中远大红门商业项目咨询策划初步方案汇报北京东方赛睿投资顾问有限公司策划思路本项目环境宏观市场区域环境自身条件竞争环境中、高档社区配套类型主题目标与？定位产品营销实施物业增值，经济、社会效益最大化2目录?第一部分宏观及区域市场状况?北京经济迅速发展，居民收入与消费水平提高?区域内落后商业形态已不能满足潜在消费者的需求?对中高档消费环境的需求成为必然?项目周边已成为该地区的商业中心?第二部分竞争市场分析?第三部分项目自身条件的支撑与限制?第四部分产品策划的原则?第五部分产品诠释3第一部分宏观及区域市场状况北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年社会消费品零售额4国内生产总值人均国内生产总增长率（％）增长率（％）（亿元）值（人民币元）400016.03500014.0%350014.03000012.0%300012.02500010.0%250010.0200008.0%20008.0150006.0%15006.0100004.0%10004.050002.0%5002.000.0%00.00123456789012399999999990000199019911992199319941995199619971998199920002001200220039999999999000011111111112222国内生产总值（亿元）增长率人均国内生产总值（人民币元）增长率人均可支配收入指数增长率=100（元）（％）（上年）北京市居民消费价格指数1600020%1301400015%120001201000010%800060005%11040000%20001000-5%199019911992199319941995199619971998199920002001200220031990199119921993199419951996199719981999200020012002200390人均可支配收入（元）指数增长率5北京南城商业环境特点?城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间?南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大?总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大?本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵?商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中?小面积商铺所占比例高，大规模卖场少?中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛?日常消费性商业物业市场供应较少6现状商业规划商业15万规划商业窗帘家具城百荣世贸国美电器大中电器千针街规划商业5万中铁物流购物中心鑫星商场4规划商业万万客隆明日东方商城万益家隆商城1KM2KM3KMCBC恋日汽配装饰一条街区域上海联华本项目7项目周边有可能成为该地区的商业中心●整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足；●区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等；●周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章；●餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高；●一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好；●休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。8目录?第一部分宏观及区域市场状况?第二部分竞争市场分析?对本项目进行各级竞争市场分析?结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制”的商业设施其价值提升空间趋零?位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲娱乐和社区服务多种功能为一体?成长空间良好，市场缺位?第三部分项目自身条件的支撑与限制?第四部分产品策划的原则?第五部分产品诠释9第二部分竞争市场分析?周边综合、批发市场总规模超过95万平方米综合?竞争加剧，新开发及规划项目向商场环境升级，专业并兼顾零售市场，扎堆在木樨园一带市场?由单一、少门类向着综合、多门类发展?百货由多种经营转向主体性经营、主题经营百货/建议本项目可进入?对超市、购物中心具有巨大需求购物中的市场：/?体验业态成为中高档商业市场需求的动力心超市?中小型购物中心?专业化商店受到欢迎?中型专业运动、?周边尚未形成有影响、成规模的商业街家居店商业街?商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位?主题商业街?商业街以开放性、参与性、多元性方向发展?社区商业?社区商业及底商供需两旺社区?商业受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主?及底商社区商业以便利、实用、服务多样为特色?趋向集中化、完善的服务功能、生鲜便利等特点10周边主要零售商业情况项目周边区域大中型零售商业规模情况：商业类型项目名称位置规模（平米）租金停车位合计规模一层售价8000-1100元/平明日东方商城马家堡西路明日嘉园社区16000约50个米，二层20％流水倒扣一层5-10元/天.平米，二层万益家隆商场明日东方商城西边80000商场3-6元/天.平米36000鑫星商场马家堡路角门中学北侧1000——约20个中铁物流购物中心光彩体育馆南11000整租2.1元/天.平米约130个万客隆本项目北侧100001.5元/天.平米约200个美廉美（明日嘉园店）明日东方商城地下40001.9元/天.平米约50个超市美廉美（百荣店）百荣世贸商城地下120002.5元/天.平米约1000个40000美廉美（马家堡店）角门北路南侧40002元/天.平米0上海联华（公益东桥店）公益东桥南侧100001.3元/天.平米约200个大中电器（洋桥店）洋桥东南角50002.8元/天.平米0大中电器（鑫星商场店）鑫星商场一、二层15002元/天.平米约20个8000专业市场大中电器（光彩路店）中铁物流购物中心二层15002.6元/天.平米约130个恋日汽配装饰一条街草桥东路350003-6元/天.平米充足35000洋桥窗帘家具建材城洋桥西北角150004-10元/天.平米约20个1500011周边主要批发商业情况项目周边区域批发商业规模情况：商品类型项目名称规模（平米）租金（元/天.平米）合计规模天雅服装市场520006-10京温服装市场3000010-50大红门服装城6500010-60新世纪服装城300005-20木樨园世贸商业中心700004-13龙湫1600010-25才华窗帘50003-6天海服装300010-30服装龙健都窗帘600010514200亮驿服装城10000均价10000元/建筑平米瑞安童装30003-4广狮童装27004-5大康鞋城6000020-40中联华都红门鞋城500005-10永外鞋城15006-10大伟鞋城1000010大红门沿路轻纺商业1000005-20永外城文体用品批发商城300004-8文体用品50000万朋文体用品批发商城20000均价20000元/建筑平米百荣世贸商城46000010.5其他467000温州灯具城70004-512马家堡东路商业环境马家堡东路区域主要零散商业分布情况如下：商业形态数量列举单店规模总体规模山水间、小肥羊、华堡之家、餐饮25个左右500-1500平米20000平米KFC、渤海潮等KTV4个虞美宫、鑫鹏等1000平米左右4000平米美容美发10个左右——40-60平米500平米健身洗浴5个良子健身、红龙泉浴等1000-2000平米7000平米大明眼镜、雪亮眼镜、金冠眼眼镜店5个60-120平米400平米镜等商业银行、农行、同仁医院、其他洋桥医院、金象大药房、康复中心、京羚-海狮品牌店等13周边社区商业租金水平项目周边区域社区商业典型商铺租金水平如下：区域商业类型建筑面积租金（元/天.平方米）洋桥附近沿街底商1004洋桥附近沿街底商1104.5马家堡西里沿街底商1613.9草桥沿街底商1223.9角门北里底商501.9角门北路沿街底商503.1未来明珠社区内部商业1151.5玺盟苑社区内部商业7601.8玺盟丽苑社区内部商业10961.614竞争市场分析：1、批发商业的过剩，封杀了本项目批发产业商业定位的空间和可能；2、商业街、底商的市场空间没有重大竞争制约；3、针对大众消费的现代商业的竞争处在初级阶段；4、周边商业的竞争属于从属竞争……15目录?第一部分宏观市场状况?第二部分竞争市场分析?第三部分项目自身条件的支撑与局限?位于北京南城，区域内整体消费较其他市区为低?地块处于多个大型专业批发商圈之间?区域环境与市场调查分析显示本地区极具消费潜力?本项目商业规模稍显分散，对定位既有支撑又有局限?第四部分产品策划的原则?第五部分产品诠释16决定商业规模的参考因素：1）、市场可支撑开发规模2）、本地市场，竞争商业项目规模3）、经济增长因素对规模的影响力4）、政府规划条件5）、交通条件对规模的制约17●本项目商业规模共计4万多平方米，分别分布在A01—1万多平方米、A02—2万多平方米，A05—6千多平方米；●从市场供求关系看，本项目的规模属于决策比较谨慎的规模，市场风险不大；●具体的可开发规模将在最终的咨询策划报告中进行分析测算18本项目周边20万消费者消费支撑的大众消费商业规模：1）、根据调查，周边消费者月平均购物、餐饮、娱乐消费为680元；2）、本项目周边最大居住人口规模20万*月产生最大消费额为：13600万元；3）、2003年北京市商场平均每平方米的营业额为1662元，南城商场的典范庄胜崇光为631元，考虑市场动态因素，南城商业每平方米营业额不超过800元；*本项目周边消费者支撑商业规模：1360万/800=17万平方米本项目商业规模在偌大市场需求中具有爆发力!19宏观地段分析北