一步跨越二十年！【黄冈中心城项目银泰华庭整合营销推广构想】武汉武汉..聚星地聚星地产产2008年1月几天的时间里，我们都做了什么？提案总纲市场分析消费者分析产品分析综合分析市场定位[推广策略]视觉规划我们在哪里？【市场分析】【市场分析】/黄冈地产市场现状2007年底客户群成交缓慢，楼盘供应量却成倍放大大规模项目浮出水面，实力派开发商将粉墨登场竟争主要集中在大盘品质和品牌影响上2008年黄冈城区楼盘竞争将是大盘主导的较量并将进入一个品质时代【市场分析】/武汉城市圈的崛起?8+1武汉城市圈的大格局?经济人群的扩大，城市的扩张?武汉人即将开始的投资置业?城市圈内品质楼盘的纷纷呈现?城区内实力开发商逐步走上前台2008年，黄冈城区地产将进入高速发展期。【市场分析】/黄州地产市场基本特征(一)、住房供应结构发生根本性变化，户型供应结构日趋合理（二）、市场供应总量明显提高，总体呈现出供大于求的局面（三）、房屋销售价格稳步上升（四）、竣工面积和销售面积小幅增长，销售价格无跳跃式增幅，市场基本稳定；（五）、购买客层基本为本地居民，极少外地买家，且自住占绝大部分（六）、新建小区开发初具规模，但零星建设，无证开发、销售依然少量存在；（七）、区域开发重心逐渐向城东转移（八）、物业类型由多层向小高层逐步转变，建筑结构以砖混结构为主逐渐向框架结构转变（九）、住房开发从适用紧凑型向舒适型过渡，规模大、配套设施完善的项目销售见好【市场分析】/区域在售项目分析区域项目占地面积容积率建筑面住宅套物业类型物业结构万㎡积万㎡数套中心坤泰名居52．217近1000多层、小高层框架地段锦绣星城3.32.48700多层、小高层砖混摩尔城42.510600余多层、SOHO砖混+框架康逸家园3.51.86.5500多层、小高层砖混非中心福星花园2.71.85300多层框架地段长江花园2.992.47.1368多层砖混涌金花园3.21.725.46266多层砖混御景名门0.2102.17114高层框架世纪名城0.63.32.0634高层框架西湖华庭2.12.35309多层、小高框架森泰花园0.451.780.8158高层砖混明珠花园12.22.2144多层砖混嘉年华12.12.1136多层砖混阳光花园1.61.732.77224多层、高层砖混+框架畔山林语2.51.64307多层砖混观点：※项目开发已从零星小盘向规模化的大盘发展；※物业类型正在从多层向小高层转变；※后续开发项目砖混结构将会越来越少，框架结构将会成为主流；【市场分析】/价格分析1、住宅市场：地段对楼盘价格有很大的影响项目区域项目名称平均价格元价格区间元/㎡中心城区坤泰名居1700-18001600-1800元锦绣星城1800摩尔城（未开盘）1500-1600康逸家园（未开盘）1500-1600非中心城区福星花园（未开盘）1400-15001400-1500元长江花园1560涌金花园1600御景名门1830世纪名城（未开盘）1600西湖华庭1550-1750森泰花园（未开盘）1460明珠花园1358嘉年华（未开盘）1400阳光花园1300畔山林语（未开盘）16502、商业市场：出租理想，销售期较长项目名称地理位置面积租售价格元/㎡租售情况摩尔城黄冈东门路17-500㎡5800-10200还未开盘奥康步行街黄冈市奥康52-100㎡均价12380已售60%，商业步行街最高15800出租率达90%【市场分析】/户型分析户型比例面积区间集中区间㎡户型比例图㎡4%2%二房15%70-15581-11415%三房55%102-186130-15024%四房24%127-193140-170复式4%108-270154-26955%其它2%102-178140-160（2房半32房81-114㎡3房130-150㎡4房140-170㎡房半）复式154-269㎡其它140-160㎡户型特点：1、小户型及1房还没有在区域市场出现；2、复式无产权，只有使用权；3、户型面积普遍偏大、不够紧凑；4、错层设计在黄州区域市场比较常见；5、两房半、三房半这种设计比较常用；【市场分析】/消化速度项目开盘时间推盘套数消化套数消华率-套-套%坤泰名居07.2.1245176%锦绣星城07.1.220413867%长江花园06.112253013%涌金花园06.62663011%西湖华庭07.1.61246350%明珠花园06.71448055%阳光花园06.522417080%御景名门07.1.2811454%从总体消化情况来看，有以下几种特点：1、开盘消化量比较平稳，平均每次开盘能消化20-30套；2、地段优劣对消化速度的影响较大；3、多层销售情况明显好于小高层，说明区域内购房者对小高层处于接受过程中；从在售的项目上看，聚星认为以下因素将在本项目中起决定性作用:地地段：段：商业中心商业中心户型户型：：规划规划：：两两房房半半、三房、三房半半规模大、规模大、配套完善配套完善消化速消化速度：度：开盘开盘能能消化消化3300-4-400套套我们对谁说？【消费者分析】他们主要由三大类群构成▲白领：高薪群+创业群▲公务员：行政、文教、医卫、公法……▲本地居民：他们的两大消费动机▲自用将本项目作为第一居所。他们主要考虑的是：社会认同度、地段、环境、品质、配套、价格、风水等。▲投资主要考虑：土地前景+物业档次+回报分析。【消费者分析】/消费者写真他们通常是企业中坚、骨干、或者精英，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业管理人员、是技术精英、也可能是医生，甚至可能是本地的富人。年龄一般在25-35岁之间。用品味这样的抽象概念进行划分很难，但他们有一个共同点就是：上进。【消费者分析】/消费者写真他们可能已买了一次房甚至更多，现在住的也不错，他们选择新居所的行为带有他们在日常生活上的作风：务实、挑剔。虽然现在楼盘很多，但他们仍在观望，真正的原因是：很少有楼盘让他们真正感到有分量。【消费者分析】/消费者写真为了生活品质购房，对他们来说，已不仅仅是居所，是他们的生活方式，更是他们的名片。【消费者分析】/目标消费者心理分析银泰华庭对于消费者意味着什么现代感领先的人性化温情温情的的个性化独独特的特的文化感品品味味的的品质感优优越的越的【消费者分析】/目标消费者心理分析[银泰华庭能给予[目标消费者的需的]要]生活的方式城市商业核心都市快捷生活价值认同感高尚尊贵的品质社区升值潜力政务、商业双中心区楼盘的综合素质黄冈城区的扛鼎之作生活的品位现代、时尚、便利的生活品位我是谁？【产品分析】【产品分析】/外在优势及内在卖点1黄冈中心区现代时尚的建筑群体/2江湖山畔风景/3三层叠式风情花园/4高品质物业管理/52万平米商业广场及商业街、会所等配套设施/6高绿化生态规划/7南北朝向、带入户花园设计占地3万多平方米，建面11万余平方米—多元生活之城位于商业核心区，毗邻政务核心区的高尚生活圈银泰华庭政务核心商业核心【定位策略】/定位点政商核心区·11万平米多元生活城政商核心区：表述项目区位价值11万平方米：表述项目的大规模多元生活城：表述项目将提供现代时尚的都市生活产品开发定位大区域性质黄冈中心城区黄州区地块定位小区域性质核心商业圈内，生活氛围浓价值自身条件具一定规模，实用型高尚住宅地块判断开发商预期分两期运作项目，追求利润最大值房地产市场2007下半年黄冈地产偏冷，成交量萎缩，观望气氛浓开发策略：走高端品质路线，低风险中快速回笼资金开发定位：充分利用周边商业资源，打造性价比高的高档住宅市场定位产品定位◆核心地块，自身环境优越，具备开发高端产品的内外在环境◆因此，做差异化产品，迎合高端市场需求，符合项目黄冈地产第一品牌的要求市场定位产品定位开发思路◆开发策略：走高端精品路线，低风险中利润最大化，快速回笼资金◆开发定位：充分利用地块资源，打造黄冈◆不宜做常规性产品（竞争大）第一高档住宅◆宜开发新产品重新创造市场（速度快）◆做市场接受程度高，客户群感兴趣的高端产品市场定位产品定位主要技术经济指标：指总用地面积：36612.2m2标代征地面积：3590.9m2要净用地面积：33021.3m2求总建筑面积：115993.1m2一期其中商业建筑面积：20433.4m2二期住宅建筑面积：95559.7m2建筑总占地面积：10536.2m2建筑密度：31.7%容积率：3.51本项目：分两期开发建议先住宅后商业。入住后有充足人气，可提高商业物业价值项目定位总规划充分考虑地块形状，及周边商业资源的利用，最大限度地实现小区的通透性规划布局入口口入种植绿色植物街业商外围种高大树木的园林透通21外围步行街小区门前休闲大道架空园林、泛会所临街U字型商业项目定位规划布局价值点住宅部分：规划布局价值一：通透园林价值二：高层景观资源价值三：商、住优势互补商业价值住宅价值商业部分：价值一：人流动线21价值二：昭示性规划要点住宅私密性与商业公共性要有机的融合起来项目定位规划布局要点三：二期底层全架空，通透园林，泛会所规划布局架空层架空层21泛会所架空层项目定位规划布局泛会所充分利用本项目的架空层，提高小区的通透性，增强项目舒适度项目定位规划布局中庭园林：泛会所的形式布局于中间栋的架空层，小区以水系贯穿其中，增添景观资源和提高项目灵性