战略设想战略目标认清变幻莫测的地产大势，树立“丽湖名居”品牌，快速准确完成项目定位，以高品质产品、高性价比入市，抢占区域市场份额，达到快速销售，快速回笼资金。战略原则“短、平、快”的完成项目开发，在激烈的市场竞争中“脱颖而出”，强化优势，弱化劣势，合理规避风险，实现利润最大化是我们的唯一法则。战略设想第一张牌第一张牌明大势（市场）明大势（市场）第二张牌第二张牌树品牌（口碑）树品牌（口碑）第三张牌第三张牌造诱惑（策略）造诱惑（策略）第四张牌第四张牌讲创新（卖点）讲创新（卖点）第五张牌第五张牌立个性（产品）立个性（产品）第六张牌第六张牌谋广告（平面）谋广告（平面）第七张牌第七张牌善应变（业务）善应变（业务）第一张牌明大势?顺势而上，逆势而止！宏观市场分析适时掌握国家经济大势、房地产发展态势、政府政策导向；掌握国内房地产市场的形势和格局变化，深入分析各时间段出现的国家政策、银行信息等细节，作出正确预测和评判。寻求合理、准确的项目发展依据，“短、平、快”实现项目快速有效去化，增强项目抗风险能力，有效降低投资商开发风险，是我们工作的重中之重！宏观市场分析?06年大事记?2006年3月5日，两会工作报告中，温家宝总理强调要着力调整住房供应结构，严控高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。?《建设部2006年工作要点》中说，将从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。?2月2日，国家发改委公布了《2006年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房供应，调控房价上涨过快，还要“通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控”。?2月17日国家发改委公布的《2005年房地产调控成效》一文中，特别表示了对住房投机的高度警惕。?3月21日，国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务正手企业所得税的通知》，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；中国保监会也出台了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，按照新办法，国内保险商将无缘房地产项目投资。?4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上，透露了今年宏观调控的主要思路：稳定市场预期，保持改革的连续性和平稳性。继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行政调节的手段，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。?4月20日，曾经联合出台房地产宏观调控政策的部委－－建设部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行、国税总局等七部委相关负责人举行了一次座谈会，会上，建设部官员表示，目前房地产投资和反弹的压力较大，调整供应结构的政策措施，在部分地区没有得到很好的落实。银监会有关人士则透露，至去年末，房地产业的不良贷款余额已达1093亿元，风险较高，而且在同期，个人住房贷款不良率开始小幅上升，达到1.5%左右，进入国际公认的风险暴露期。发改委表示，政府将继续自行稳健的货币政策和财政政策，保证经济平稳地发展。在此基础上，宏观调控方面将严格执行土地规划和计划，控制城市房屋的拆迁规模，房子不正常的需求刺激房地产市场过快增长……显然，相关部门已经在一定程度上达成共识。宏观市场分析?06年大事记?4月21日，房价上涨最快的深圳市率先推出了八项新举施，以稳定该地市场价格增长速度。也许正是这个包括“增加住房供给、打击土地囤积、逐渐取消预售活动、推进房地产税制改革”等措施的深圳地方文件，使得万科A在周一大跌4.65%。?4月28日，央行将金融机构一年期贷款基准利率上调了0.27个百分点。?5月1日，北京建委公布了北京市现有可售期房和现房10万多套2000多万平米，近“六成期房没卖出去”，北京建委为规范市场出台了53条规定，其一就是要对囤房的开发商“在15日内未按期整改或整改不合格，至少一个月不能卖房”。?5月8日，央行宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。?5月9日，广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席一活动时义正词严地直指目前房地产均是虚火，今年全省土地供应将较去年增加12%，林厅长建议不急着买房的市民大可待三年后房价趋于相对理性时再入市。?5月15日前后，业内人士透露，近期央行确有可能出台指导意见，建议各地商业银行上调部分按揭购房的首付比例至三到四成，“购房首付两成”将成历史。宏观市场分析大势分析?投资渠道单一：过去，银行降息、股票熊市等市场因素制约，社会中缺乏比较好的投资回报模式，而近年房地产业的快速发展并不断攀升，其较高的投资汇报率，极大地吸引了社会闲散资金注入，众相追捧。?股市雄起：股市与房地产市场总是很微妙的相互影响，股市在经历5年之久的沉寂后，突然大升，是和房地产的投资回报减弱，投资金转移息息相关的。?房地产发展：05年政策调控之后，大力发展普通商品房成为政府解决市场过热和供应结构不平衡的重要手段，对高档商品房进行严格控制。?酝酿新调控：05年政策调控成效甚微，为防止房地产经济过热发展，“限制屯地、屯房”、“提高首付”等政策实行更是新一轮政策调控的信号。并且中国政府历来调控实行缺乏合理性的“一刀切”政策，影响甚大。?银行信息：06年上半年两次加息是预警。宏观市场分析大势分析过去－－七部委一纸公文，房产投资暂趋缓；经济发展是矛盾，一边支持一边打！现在－－银行解禁加炒作，销量价格再攀高；供给需求渐饱和，银行加息是预警！？将来－－市场平衡硬道理，买卖双方更理性；宏观调控酝酿中，正确定位是关键！宏观市场分析大势分析?总结：因此，“短、平、快”的完成项目开发，不仅是顺应房地产发展大势所需，也是发展商成功实现投资回报的唯一准则。?知己！－－长兴新政务区14万平方商住混合社区基地资源分析基地资源概况项目计量单位数值规划总用地平米约41亩占地小项目总经济指标容积率4.62容积高绿化率％32.6总建筑面积平米约14万（含二期）面积项目小计（M2）1－5…9幢24009住宅约3.1万平米1－3、4幢7544一期经济技术指标住宅底商2274商业约1.7万平米主楼商业14778.4商住主楼29550平米基地资源分析基地区位图基地资源分析项目区位分析本案位于中央大道、104国道交汇口西北侧，在主城区、开发区和新行政区的衔接处。?东：紧临经济开发区，距离太湖约9公里。?南：南向“海德箱包厂”和“国际酒店”，距离主城区约3公里。?西：104国道、龙山大道，远眺行政中心、大剧院、文化广场；风铃绿洲、旺角维多利亚、君悦华府、东盛华庭、龙山雅苑等社区均位于此。?北：多是农田、农房，500米处有两个经济适用房小区。分析：孤军奋战----东、南、北向多是生地未开发，未成集中开发态势；干扰较多----104国道紧临本案必会带来噪音、灰尘等干扰。基地价值分析现状分析生活生配交区位人文态套通自然状况特环境征环境购医疗餐饮教育物因作紧临为新1兴04区域，除国际国暂南道无向无地成型3基酒店外长山处边郊公本兴、购里兴市政中水物，学，、场国配缺乏、仅北绿所路套严重试有面是地等、侧满足验初巴菜人民士农自然场，匮居中4民自医院即乏路民需均景缺乏，相建房、政府观生距求的支撑将投入居住活较便远餐饮配置。便利性使利性拆迁用尚未安置达到。房小区，虽然西侧行政中心已迁入，但短期难以改变经济阶层相对较低的人口分布现状；且东面经济开发区属于工业区，适合居住的性能和人群滞留的支撑严重不足。作为长兴未来城市扩张地域，板块居住生活要素匮乏、形象有待提升。基地价值分析基地资源评估?以项目在长兴大区域所属位置为评估基准点，评估如下：权比项目优良一般较差差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象基地价值分析基地资源评估?以项目在政务区版块所属位置为评估基准点，评估如下：权比项目优良一般较差差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象基地价值分析?综合以上分析，本项目发展的难点主要在于项目的“临界性”特质：项目临界点住宅VS商业住宅——住宅、商业混合商业——项目有相当规模商业，对居住环境有一定影响居住环境VS高密居住——项目总体以居住为核心高密度——在总体居住密度较低的新行政区域属于高密度居住区度规模VS孤立规模——项目规模在长兴较小孤立——项目基地占地较小，且与周边住宅区、商业区心理脱节区位临界点本项目处于长兴主城区、经济开发区和新行政区边缘交汇地带，具有明显的近郊特质，是非政府规划主城VS新区的人群聚集主要区域。如何拉近新区与主城的距离，演绎现代生活是本项目要解决的重要问题。项目属于住宅、商业、办公综合物业，现阶段区域内生活配套不够。如何形成自己的个性（形成某个居住VS生活极致的产品力），使项目更加具有持久性、排它性和差异性？基地价值分析?总结：因此，项目的定位首要先解决以上互相矛盾的临界性问题，并使之有机的统一在一个广泛的、具有持久影响力的且更现实可操作意义的框架内，弱化一些不利的因素，强化、展现核心、魅力方面的影响，才能充分发挥本项目的价值，达到有效去化。?知彼！微观市场分析区域住宅竞案分析项目风铃绿洲旺角·维多利亚地理位置龙山大道与明珠路交汇处龙山大道与金陵北路交汇口开发商浙江·港龙置业长兴万山世琥置业总建面积20万方占地154亩，总建18.5万方产品由多层、小高层、少量洋房组成，一期住宅以由大型商业中心和住宅区组成，一期以多层为多层为主，06年上半年主推小高层组团主，二期推出11栋小高层价格小高层均价3150元/平，多层均价3300元/平小高层均价3250元/平，多层均价3350元/平定位水岸居，快乐家风景之上，生活至尚一期多层住宅去化70%，06年3月二期小高一期多层售罄，06年主推二期小高层，春前前销售情况层开盘，去化约40%