青年汇佳园商业部分产品定位报告中新集团研发中心市场部目录?项目定位?项目概述?4#地商业定位?项目位置?市场定位?技术指标?交通环境?产品定位?2#地商业定位?市场研究?市场定位?区域环境?产品定位?市场供应?投资分析?目标客群?投入产出分析?Swot分析?经营分析第二部分项目定位项目定位---四号地商业定位?市场定位打造朝青路上消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心。四号地商业定位---产品定位朝青路未来5年内最大，囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的青年主题社区生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，保证长期收益。四号地商业定位---产品定位?立面风格：?与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充满小资的、物质生活的气质。?可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域内主流客群—中青年消费者的消费欲望。?在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需求考虑到设计中。待选方案一——方略待选方案一——天大待选方案---天大方案四号地商业定位---产品定位?业态规划?主题及面积比例：?各类餐饮——50%、?便利卖场——40%、?便利服务设施——10%；?功能店铺单铺面积设定：?各类餐饮：?休闲餐饮：50-350平米?大型餐饮：500-2000平米?中档卖场、超市：?超市：500—1000平米?便利服务设施：?便民服务：20—100平米?社会设施：30—150平米?一层：?餐饮类，临街位置切割成小店；?休闲餐饮、蛋糕店、小吃店；?设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口?零售、便利服务类；?邮局?洗衣房、冲印、药房、美容美发；?电讯、电信局营业厅；餐饮?中型超市，在一层略差位置零售设置入口及一定经营面积；?二层：?餐饮：休闲餐饮，部分与一层店铺连接，保证较好的临街位置，丰富本层功能；?中型超市：作为二层的主要经营内容，占本层面积的绝大部分；餐饮零售?三层：?集中型美食城：作为主要餐饮场所，满足区域消费及写字楼部分需求；?中大型品牌餐饮：引入中档中型餐饮，完善餐饮设施层次；?四层：?中大型品牌餐饮：知名中型餐饮，设置直餐饮梯，拉升整体档次；廊道四号地商业定位---产品定位?功能品牌推荐：?一层：?餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、；?零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T.、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局；?中型超市：冠军超市、物美超市；?二层：?餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、?中型超市：冠军超市、物美超市；?三层：?休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代；?四层：?1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊；四号地商业定位---产品定位?公共空间?风格及用材与青年汇整体风格统一。?以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同风格品牌商铺进行分区，引导人流。?在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激活三、四层经营价值。?以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。?与引入品牌装修充分结合，互利互补。?公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。二号地商业定位?市场定位迎合朝青板块整体商务环境的提升，作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携手知名餐饮经营企业，打造朝青路上消费新亮点，塑造区域现代商务生活中心。二号地商业定位---产品定位囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的商务主题生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代化商务配套。二号地商业定位---产品定位?立面风格?与青年汇项目公建部分整体风格统一。?立面效果应强调其现代、高尚的品质感，凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜好。?因考虑大面积出租，与知名餐饮服务企业合作，应尽早确定合作品牌，协调制定外装修方案。待选方案一——方略待选方案二——天大天大方案二号地商业定位---产品定位?业态规划?主题及面积比例：?品牌餐饮——65%、?零售、商务、便利、服务设施——35%；?功能店铺单铺面积设定：?大型餐饮：500-2000平米?零售、商务、便利、服务设施：?零售门店：30—100平米?商务餐饮：50—300平米?金融设施：20—100平米?社会服务：30—150平米餐饮零售、金融朝阳北路?商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性；?休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐；?设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口?零售门店；?时尚服饰、箱包、高档家具家饰?金融设施：?银行分理处、信用卡中心；?证券公司?社会服务：?美容美发；?电讯、电信局营业厅；餐饮金融?品牌餐饮：?引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮，?利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流，?满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。?金融设施：?二层部分面积设置为证券公司，?二层部分面积作为银行业务部及VIP室。二号地商业定位---产品定位?功能品牌推荐：?一层：?零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11；?金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；?商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语；?社会服务：DHL；?二层：?品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆?金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；?三层：?品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆二号地商业定位---产品定位?公共空间?与青年汇共建部分相呼应。?以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。?与引入品牌装修充分结合，互利互补。?公共空间的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。第三部分收益分析收益分析---经济技术指标4#地商业一层二层三层四层车位合计建筑面积-天大29603000278015604610300交通面积279279279162　999销售面积2681272125011398　93012#地商业　　　　　　建筑面积-天大301030103010　1319030交通面积712301301　　1314销售面积229827092709　1777716收益分析---销售收益分析单4#地方使折合考虑出如出租，区域实如出租，-层销售销售销售单方单方日用单位租率后年租金收际租金年租金收面面积单价总价首付月供供率日租日租益价格益137.一层26812.56702.51.2554.60.779442.49425.64二层27211.84897.80.9993.30.757369.45274.281.6三层25010.92250.90.4549.550.7231913170.17四层13980.6838.80.3331.10.72271.21.547.561.58合计9301　14690　　　　　　10745.6　917.642#注：注：地-层面1.1.一层计计算前提算前提2298为为建建2.8设设期即期即6434.4开开始始销销售售1.41545.10.7710424.79364.832.2.计计算考算考虑虑建筑使用率建筑使用率为为0.70.7；；二层27091.84876.20.9993.30.757367.85273.073.3.年出租率一年出租率一层为层为0.70.7，二，二层为层为0.80.8，三四，三四层为层为0.90.9三层2709127090.5551.80.734229.93184.324.4.此此处处以以销销售价格折合之租金售价格折合之租金仅为参仅为参考考数值数值，用以比，用以比较与实际较与实际租金之租金之间间差差异异，，实际实际招商招商时时，，还还需需1.8214019.考考虑虑租金租金优优惠政策等。惠政策等。合计7716　6　　　　　　1022.46　822.225.5.此此计计算的前提算的前提条条件件为开发为开发商商设设立立经营经营管理公司管理公司统统一一经营统经营统一出租，以此保一出租，以此保证经营规划证经营规划的的实实施和施和170128709.租金的回收租金的回收总计71.696　　　　　　20965.8　1739.86收益分析---销售收益分析4#销单地售方使折合考虑出如出租，区域实如出租，层销售单销售首单方单方用单位租率后年租金收际租金年租金收面面积价总价付月供日供率日租日租益价格益一层268141072422207.30.71015707.7812567.51二层27212.87618.81.41545.10.7710574.687383.99三层25011.84501.80.9993.30.757382.014226.89四层13981.21677.60.6662.20.734142.362.579.27合2.624522.注：注：计930142　　　　　　1806.837.71257.661.1.计计算前提算前提为为竣工后竣工后经营两经营两年年时带时带租租约销约销售；售；2#地层面2.2.计计算考算考虑虑建筑使用率建筑使用率为为0.70.7；；一3.3.年出租率一年出租率一层为层为0.70.7，二，二层为层为2.20.80.8247.，三四，三四层为层为0.90.9层22984.510341558.30.71217682.5112486.444.4.此此处处以以销销售价格折合之租金售价格折合之租金仅为参仅为参考考数值数值，用以比，用以比较与实际较与实际租金之租金之间间差差异异，，实际实际招商招商时时，，还还需需二考考虑虑租金租金优优惠政策等。惠政策等。层27093.28668.81.61765.90.7812653.887382.295.5.此此计计