天骄二期定位及营销策略之一世情缘中原不做一时的英雄,我们清楚成绩永远都属于过去。珍惜每一次机会，努力完善我们的团队，向更高的销售目标冲刺是我们不懈追求的目标。中原希望与开发商成为最默契的朋友，结一世情缘，成为长期的战略合作伙伴！--序--寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。CONTENTS定位策略Part1?ＳＷＯ?整体定产品策略Part2Ｔ位?形象定?档次定?产品规?户室配位位划比?客群定?价格定?户型设?景观建位位计议?硬件配营销推广Part3套?销售策略?推广策略团队建设Part4找到一个空间，在那里，消费者的欲望还没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——定位策略ORIENTATIONTACTIC?ＳＷＯＴ?整体定位?形象定位?客群定位?档次定位?价格定位这个城市有一群人的愿望没有得到满足，因为没有满足，所以有着强大的，一触即发的消费动能！项目定位优势（Strength）劣势（Weakness）SW?…大体量开发，具备规模效应；?…地块周边配套不成熟，交通不便利；OT?…本案所在区域为呼市热点开发区域；由于项目位于城镇结合部，与附近农分村城镇仅一墙之隔，在社区安全、区析城市中心北迁．项目未来升值空间?…?…域景观建设等诸多方面均会受到影响；大机会（Opportunity）威胁（Threat）?城市中心北迁所带来的机会；?区域市政、生活配套缓慢及周期难……以控制；?…政策扶持片区未来发展；?项目开发量大，周期长，市场和政…策具较大不定因素；?热点开发板块所带来的市政配套设?…施的完善。…同类产品的竞争激烈。定位当置业的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的购买，策略当置业的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的购买，当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。整体定位让社区生活模式上升为城市的理想模式，让整个城市成为我们的口碑，让一群人在这里找到心灵与生活的依归······定位策覆颠略传统整体定位打造呼市“别样城”新城市崛起中的升级版景观社区定“别样城”特色辞解位策略辞解１辞解2整新城市崛起中的堪称呼市地产名片体定升级版景观社区的品牌社区位有一种风景是傲视整个城市品牌是一种身份的象征，不在城市的最高处品牌的档次是以细节的质量来衡量而在风景这边独好的别样城。选择别样城的客户一定具有最挑剔的目光。定位策略※※位于首府城市位于首府城市开发热开发热点点区区域域整体定※※以情景洋房以情景洋房为为主　　　主　　　位※※异异域域风风情情与与自然空自然空间间融融为为一体一体※※大型生大型生态态社社区区定位策呼市首席花园生态社区略形象定天骄领域·别样城位——二期案名建议我们虽然生活在同一个天空，但却有不一样的生活。我们虽然生活在同一个空间，但却有不一样的感受和欲望。让我们共同感受别样生活给我们带来的欢乐！定位策略形优越象定位成就生活高度!规模层面的优越：建筑无限生活+大型成熟社区产品层面的优越：创新+优质产品完美体现消费者心理优越感：给消费者一种嘉许，眼光的优越，决定居住的优越定位物业档次策略档高天骄项目次高端市场定二期　位中中端市场低低端市场客户层面　低　　中　　　高项目处于高端市场地位，其市场地位决定了产品及客群的特征。定位?-我们的客户在哪？-策-他们的需求动机是什么？-略客——从马斯洛需求层次模式看“天骄领域·别样城”群定位自我实现找到生活的意义！自尊需求有身份感的经典楼盘！归属需求有家的感觉！安全需求物业管理和私秘性好！生存需求是好房子！定客群心理特征描述位策略客他们可能是政商人士，或是专业精英，领域可以不群智慧精英同，但在各自的领域，都取得了一定的成就。是他定位们的能量，共同筑就了我们的高品质生活。+在他们这个阶段，价格是影响买楼的重要因素之一优越感，但就心理特点而言，因为有学识、有见地，甚至比财富更高一层的老板，都会有心理的优越感，在用品或居住的品质上，他们有时会选择宁缺毋滥。定客群职业特征位策略客群定高收入息存阶级位私企法人其它,5%商场经营摊主公务员,20%小企业经营者政府部门人员国家直属机关人员私营业主,50%企业职员,25%企业高级管理职员高级白领职员高收入行业职员定客群年龄特征位策略客户年龄层购买产品倾向占总客群比重客群情景洋房目标客群10％定50岁—55岁位40岁—50岁情景洋房主力目标客群25％30岁—40岁情景洋房＼11.5小高主力目标客群55％25岁—30岁小高层、高层目标客群20％伴随天骄领域二期项目11.5小高层、30层高层建筑业态的出现，目标客户群年龄段结构同比天骄领域一期更为年轻化。定位策建筑类型户型面积区间均价总价区间略2室2厅2120平米卫价洋房4300元/平米52-693室2厅2万元150-160平米格卫定2室2厅1位90-110平米400036-56卫元/平米万元小高3室2厅2120-140平米卫3800元/平米23-49万元1室1厅160平米卫2室1厅180-90平米高层卫3室1厅2120-130平米卫二期全盘均价4000元/平米城市在渴求我们的社区人们在渴求我们的社区但最终，能让人们安居于此的理由，还是这里实实在在的创造着一种超越呼市现有人居的高尚生活——产品策略PRODUCTIONTACTIC?产品规划?户室配比?户型设计?景观建议?硬件配套让创新融于产品，让科技归于生活······产品策略产2品3规划1第一阶段产品第二阶段产品第三阶段产品2007年4月推出2007年9月推出2008年3月推出洋房→小高→高层洋房→小高→高层洋房→小高产产品规划说明品2策洋房产品：3略洋房产品是全盘中的主力产品，产与小高层一起作为项目的利润点。品在先期推出，满足一期积累客户对1规洋房产品的需求，迅速实现产品走量。划同时在第一阶段的推出过程中保持较大的开盘体量，以支撑回款要求。高层产品：高层产品作为全盘中的非主力产品、开发体量仅占到12％左右。作用是降低项目容积率，同时起到丰富产品线的作用、非主要赢利产品。建议分两部分，分别在第一阶段的后期和第二阶段分别推出。一方面高层产品在目前呼市市场上仍属于被追捧的高端产品。另一方面避免留置后期销售影响总盘产品均价的拉升。小高产品：小高产品处于地块的四周，出于方便施工建设要求，建议在销售中按地块分阶段推出。同时起到丰富产品线的作用。产品策略产品规划示范区选址建议示范区位置选择在1组团3号楼和2组团11号楼之间比较适合，主要有以下方面的考虑示范区：1.产品丰富（小高层、洋房可以兼顾）2.景观的发展余地比较开阔3.在西南角，不会对后面绝大部分楼座的施工造成影响4.交通较为便利5.具备单独封闭独立示范区的条件产品策天骄领域二期产品类型略户11.5层电梯小高4.5情景洋房30层电梯高层室面建筑类型户型面积区间/平米户型配比建筑形式配比积2室2厅2卫12020%洋房45%3室2厅2卫150-16080%2室2厅1卫90-11060%小高30%3室2厅2卫120-14040%1室1厅1卫6040%高层2室1厅1卫80-9030%10%3室1厅2卫120-13030%中原基于对市场的判断：建议在二期产品中适当减小部分产品面积，以适应市场需求变化。产我们产品是什么样的？品策略户型设计产品策略户型设计产品策略户型设计产小高层部分品策略户在户型设计上，将“廊型院”这一建筑形式完美设地“嫁接”到了现代高计层建筑中，鼎力打造深圳乃至全国首个别墅级空中廊院，奢侈演绎空中独户尊享的“入户花园、景观内庭、观星露台、窗外花廊”多种院落空间，开创了一种全新的“廊院”生活方式。面积约114平米产品策略户型设计产品策略PRODUCTIONTACTIC产品策在一期产品中加入呼市市场缺少的跃层产品形式略户型特色一：复式小户型设5.5米挑高跃层构想计小面积构筑大空间，纵向空间享受。60-70平米，动静分离特色二：跃式顶层我的地盘我做主！自搭楼板，自主空间。顶层设置老虎窗，跃层采光从此升级。顶层大跃层复式小户型产品策略户型设组合与拆分的奥妙计产亲情组合户型品策略针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。户型吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。设计“1+1”亲情组合户型参考户型建议一：“2+2”亲情组合2房2厅1卫+2房1厅1卫=4房3厅2卫组合前2房2厅1卫+2房1厅1组合后4房3厅2卫带花24卫2园房房房入入入口口口入户花园入户花园2房2厅12房1厅12房2厅12房1厅1卫卫卫带花园卫带花园带花园产品户型建议二：“2+1”亲情组合策户型建议二：“2+1”亲情组合略户2房2厅1卫+1房１厅1卫=3房3厅2型卫设计3房入口2房2厅1入户花园1房1厅卫1卫带花园3房3厅2卫带花园产品４、可分可合的组合房型策?所谓组合房型，是将一房与两房组合在一起。分，则两套；合，略则为一套三房二厅。但产权登记均为一套，这实际是一套三房的户创新设计。型设?该组合房型由一个总入户门再加上一个相对独立的入户玄关组合计而成。在玄关处，分设两扇门，分别通往一房和两房。?两户门打开是一套，关上变成两套，无须破墙，十分方便、机动。满足家庭不同需要；?此组合房型也应相对紧凑，一房控制在50平方米左右，两房控制在70平方米左右。组合成三房总建筑面积也在120平方米左右。?由此，这类组合房型的性价比和功能性，就高于常规的一套三房，其附加值因此大增。产品策略户一房型二房设计可分可合房型参考（一）产品策略