锦锦苑苑NOBLENOBLEMANORMANOR一期一标段开盘方案NNOBLEOBLEMANOMANORR目录开盘方案开盘方案责任与主旨前提问题点第一次机动战开盘流推盘实术程施细则概要方案实施细则开盘活动开盘动线NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案中国投资有限公司在中国的第一站中信泰富在扬州的第一站责任与问题点第一站的第一次开盘任重道远……中信泰富的企业核心价值观所在应证明品牌价值的第一次展现……..………….;问题点时间短弹药少■场地：售楼处交付至开盘仅7天时间。■样板房：预计10月中完工，无法在第一次开盘时面市。■客户：正式蓄水时间短，梳理时间不够充足。■销售人员：培训无法系统进行，可展开的项目具体卖点及说辞单薄，实地适应时间短。■销售道具：到位时间仓促，部分道具暂时无法制作，公开信息量少。■预售许可证：即使20日取得，离开盘7天时间，方能对外收取意向金。■推量：第一次推案量少，内部客户较多。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案主旨一标低调热销二标厚积薄发主旨火爆完销志在必得?第一次推案低调开盘，二次推盘制造火爆气氛。?满足内部客户的需求。?避免乱场、竖立较好的口碑效应。?简化流程，加大一次推盘意向客户锁定准确性，预锁二次推盘客户。?在小力度的宣传情况下开盘，仍供不应求，增加市场饥饿度。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案前提不可延误的重要时间节点及环节基本前提客户预证场地道具……….?在9月10日前确认内部客户名单。?在9月20日前取得E-02、E-06栋房屋的预售许可证；10月27前取得E-01、E-04、E-07栋房屋的预售许可证；11月10日前取得E-03、E-05栋房屋的预售许可证。?9月20日售楼处按时交付；内部软装、布展、销售道具、办公设施到位。?9月20日前案场操作流程、所有相关流转单据修改审批完成；配合人员（财务、银行人员、三保人员）就位。?9月26前一期一标段分户价表修改审批完成。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案开盘方案概要方案NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案概要方案■分三次推盘：推盘栋号套数面积销售金额均价一次推盘E-02、E-068810023540468125392E-01.、E-04、E-二次推盘1001140662243375545707三次推盘E-03、E-05777858440216545602一期总体策略合计--292881603118415474?分三次推盘,第一次推盘为E-02、E-06,一栋小高层,一栋多层\第二次推盘为E-01.、E-04、E-07,一栋位置较好的小高层及两栋多层\第三次推盘为E-03、E-05,位置最好的一栋多层及第一次将电梯洋房推向市场.?由于推盘位置从次到优,因此推案价格稳中有升,第一次推盘均价格为5392元/平方米,第二次推盘价格为5457元/平方米,第三次推盘均价为5602元/平方米.NNOBLEOBLEMANOMANORR一期一标段开盘方案概要方案推案节点图10月279月28日日11月10日第一波推盘第二100波推盘套第三波推盘一次蓄水88套二次蓄水三次蓄水77套二标蓄水21日左右收取意向金10月27—29日11月10—15提前进入一次强销准备二次强销期日9月28-10月1日一次强销期三次强销期9月20日售楼处交付、预售10月15日许可证取得样板房交付NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案概要方案■一期一标段总体销售回款计划目标科目９月目标１０月目标１１月目标１２月目标目标合计备注（按套数）套数8810077-　265推案量金额-（元）￥54,073,350￥62,267,208￥43,893,127-　￥160,233,684大定套数70937712252大定率95%套数62837822244签约金额签约率92%（元）￥37,851,345￥51,698,048￥45,472,605￥12,810,690￥147,832,687套数-　598278219回款量金额回款率83%（元）-￥35,958,778￥51,005,713￥45,783,877￥132,748,367?07年一期一标段推案量计划完成：大定率95%；总销金额1.47亿元；签约率92%；回款金额1.33亿元;回款率83%?计算标准：每次开盘，开盘当月大定率80%;签约率70%；次月大定率95%签约率90%;第三月签约率95%;回款率=签约率*95%NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案实施细则实施细则NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案一标段第一次推盘流程节点图第一次推盘实施细则9月15-16日价格修整及审批完成(若需要)9月28开盘,认购协议签署9月10-15日完成内部客9月21开始第9月5日公户意向落位一顺位客户意向开户型金收取10月9月9月20日9月28日910101-10月日9月16日-20日9月22日-25日月日3确认内部外部客户意向落开始其他顺位客月日尾盘销售客户名单位户意向收取预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案第一次推盘实施细则实施细则预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期第一次推盘预热期：1、9月5日前，分批通知客户前往临时接待处，公开户型，给出价格区间，初步梳理客户诚意度。2、9月10日-15日开始对已确认内部认购客户进行落位，给出价格区间，口头预告21日左右准备支付5万元意向金，制作三顺位表。3、9月16日开始对外部客户及其他内部客户进行落位，排入三顺位表，16日起不分内外客户之分，实行先到先排，一视同仁的政策，给出分建筑形态的较精确价格区间，且口头预告21日左右准备支付5万元意向金。4、9月20日为关键节点：售楼处进驻、且预售许可证取得。第一次推盘强销准备期：9月21日收取第一顺位客户意向金,优先权保留3天时间,23日后梳理2、3顺位客户，及后期蓄水客户，意向金收取到位。意向金：金额人民币5万元整，可退；5、由于仅给出价格区间，若部分房源落位情况不佳，仍有调价余地，9月23日-26日进行价格修正及价格确定。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案第一次推盘实施细则实施细则预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期第一次推盘强销期：9月28日开盘认购理论上不排队，已认购意向金客户，给出分户价格，意向金收据换取定金收据（定金为人民币5万元，不可退）；未认购意向金客户，实行先到先选、先定先得的原则；开盘当场确认价格，签署认购协议,选定车库号。第一次推盘尾盘期：10月1-3日国定假日,力求清售剩余尾盘,并开始二次开盘蓄水NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案第一次推盘实施细则实施细则第一次开盘优惠方案■优惠措施：1）.开盘当天定房享受99折优惠2）.意向金客户享受99折优惠;3）.内部客户享受98折优惠；4）.一次性付款享受98折优惠；(以上优惠政策不可重复享受)NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案机动战术一期一标段开盘机动战术1、在客户意向落位十分理想的基础上，第一次推盘88套房屋90%以上意向认购完成，且第二批房屋预售许可证与第一批同时取得时，为保证07年回款指标，减轻后期整体销售压力，可考虑将将E-07（36套）作为备选，与88套房屋同时推出。2、若9月28日售楼处仍未能交付使用，可考虑租借场地进行第一次开盘销售，如酒店宴会厅等场所。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案第二次推盘二次推盘策略概述B、第二次推盘：1、10月15日在样板房面市的节点，举行大型客户答谢会，借已成交老客户引出新客户的做法，宣传中信泰富及锦苑的同时，进行二次推案预热。2、10月15日后，对二次推案客户落位，编制客户三顺位表，落位不收意向金，仅填写意向征询单，旨在制造二次开盘排队抢购的火爆气氛。3、10月20日～10月23日进行价格修正及价格确定。4、10月27日隆重开盘，推出E-01、E-04、E-07三栋（一栋小高层，两栋多层，位置较好；整体均价在第一次开盘的价格基础上略有自然增长）5、开盘方式：＃营造排队抢购效应：所有客户先到先选、先定先得的原则；开盘当场选中房号，直接收取定金（2万元不可退）；优惠方案不变。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案第三次推盘三次推盘策略概述C、第三次推盘：1、暂定11月10日开盘2、首次推出电梯多层，该种物业形态的蓄水时间最长，鉴于二标段有2/3产品为电梯多层；因此，为了给二标段销售打好扎实铺垫，开盘方式当就蓄水情况再作定夺。3、在意向征询落位超过90%的基础上，仍采用二次开盘的方式销售，优惠方案不变。NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案开盘活动NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案开盘活动时间:2007年9月28日8:58分开始(点燃鞭炮礼炮)地点:邗江北路88号,锦苑项目售楼处布展内容:1、电控礼炮、鞭炮门厅两侧各放置8门电控彩屑礼炮。2、场地地毯铺设于迎宾大道3、空飘售楼处（邗江北路西侧）外围显目位置设立,建议定做锦苑专属气膜(锦苑标准色)。4、拱门售楼处（邗江北路西侧）外围醒目位置设立,建议定做锦苑专属拱门(金色)。5、路杆彩旗插于邗江北路西侧外沿街路段,营造氛围,建议定做锦布双面道旗,体现品质。7、庆贺花篮NNOBLEOBLEMANOMANORR开盘方案■开盘活动费用预算开盘活动单价合计项目单位数量备注（元）（元）充气拱门个2400800租用3天，费用包括条幅制作费用空飘气球个47002800租用3天，气球下