园区的主要供应点；?湖西价格较高，，均价超过10000元/平方米，是高端客户聚集地?湖东目前均价普遍达到5500元/平方米，部分楼盘超过6000元?园区客户绝大多数是园区工作的人群，还有少量投资客户。25相城区起点晚，潜力大区域特性：位于苏州北部，经济以大型批发市场为主要形态，房地产发展起步较晚目前状况：?06年板块新增供应紧9万多平方米，供应较少，一直处于苏州的板块末尾；?与周边板块相比，价格落差较大，板块均价约4000元/平方米；?市场主要推出120平方米以下的中小户型；?购房者多为区域内想改善居住环境及周边区域经济承受能力有限的年轻人；26项目板块属性吴中区——居住氛围浓郁，供求同步发展吴中区坐拥着太湖三分之二水域，兼有穹隆山、太平山、灵岩山等苏南名山。房地产开发和人居理念主打山水品牌。“以人为本”绿色家园，亲和院落式公寓等全新开发理念层出不穷，引领了苏州房地产开发水平的提高。随着吴中区“山水苏州，居住吴中”城市发展战略品牌的推介，其房地产整体板块形象和影响力将得到大幅提升，客户群将进一步扩容。吴中区房地产产业基础和优势将进一步巩固和提高。27项目板块属性——发展规划经济发展目标：经济增长速度年均保持15％以上，到2010年，地区生产总值达到550亿元左右；固定资产投资完成额年均增长15％以上；城市化水平达到60。　社会发展目标：到2010年常住人口总规模控制在59万人以内，高等教育毛入学率达到55％，社会基本保障覆盖率达到99％，卫生服务体系健全率达到99％富民目标：到2010年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000元和13000元，恩格尔系数小于0.35，人民生活环境、生活质量和社会文明程度显著提高，基本实现城乡一体化。28项目板块属性