瑞港商业广场推广方案上海聚浪企业营销策划有限公司2008年5月第一部分无锡商业地产市场分析一、无锡商业地产发展历程2002年到2007年商业的发展情况商业开?各年土地出代表项目开发模开发特征发的时度让量式期2002旧城复200220万平包括崇安寺、南禅寺、红旗路步住宅开与商品住宅一样之前兴米行街、东方巴黎（崇宁路地块）发模式出售铺面，以高价位售出为目标2003产业化2003超过了包括站前商贸街、春申路、西班商品市以出租铺位为目－时期100万平牙商城、红豆国际和高力国际汽场开发标，重在招商经2004米车城等项目模式营2004突破200坊前路东西两侧地块规模就突破万平米了110万平米，同时，还包括了振兴路、东方国际轻坊城和世贸中心等20052005120万平无锡大剧院、永乐新天地等几幅商业街统一规划，分别年之区域中米左右黄金地段地块开发模招商开发建设、后.心生活2006107式投资经营MALL万平香港新鸿基地产携手华润联合拿米地时期2002年到20052007年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格110万平?金太湖、红豆国际广场、宝龙局也在不断的拉开，商业发展模式、经营方式、操作手法等也日益成熟米城市广场、茂业城、万达、明发项目总平图。商业广场一、无锡商业地产发展历程2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。www.fdcsky.cn二、无锡商业分布的现有格局无锡四圈一带的商业格局西商圈：西商圈则是以产业带：1主要是以周山浜为核心，锡沪路、广河埒口、梁青路、青祁瑞路段形成依赖火车站为主支撑的物流业商业路所围合而成，由于周形式，仓储、运输、配送的现有格局，结合站Factor1边44万平米的惠山休闲前商贸区的开发与投入运营使该区域具有着天文化广场、东北部103然的既定优势。公顷的惠山古镇的影响，该商圈主要以购物、中央商圈：以三阳百胜、八2休闲、观光、旅游为主佰伴、新世界大洋百货、商业北部商圈：北部商圈是，目前稳步的主要商家沿着北大街、青石路（Factor4大厦及东方巴黎、汇金广场等Factor2有无锡大饭店、运河饭，作为交通、配套、人流、车欧风街）所分布，目前店、大润发超市等。流等商业条件利好区域，中央主要分布的商家有状元4商圈已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。楼、诚隆超市、黄金海岸鸡粥店等，作为欧风南商圈：南商圈仍然是以南禅寺为点的周边辐射街的强势带动，该商圈Factor3区域，从线路上分：南长路、永乐路是商圈内的主要是以餐饮、娱乐、重要交通干道，现有分布商业有家乐福、永乐家购物、休闲为主。电、南禅寺商贸中心等。3三、无锡商业地产的供求分析?近两年无锡商业市场情况商业供应面积成交面积成交均价2006年107万半米64万平米5408元/平米2007年110万平米50万平米6948元/平米?从上述数据中可以看到无锡商业市场的两个表象、特征:?第一,供应严重大于求;第二,成交均价长期低位徘徊www.fdcsky.cn,造成这两个表象特征的深层次原因在于无锡商业市场自身的困局:四、商业地产相关政策分析1、加息对投资热情的影响央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。政策影响　　由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。贷款利息升至7.83%，市面盛行的8%回报率受到拷问。贷款成本的高涨，直接压缩了商业地产的收益率，压制了投资客的投资热情。四、商业地产相关政策分析2、提升首付对于投资的影响银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大部分商业银行尚未有动作。据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50%在实际操作中银行基本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。3、审批标注提高和放款标准提高对于资金回笼的影响由于各银行实行从紧的贷款审批，要求贷款申请人的条件提高，放款要竣工验收后放款开发商的预售—银行按揭融资商业圈被打破，开发期间资金回笼量可能只能占到总量的50%。www.fdcsky.cn四、商业地产相关政策分析4、税收交易流转环节税收大幅增加在二手市场转让非居住用房，比如商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项是按买卖差价征收的土地增值税。持有阶段物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营成本。5、无锡地方商业贷款手续较为苛刻，各银行对商业贷款严格把关。在无锡商业的实际操作过程中，第一套房可贷款50％，第二套房贷款40％，第三套房贷款30％。三套以上银行将不予贷款。给大面积购买的商户造成很大的资金压力。www.fdcsky.cn五、无锡商业地产开发趋势预判无锡商业发展的未来无锡区域中心的时代已经来临？www.fdcsky.cn五、无锡商业地产开发趋势预判散点布局，齐头并进谁金太湖VS北塘区位于市区的延伸段，人气充会是英雄？足，预打造市级商业中心无锡VS新区的产业支持，填补新区宝龙无锡新区商业空白商明发VS惠山新城打造旅游、休闲、娱乐中战心，填补区域空白多VS人流充足，预打造区足万达河埒口域商业中心太湖国鼎VS得益于政府的规划，目前际社区太湖新城尚未形成很高人气立五、无锡商业地产开发趋势预判案例1：金太湖国际城地理位置：北塘区占地面积：142176.9平方米建筑规模：680000平方米商业面积：258000平方米停车位:地上600地下3000一期推出：78000平米价格：一层均价38000元/平方米，二层均价18000元/平方米共建配套：国际影院、五星级酒店、沃尔玛、真冰溜冰场、中心MALL经营方略：经营户前4年包租，8％的投资回报率，一次返还投资户：投资10年，8％的回报率，4年后，4年返还，再包租10年www.fdcsky.cn五、无锡商业地产开发趋势预判媒体分析媒体表现:楼书、单页、户外广告、新闻、2007无锡金秋房展会、网站主打媒体：户外广告、楼书、网站媒体诉求：◇600米无锡首条市级步行街滚滚人潮旺透天◇光影水街休闲娱乐不夜天◇国际影院与世界共舞的梦幻国度◇特色主题餐厅环球美食新体验◇锡城冰世界翩跹新舞台◇超五星级酒店尊崇服务贵族荣耀◇甲级写字楼叱咤疆场的策源地◇酒店式公寓商务生活贴心呵护◇高尚住宅都会生活最新高度?主诉求语：昨日无锡小上海,今日美国时尚岛!无锡十一五重点商业项目中国首个都会中心国际购物天堂五、无锡商业地产开发趋势预判案例二：宝龙城市广场占地面积:77113平方米总建筑面积:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡商业面积：235738.86㎡项目定位：规划集商业、餐饮、影城、娱乐、公寓酒店为一体的综合性建筑群。停车数：1600辆（地上200辆，地下1400辆）业态规划：业态规划为、连锁百货、生活卖场、五星级影院、美食广场、主题游乐广场、数码广场、公寓式酒店诉求：以合理运营模式缔造全新商业圈?宝龙的品牌效应?70％的自留物业?宝龙城市广场将成为无锡新区“一站式”国际消费体验中心五、无锡商业地产开发趋势预判案例三：无锡万达广场地理位置：项目位于滨湖区河埒口中心商务区占地面积:179300平方米总建筑面积:695000平方米业态规划：２３万平方米的国际化大型购物中心；４万平方米的超白金五星级酒店;３万平方米的酒店式公寓；３６.５万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个３万平方米的市民休闲广场。楼盘配套：万达商业广场（大型商业中开盘：2008年5月心）写字楼五星级酒店幼儿园等周边配套：第四人民医院、滨湖区实验竣工：2009年6月幼儿园、大润发诉求：万达专业运营多家世界级主力店www.fdcsky.cn五、无锡商业地产开发趋势预判案例四：明发商业广场地理位置：惠山大道与北环路交汇处占地面积：216679.8M2总建面积：501028.6M2其中商业：284586M2酒店：28639.3M2媒体分析酒店公寓：53238.3M2媒体表现：户外广告（市中心、火车站及交地下停车位：1238辆通主要路口）、无锡房地产市场网、无锡新周刊、2007中国太湖无锡金秋房地产交易地上停车位：755辆展示会、宣传楼书、道旗、新闻……居住氛围：规划总积达到了350万平方米，入住的人口达到15万主打媒体：户外POP，道旗等人媒体诉求：50万平方米都市购物乐园代表景观诉求：摩天轮、海盗船主诉求语：游在此/购在此/欢乐在此五、无锡商业地产开发趋势预判案例五：太湖国际社区：滨湖区总建筑面积约145万平方米，业态规划：社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为无锡的“维多利亚港”。区域规划优势明显，但目前人气严重不足诉求：无锡的“维多利亚港”。太湖国际社区荟萃你世界地产领袖，光耀全城媒体：网站、报纸、电视、户外等全方位大批量投入。www.fdcsky.cn五、无锡商业地产开发趋势预判第一，中心商圈。中心商业区的价值就是“有效客流”。一个城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各项配套资源