市场篇成都楼市目前活跃的超高层楼盘一览城东段五东路环九眼桥一晶蓝半岛府段五南东路河环二东湖公园华润翡翠城城东：晶蓝半岛2期地址：九眼桥宏济中路38号城东：晶蓝半岛2期?广告语：龙湖成都1号作品?占地面积：近90亩?总建面积：28万平米?总户数：1547户?公摊：16%—18%?建筑规划：24—26层/2梯4/5户?户型面积：89—168平米?主力户型：120-170平米?2期均价：5500元/平米?咨询电话：84517111华润翡翠城3期地址：二环路东五段东湖公园内华润翡翠城3期高层?广告语：修炼的建筑?总户数：400多户?户型面积：90-150平米?建筑规划：4栋/26-33层高层/3梯4户/6户?公摊：17%?起价：5500元/平米以上?咨询电话：85231333城南二环人桐梓林北路民南路四首座段机场高速城南：首座地址：人民南路4段48号（锦绣花园旁）城南：首座?广告语：成都的面子?占地面积：约40亩?总户数：694户?建筑规划：共4栋/2栋30层/1栋29层2梯4户?公摊：19%—21%?一期均价：6500元/平米?咨询电话：88878888城西优品道青天合凯旋城羊光华大道大道二中海龙湾半岛环路龙腾路清水河鹭岛国际社区路逸都城西：凯旋城地址：光华大道瑞联路66号城西：凯旋城?广告语：尊享人生至高境界?占地面积：80余亩?总建面积；17万平米?总户数：1085户?建筑规划：共9栋/28—31层/2梯3户/2梯4户?公摊：18%—20%?主力户型：140㎡—180㎡大户型占80%?一期均价：4800—5000元/平米?咨询电话：8733330081701111城西：鹭岛国际社区地址：二环路外双楠鹭岛路（逸都路延线）城西：鹭岛国际社区?广告语：国际视野中国一流?占地面积：86800平米?总建面积：28万平米?总户数：1190户?停车位：1264?建筑规划：共3栋楼/2栋为14层/1栋为11层1梯2户?户型面积：90—400㎡?主力户型：160—200㎡?公摊：10%—40%?二期均价：5800元/平米?咨询电话：87016888城西：中海龙湾半岛地址：龙腾中路8号（外浣花清水河畔）城西：中海龙湾半岛?广告语：一个城市一座收藏品?占地面积：210多亩?总建面积；约35万平方米?建筑规划：双拼别墅、叠拼别墅、高层住宅7栋/17-18层高层/2梯4户?总户数：1800户左右?户型面积：90—350平米?均价：5800-6200元/平米?咨询电话：87037999城西：优品道地址：青羊大道99号城西：优品道?广告语：享受的世界?占地面积：413亩?总建面积：40万平方米?总户数：2300户?建筑规划：2梯2户?层高：18层?户型面积：120—180㎡?公摊：12%—18%?清水房均价：5500元/平米?精装房均价：6500元/平方米?咨询电话：81708888城中白丝街街顺鼓楼太城升大北鼓楼世家南街路大墙西街城中：鼓楼世家地址：鼓楼北街和大墙西街交汇处城中：鼓楼世家?广告语：世袭荣耀300年?总建面积：约4万平米?总户数：400多户?建筑规划：1栋/32层/3梯8户?户型：仅2个80多平米的套二户型与一个110多平米的套三户型?均价：5300元/平米?电话：84476589、84475689市场篇几点结论?成都楼市目前活跃的高层电梯项目?按环线分：主要集中在二三环之间?案区域分：主要集中在城西，其次是城南?均价在：5000—5500元/平米?推广上：极尽张扬之能事，自吹自擂?广告上：多为张扬奢华尊贵的的口号推广篇紫檀项目一期品牌推广方案紫檀项目一期推广：十六字方针由内而外循序渐进逐步扩大逐步深入方针说明：先在根据地抑或俱乐部（房地产界）内部成为话题与焦点，形成意见领袖与舆论导向，然后循序渐进地向外部（目标客群与广大市民）渗透与扩张。图解：十六字方针紫檀业界目标客户由内而外逐步扩大循序渐进广大消费者逐步深入紫檀项目一期推广：总纲软文声明亮相业界渠道营销蓄水小众广告运动造势大众活动公关赢得销售基于总纲的四个推广阶段接待中心2月17投入使用预售日证春节节点线9月下旬12月下旬1月上旬3月上旬营销线亮相期蓄水期一期一批次一期二批次销售销售推广线亮相期亮相期公关活动公关活动销售信息第一阶段第二阶段铺垫销售赢得销售平实传递软文声明渠道营销亮相业界蓄水小众广告运动造势大众亮相期：第一阶段9月下旬至11月下旬阶段说明：依据12月下旬接待中心预计开放时间与07年1月上旬预售证取得时间规划本阶段。亮相期：第一阶段?时间：9月下旬至11月下旬?策略：软文声明，亮相业界。?目的：1.市场占位：紫檀就是成都第一个单价突破万元电梯豪宅2.概念铺垫：为紫檀后期要推广的“地段豪宅”埋下伏笔?推广范围：以辐射房地产界业内及相关行业人士为主。?媒体配合：1.《成都商报》、《华西都市报》等报纸新闻报道。2.《地产商》、《头等舱》、《成都楼市》等杂志新闻报道。阶段推广计划?媒体计划1.10月12、10月19《成都商报》新闻报道2.10月13、10月20《华西都市报》新闻报道3.10月15、11月15《地产商》新闻报道4.10月10、11月10《成都楼市》、《头等舱》新闻报道?广告主题1.因地而豪，单价万元电梯豪宅诞生城南桐梓林片区。2.因地称豪，紫檀，成都第一个单价突破万元的电梯豪宅。?广告主题1.借势地段：成都凯宾斯基旁、成都军区干休所2.借势事件：成都桐梓林欧洲一条街开街（国庆期间开街）3.地段豪宅：与优越环境与地段相互辉映的，有别于仅以产品建筑称豪的产品豪宅亮相期第一阶段主要工作?精心研究渠道营销、锁定主要渠道。?软文思路探讨与创作（联合传播）?广告调性设计，渠道物料设计与制作（联合传播）?说明：项目初次亮相期，更多地是为后期作准备工作，本阶段精细充分的准备工作，有利于为下一阶段的渠道营销打下坚实的基础。亮相期：第二阶段11月下旬至12月下旬阶段说明：1.此阶段分为渠道线、广告线两条线展开。2.12月下旬为接待中心预计开放时间，第二阶段围绕这一时间点开展工作。亮相期第二阶段—渠道线?时间：11月下旬至12月下旬?策略：渠道营销、蓄水小众。?目的：点对点的营销，积累客户。?范围：前期设定之渠道营销范围。亮相期第二阶段—广告线?时间：11月下旬至12月下旬。?策略：广告运动、造势大众。?目的：1.扩大项目在小众之外的知名度，影响小众。2.形象塑造与节点公示。?媒体配合：1.以人民南路一线重要点位上的户外广告为主。2.《成都商报》、《华西都市报》、《居周刊》的黄金版面为辅。亮相期第二阶段—广告线?媒体计划：1.报纸：12.8、12.15、12.22《成都商报》整版12.8、12.22《华西都市报》整版2.杂志：12.8《居周刊》封面3.户外：人民南路与一环路交汇处跳伞塔大型户外1块。人民南路一线公交站台灯箱30块。户外规划1?第一次：11月下旬至12月中旬?主题：紫檀身无价，心无价?地址：成都凯宾斯基旁?电话：88998899?说明：“身无价，心无价”为暂定推广语。户外规划2?第二次：12月下旬至1月上旬?主题：紫檀身无价，心无价世界艺术瑰宝中国紫檀鉴赏会?地址：成都凯宾斯基旁?电话：88998899?说明：“身无价，心无价”为暂定推广语。报广规划1?第一次：12月8日?主题：紫檀身无价，心无价?地址：成都凯宾斯基旁?电话：88998899?说明：“身无价，心无价”为暂定推广语。报广规划2?第二次：12月15日?主题：紫檀身无价，心无价12月23日接待中心正式开放?地址：成都凯宾斯基旁?电话：88998899?说明：“身无价，心无价”为暂定推广语。报广规划3?第三次：12月23日?主题：紫檀身无价，心无价世界艺术瑰宝中国紫檀鉴赏会?地址：成都凯宾斯基旁?电话：88998899?说明：“身无价，心无价”为暂定推广语。蓄水期活动线：06年12月下旬至07年1月上旬阶段说明：07年1月上旬为预售证预计取得时间，第三阶段围绕这一时间点开展工作。蓄水期——活动线?时间：06年12月下旬至07年1月上旬?策略：两次公关活动，营销推向高潮。?目的：通过动静优化组合、精心准备的两次公关活动盛宴，将紫檀第四阶段的营销推广，赢得紫檀的首次销售。活动线说明?紫檀的高雅内敛不容置疑。?营销紫檀还需要化静为动。?因此，在营销紫檀的过程中，一方面需要高雅内敛的活动，另一方面也需要豪迈奔放的活动与之形成动静互补。高雅内敛与豪迈奔放的活动，在迎合呼应人性动静两面的同时，将整个紫檀营销推向高潮。活动一：中国艺术珍品紫檀品鉴会?时间：2006年12月30日?主题：中国紫檀，世界瑰宝?说明：呼应紫檀的高雅内敛。活动二：路虎全系列试驾会?时间：2007年1月6日?主题：豪迈与奔放?说明：有钱有闲的紫檀客户们，谁不爱玩。路虎全系列试驾，有绝对的FANS与新闻点。一期一批次销售期07年1月中旬至2月中旬以顶层拍卖启以维也纳新年音乐会收?以顶层拍卖会高调启动项目第一期房源的销售。?以维也纳新年音乐会庆祝第一期房源完美收官。?以硬广作氛围烘托性的广告公示。活动一：紫檀顶层单位拍卖会?时间：2007年1月13日?城市的终极珍藏主题：?备注：预计1月上旬即可取得预售证，顶层单元可以开始销售。活动二：紫檀—维也纳新年音乐会?时间：2007年2月12日?中国心，世界情主题：?目的：1.承上启下，庆祝项目一期完美收官，铺垫项目二期的销售。2.以到维也纳听音乐会，引入世界级大管家，第一太平戴维斯的顶级服务。一期二批次销售期07年3月上旬至4月中旬升势而上再创销售佳绩?通过一期一批次的成功销售，在紫檀项目形象与品牌形象逐步深入市场的同时，逐步提升销售价格，