移民澳洲南山南山SubiacoSubiaco项目整合推广核心思路项目整合推广核心思路客户：深圳南山地产服务：深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司尊敬的客户：南山地产公司：承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。特于今日郑重向贵司提交《整合推广策划案》，请查收。我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！顺颂，商祺！深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司总经理：张友林黑之蛛观点：策划，只为解决问题存在。不能解决问题的策划就不是策划。让黑之蛛带你直面问题、揭示问题、分析问题解决问题、最终，。地产之外的思考——让我们远离传统地产的平庸，掀起一场苏迪亚诺的移民风暴……—————————Content———————直面问题第一回移民贴士：六大问题敲警钟揭示问题第二回星城突围：寻找机会与支持第三回心灵触碰：产品和消费者的共鸣分析问题第四回移民澳洲：新生活大陆解决问题第五回苏迪亚诺100%：传播策略第六回Subi印象：视觉策略第一回移民贴士：六大问题敲警钟省去不必要的恭维，通观项目，我们提出六大问题：1资源问题2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题TIPS1缺少资源？别墅与其他业态相比，对资源的要求最为苛刻，依赖性也最强。这些资源，可以是稀缺性的自然资源，也可以是人文资源。无论是何种，都必须具有不可替代的重要价值。概括长沙市场，我们说“大盘云集，激战在即”。大盘垄断基本覆盖到长沙整个版图范围内，大多集聚在自然条件优越的河西、城北。大量外资和先进经验的引进，促使长沙消费者的居住理念和居住品质发生重大改变。这一系列的改变要求我们跳出地产，思考地产在居住外的第二价值。拆招提升项目附加价值TIPS2作为第一居所的缺陷？tips2对别墅人群而言，基础配套之外，享受型配套直接定义了生活品质的优越与否。本案大部分的购买者属于终极置业者，从功能定义上说，苏迪亚诺，将会是他们的“第一居所”，也就是说属于享受型别墅之外的亚别墅。“第一居所”的物业对于配套的要求极其严苛。尤其本案，位于待开发的星城镇，交通不便、配套欠发达。拆招加强配套，特色化产品建设TIPS3区域消化问题？从区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费力不足以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需要开拓望城县外更大的空间。否则困陷在城北一隅极有可能。如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大的问题。吸引长沙其他片区居民购房，加大拆招购买群范围。TIPS4面子问题？“关乎面子”，这是长沙人购买别墅的普遍心理。对长沙人而言，别墅就是身份的识别符号。而本案位于长沙市较为偏远的望城县，产品销售阻力更多的可能来源于心理因素而非空间因素。面子问题如何破解？拆招流行时尚的居住选择，化解面子问题TIPS5“钱”的问题？我们顾虑价差，而事实上于别墅、尤其对于领袖别墅来说，价格将不是问题。价格只是个标签，但对于居住者来说，真正的价值是价格+心理价值+形象价值。只有做到让客户觉得“物有所值”，甚至“物超所值”，这样价差问题才能自然迎刃而解。拆招提升产品心理价格TIPS6“风情”问题？长沙市场上的别墅项目可谓百花齐放、风情万种。不论何种档次规模，很多项目都在炒作异域风情。银港水晶城的夏威夷风情、顺天黄金海岸的澳洲风情、山水英伦的苏格兰风情、金色比华利的美式风情、世嘉国际华城的欧洲主题等等。“风情”泛滥！苏迪亚诺如何突围?如何打造项目影响力？我们说影响力来源于产品某一方面的市场异常表现，比如创造了一个新概念、实现了一种新技术，销售价格或者速度不同寻常，等等。在资源缺乏的情况下与对手硬拼硬件显然是不切实际的。突破口只能是产品的文化附加值。观念创新，借助开发商品牌效拆招应提高关注度和美誉度。跳出地产做地产柔道地产思考赋予产品和项目更多的内涵1环境资源匮乏2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题总之六大问题根源于一点：区域抗性障碍。项目所处的地理位置，带来的系列不良反应。第二回星城突围：寻找机会与支持[开发商]长沙南山房地产开发有限公司[位置]河西望城县星城镇，金星大道和星城大道交叉口。[配套]缺乏。本案自设幼儿园、集中商业（5906平方米）。[交通]一般。至市政府8公里、市中心区18公里、望城8公里，距湘江2公里。?项目写真[规模]占地500余亩，334612平方米。总建筑面积32万平方米。容积率1.02。[建筑风格]澳洲风情。以别墅、洋房、小高层、酒店公寓、社区商业组成。[规划理念]组团空间丰富、强调社区邻里交往。营造环境优雅、适宜居住的高档住宅小区。[规划布局]设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上千坪人工湖。围绕两条景观带不知底密度别墅区。项目写真SWOT分析产品●位置偏远、交通不便●综合性社区的规模效应●一定程度的环境破坏，限制整体档次●内部配套：可以基本满足生活需要。●周边配套缺乏W●S开发商实力雄厚、有一定的品牌效应●户型单调●建筑规划现代实用，极具时代感●自然环境资源缺乏●巨大的升值潜力不利有利●别墅项目集中在长沙西、东北两区。●随着经济力提高，岳麓区市场仍有很大尤其岳麓区别墅会构成一定威胁空间●对大户型、高档商品房契税翻倍●国家政策抬高投资门槛，使供应量相对●政策导向限制高价房、高档房发展减少，竞争压力变小T●O长沙市的远景规划，拉动市场发展市场深度挖掘项目的机会点我们认为：产品层面——产品硬件●鲜明的主题定义●良好的人造景观：人工湖、临谷和临水两条观景动线+●情趣盎然的建筑景观产品文化价值●风情街区满足生活配套、构成独立的卖点开发商层面——+●强大实力产品信誉支持●品牌基础物质可以复制，文化不可复制产品到文化的提升是本案的机会点所在第三回心灵触碰：产品和消费者消费者分析我们寻找……[特征描述]?生理年龄：35~50?心理年龄：年轻活力?性别：男性?学历：大专及以上?职业：教师、医生、公务员、成功的商人?现居住地：岳麓区为主、其次是长沙市其它片区?家庭状况：已婚?置业次数：二次及以上?置业特点：理想性+理智型他们拥有较高的经济实力，处于事业上升期或事业有成，懂得投资更懂消费。在外，他们受人尊敬、善于交际、懂得生活、懂得享受；在家，善于投资，是家庭事务决策者。他们重视家庭、热爱家人，生活上向往西化，优雅时尚，走在潮流最前沿。休闲娱乐对他们而言是生活中很重要的一部分。同时，其品质和档次也是不可忽视的。晚饭后，一场高雅的音乐会或者一场优雅的斯洛克都会是他们的选择。对生活热情、乐观，喜欢户外运动，喜欢到处走走，接触各种不同的新事物。从不拒绝钓鱼、登山、自驾游。只要有空，他们一定闲不住！时髦的女主人也一样，热情好客，不放过生活的每一个细节。每一件摆设，酒架、杯盏、大大的躺椅，不一定是最贵的、但一定是有品位的。他们喜欢和朋友交流，随和但有主见。朋友堆里他们总是乐于表达，也善于倾听的。把朋友邀到家里、既是炫耀、也是分享。对于生活，他们会说生活，不说话生存工作更不是粗暴对待生活的借口只有懂得生活的人，才懂得工作。真正的生活，没有复杂的关系和沉重的历史枷锁。轻松自在，还原生活应该有的原色。这样的一群人，他们渴望着有这样一个地方轻松、自由同时也能符合自己的身份、气质。这里的生活可以享受也可以引以为傲……比如移居澳大利亚感受自然自在的风~！…GOTOANEWWORD体验澳大利亚体验SUBIACO……神奇的天堂美丽富饶激情时尚活力四射西澳风情——?阳光普照，迷人的沙滩、美丽的海岸，大片的花朵绽放在碧绿的草地上，呈现出艳丽的色彩，这就是黑天鹅的故乡——西澳大利亚。那里民风活泼热情，人们心情放松，愉悦地工作生活。下午3点，一杯现酿的纯麦啤酒、一碟精致甜美的点心，露天咖啡厅里的人群总是最闲适的。苏迪亚诺——西澳大利亚首府佩斯市内的阳光小镇，精巧雅致，风景宜人天鹅河使美丽的黑天鹅在此中逗留。在这里，生活宁静快乐，与碧水阳光作伴，生活是无忧无虑，户外运动是人们理想生活中最重要的一环。青春仿佛在这里永驻。黑天鹅之乡——苏迪亚诺VS本案与西相似的区域位置澳小镇苏迪亚诺的类西澳首府佩斯市内，距市中心仅5公里。比，拉升项本案目距市政府18分钟车程。整体感觉。。苏迪新兴的象征亚诺，有苏迪亚诺历二十世纪晚期乘区域优势，获得经济发展史的良机，从而开始复兴。更有未以来发。本案展性处于一个复兴的片区，预示着城市的新兴为。项目推广建立高度以活跃的元素苏迪亚诺苏迪亚诺的典型的澳大利亚城市。拥有一群爱好运动风的人民。，点燃长沙人本案的热典型的长沙人群，爱好娱乐、注重休闲娱情乐。?。以品位的、文化的苏迪亚诺苏迪亚诺的优自成一派的文化，优雅的生活方式，时尚奢侈聚雅集风度，赋予本案项固有的人文环境，形成了文化居住氛围?目内涵第四回移民澳洲：新生活大陆如何打造“醇正”澳洲风情小镇呢？黑之蛛认为，“醇正”是本案区别于其他别墅项目的最大特征，醇正小镇的打造应该从硬件和软件同时着手——硬件：产品精加工软件：社区文化再造规划建议澳大利亚物种丰富，是天然的自然宝库。TIPS1建议在小区内别墅区每户门口设计一款澳大利亚鸟类的雕塑，一来作为标识，二来建成小镇“百鸟园”。引进热带树种、铺造白沙滩，全力营造澳洲风情小镇应有的自然环境。TIPS2商业街以苏迪亚诺小镇风格构建。包括铭牌制作、喷泉节点等。商铺引入侧重性的引进风格独特的多民族商品。小镇会所（建议命名为“SUBI俱乐TIPS3部”）与长沙市内其他大中型健身俱乐部、高尔夫球场、运动同好会进行商业联盟，