福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报2007-4-5提报简要?淮安城市概况?淮安房地产现状与特征?水渡口板块分析?淮安商业及办公市场分析?项目研判与定位?项目产品开发建议?营销推广策略?淮安城市概况淮安城市概况?淮安，用什么让我们爱上你？?幅原辽阔，人杰地灵?历史悠久，文化之乡?运河之都，九省通衢?民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况?苏北大地上，新兴的工业城市?经济持续快速增长,经济结构进一步优化。?固定资产投资快速增长?消费市场稳中趋旺?居民生活水平稳步提高淮安城市概况淮安城市概况?近期宏观政策?土地增值税清算?央行上调存、贷款利率?物权法即将颁布?淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达100%04、05、06全市房地产开发投资图示单位：万元13845481500000110637110000006827255000000200420052006房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到470048万元，同比去年增长34.29%05、06年四季度全市/市区房地产开发投资金额图示（单位：万元）800000600049450006470048600000350881400000200000005年四季度06年四季度全市市区淮安房地产现状与特征房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力06年，全市完成房地产开发施工面积641万㎡,同比增长54.46%,新开工面积376万㎡,同比增长75.7%,竣工面积230万㎡,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万㎡,同比增长53.77%,新开工面积271万㎡,同比增长63.25%,竣工面积181万㎡,同比增长25.69%。其中房地产商业营业用房住房保障性住房普通商品住房别墅新开工面积375.6/270.8775.5/46.94316.79/235.62113.29/109.8199.32/121.54.18/4.1877在建施工面641.04/469.2836.52/18.33540.52/401.25167.33/158.4363.6/236.869.59/9.53积6竣工面积230.21/180.8137.11/29.48186.64/146.5446.98/41.33139.66/105.20/01空置面积6.07/3.65.04/2.580/00/00/00/0淮安房地产现状与特征市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在2.5:1左右，后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈。05、06年全市/市区在建施工面积图示单位：万平米05、06年全市/市区竣工面积图示单位：万平米641.04700230250206469.28180600414.87500200143305.26400150300100200100500005年06年05年06年全市市区全市市区淮安房地产现状与特征供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主05年整体市场供销比为1.66:1;06年供销比为1.46:105年普通商品住房供销比为1.33:1，06年供销比为单位:万平米1.25:1单位:万平米20015010010005年5005年06年06年00供应总量销售总量供应总量销售总量05年167.47176.6405年63.9748.01128.57102.8206年100.93120.8306年市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。淮安房地产现状与特征120㎡左右三房最受市场欢迎2006年淮安市区(含楚州区)商品房供需情况(单位:套)(以下数据来自淮安市房管局)供需总60㎡以60-80㎡80-9090-100100-120120-144144-180180㎡以量下㎡㎡㎡㎡㎡上(套)172,占218,占1752,694，占3306,占3558,占923,占458,占总2006年供应11081总量的总量的占总量总量的总量的总量的总量的量的总量1.55%1.97%15.81%6.26%29.83%32.11%8.33%4.13%161,占196,占1686,681,占2734,占2483,占654,占255,占总2006年销售8850总量的总量的占总量总量的总量总量总量量的总量1.82%2.21%19.05%7.69%30.89%28.06%7.39%2.88%供需比1.25:11.07:11.11:11.04:11.02:11.21:11.43:11.41:11.80:1淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨2006年12月份，全市普通商品住房平均价格为2033元/平米，价格同比增长17.72%；市区普通商品住房平均价格为2362元/平米，价格同比上涨10.52%;主城区(含清河区、清浦区、开发区)平均价格为2595元/平米，价格同比上涨9.75%。2006年淮安市商品住房销售价格变动情况图示(单位：元/平米）35003000250020001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月请浦区277025932675280027992790282428232825276826752660清河区292229513144319031123108313531273124311830932871开发区149020682211202026612688238924512339248921261986淮阴区202025002456235123552323231821452156213720752229楚州区171217661421193918161776178217821806167718181818主城区275026892896292229242906289428722853282726892595淮安房地产现状与特征?市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大?开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土?不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确?房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商,行业整体水平不高?产品缺少创新性，同质化严重?换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现状与特征?土地市场研究?土地出让市场良好,以住宅用地为主?住宅用地容积率普遍较高?住宅用地价格屡创新高?出让土地以,清河区和开发区为主?水渡口板块分析水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富产品主力户型以120平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有一定的景观资源水渡口板块分析未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈200180160住宅产品类型以小高层、高层为主140120100东部高品质项目将陆续涌现80西部6040淮安普通住宅价格风向标200市区住宅供应量CLD呼之欲出水渡口板块分析知己知彼百战不殆：本项目竞争对手分析水渡口板块分析淮海第一城水渡口板块分析河畔花城水渡口板块分析盛世名门水渡口板块分析香格里拉水渡口板块分析金马郦城水渡口板块分析越河地块占地面积约410亩容积率：不大于2.2成交价格:5.96亿楼面价：993元水渡口板块分析已售各竞争对手市场形象分析及营销手法淮海第一城——淮安人心中最佳的居所河畔花城——淮安人心中最具性价比的楼盘香格里拉——淮安人最期待的住宅盛世名门——名校、水岸、多层，物以稀为贵水渡口板块分析本项目客户调研分析被访者打算购买物业的区域被访者打算购买的住宅淮阴区开发区高层5%12%7%联排别墅1%多层小高层高层小高层多层联排别墅清河区29%青浦区63%61%22%清河区青浦区淮阴区开发区被访者不选择小高层的原因被访者打算购买的住宅面积50㎡以下怕高、压抑地下室1%140㎡以上60-80㎡17%1%户型不好12%6%4%后期生活成公摊大本3%60%电梯故障115-140㎡80-100㎡15%33%100-115㎡44%4%水渡口板块分析本项目产品客户调研分析面积一定的情况下被访者对房间多、少的选择被访者对建筑外立面的选择-风格现代中式房型合理即房间较多，14%可但单个房间15%17%面积较小33%欧式21%房间较少，但单个房间新古典面积较大50%50%被访者最看重的周边配套4000元以3000元/平米以下54上6022%50469%4035333023242015167103500-04000元/平3000-院校行市园场米医学银心超公点菜施3500元/平中站设物交育16%米购公体型化大文53%水渡口板块分析对本项目住宅物业思考1）产品方面建议采用新古典主义建筑风格房型设计以100——130平米三房为主，在设计过程中充分考虑舒适性在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业2）配套方面?建议本案配置高品质会所。?建议本案配置高规格幼儿园、中小学。?建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。?3）价格方面建议本案以3000-3500元/平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案实现快速去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场?淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业现状宏观淮安整体商业环境良好专业市场竞争激烈招商工作未受重视淮安商业及办公市场分析淮安商业现状微观商业主要集中在淮海广场周边市场购买力相对有限百货业依然占主导地位餐饮、娱乐等业态经营状况良好属于典型的“中心”消费型淮安商业及办公市场分析淮安商圈分析第一商圈：淮海广场商圈第二商圈：汽车站商圈第三商圈：楚州漕运广场商圈第四商圈：淮阴