旗动风动永升新城三期北区促销专案项目基地位置三期北区项目简介三期北区项目简介开发商：永升旭日集团房地产开发有限公司基地面积：38600m2总建筑面积：70899.19m2容积率：2.15绿化率：42.5%住宅总套数：322户社区总户数：1875户地理位置：位于石鼓山立交桥畔分户面积分户面积户型面积套数价格二房83.3-85.09m2883100元/m2（二层起，每层加50元）2分2880元/m22980元/m2三房106-115m2303050元/m2三种（二层起，每层加50元）楼中楼240.59m243700元/m2店面57-92m2338800元/m2目前销售情况目前，永升新城三期北区322套住宅中，已销售192套，还剩余130套，其中，三房占90%。周边环境及生活配套设施绿化空间：30000平方米绿色海洋，1.2万平方米中心花园，数千平方米空中花园营造自然空间。社区会所：会所内设置家庭影院、美容美发、多功能厅、观景茶室、雅致餐厅、情调酒吧、商务中心，提供全面服务。运动休闲：游泳池、网球场、篮球场、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、健身慢跑道、按摩步道，让您尽享健康人生生活配套：大型农贸、大型超市、社区便利店、医疗诊所、银行、洗衣中心、鲜花礼品店、让你足不出户享受生活便利。教育配套：幼儿园、阅览室、学童巴士、儿童游乐场、儿童戏水池、植物迷宫打造缤纷儿童天地。交通配套：共有十三条公交路线环绕其间，交通方便快捷、回家一线到达。市场状况分析房地产行业走势看好，市场潜力巨大房地产业作为一个高风险、高成长的资金密集型产业，在经过十几年的发展后，在我国已初具规模。回首望去，起伏波动剧烈。从80年代至90年代初期的发展、鼓励、支持，到成为90年代中期的宏观调控重点行业，再到目前成为国家支柱产业及新的经济增长点，可谓充满着戏剧性的变化。个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求，多层住宅走俏，小高层消费升温。?目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政策鼓励，舆论导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。?截至2000年底，厦门市房地产开发累计完成投资约273.72亿元，较上年增加近37.46%，仅住宅竣工面积就近232.34万平方米。?全市累计销售给个人的商品住宅面积近213.08万平方米，增长50.15%。?在完成的销售面积中，多层住宅的势头最好，小高层的消费也有所升温。市场有效供给不足将对楼价上升产生较大影响?2000年商品住宅销售总量250万平方米同比增长约3%房产销售再创历史新高。?2001年上半年，厦门市商品房市场在销售继续火爆的同时，市场上的新盘供应量却明显减少（上半年新批商品房预售面积仅70多万平方米，而销售面积为120万平方米）因此，市场有效供给不足仍将对楼价上升产生较大的影响。岛内开发用地紧张推动土地成本上升?从2000年10月起，厦门市商品房用地无论岛内岛外一律采用招标拍卖的方式出让。?协议用地的清理、基准地价的重新调整、新地块拍卖量的减少、以及以降低建筑容积率和增加城市绿化空间为特征的“乡村都市”规划新理念的提出，都将在一定程度上使得开发土地特别是岛内开发用地进一步紧张，从而推动土地成本的上升。廉价替代品，平抑岛内市价?在厦门楼市连续四年保持销售量持续增长的火爆局面的同时，积压商品房自1994年以来也一直居高不下，2000年还创下历史新高，全市商品房空置量达到174万平方米。?空置商品房数量虽然不小，但其中相当一部分是烂尾楼、写字楼、大商场等结构性积压产品，而那些积压在销的住宅，则多属问题住宅，短期即使通过包装改造也还难以形成大量的有效供给，因而不会对新盘市场构成太大的威胁。结论由于受到开发成本上升的推动，以及短期内市场上有效供给相对不足的影响，下半年厦门楼价有着较大的上涨压力，但由于市场同时还受到岛外廉价替代品，以及历史形成的空置商品房的价格平抑作用，因此短期内也不会出现楼价的大幅飙升，故市场将维持稳中有升的局面。?厦门楼市已厦门楼市成为名副外向其型实的外向消费倾向明显型市场。在2000年销售的250万平方米商品房中，以闽南金三角地区客户为主体的外地人士购房比例高达70%（含港澳台、省外和海外）。?厦门作为风景秀丽、气候宜人的沿海特区城市，其一流的居住环境、同类城市中颇具吸引力的房价，以及购房入户等一系列优惠政策带来的竞争优势，仍将继续吸引大批周边地区的买家。结论结论厦门房地产市场开发必须充分考虑外向型消费的需求特点与要求。竞争市场分析项目名卧龙晓城艾德花园芙蓉苑铭爵山庄称发展商厦门兴利房地产综厦门艾特房地厦门特工房地铭爵山庄（厦合开发有限公司产有限公司产有限公司门）房地产开发有限公司地理位置位置：莲前大道金位置：环岛路位置：疏港路位置：疏港路鸡亭普光寺北侧、金尚路、机与湖里大道之与华荣路交汇交通：设卧龙晓城场迎宾路交汇间处站，5、19、30处（邻：二十交通：26路公车路少，交通、37、44路公车多万平方米埭车可达，交通不便及巴士可达辽生态湖）不便交通：27、37、41、81、91路公车可达基地面积占地7.3公顷占地10万㎡占地6.6万㎡建筑面积达16万㎡www.fdcsky.cn目标客户30～45岁，重视高级白领、有白领阶层金领、有产阶生活品味的白领车一族级项目定位“半山式”田园生大型亲水别墅奔5时代芯家活区社区园纯小高层高尚社区社区配套内设：健身房、网内设：游泳池外部社区配套内设：社区幼球场、游、网球场、社成熟托中心泳池、室外自区幼托中心、外部：湖里公动扶梯VIP会所：健身园、水上乐园外部：商场、菜市房、露天咖啡、体育馆、菜场、学校、银行等廊、韵律教室市场、银行等配套齐全、桌球室等绿化率30%绿化率40%外部：菜市场绿化率40%广告诉求阳光、田园、文化现代湖畔都会科技、绿色、生活人文价格三楼2750/㎡元，多层（二房1092600～2850元3300元/㎡～每层递增㎡）3000元//㎡3700元/㎡可50元㎡九折按揭最长30年高层2650元/按揭最长30年㎡首付30%按揭20年主力户型二房户型面积中高层公寓、两房户型为主小高层住家8593.62㎡复式高级公寓㎡～120㎡、花园式别墅工程进度明年年底交房一期九月封顶11月封顶起售项目已封顶、五月交房备注“明星花园”位于厦门湖里区华昌路与长岸路交汇点的东南角；下月施工，明年11月份交房，绿化35%、均价2600元/㎡，由于目标客户群不同，不详列。“世纪嘉园”邻近疏港路与铭爵山庄相对，目前未有销售动作，售楼处无任何宣传资料，据调查售楼处还需移位8月份才定。结结论论?竞争对手威胁并不特别大，但应注意凸显永升品牌及永升新城自身品牌价值，这是我们成功的关键。?在时间的掌握上应注意与竞争个案打时间差。www.fdcsky.cn产品SWOT分析SWOT分析优势劣势地段：位于石鼓山立交桥畔，是入厦门的第一道建筑风?销售价格较永升新城一、二期高景，交通便利。，均价达到3100/m2，较竞争对功能：周边生活配套齐全、社区设备相当完善。手高出100-200元/m2户型：平面布局合理，户内公私分区、动静分区、干湿?这130套住宅中，大部分的客厅分区、卧室、客厅、阳台朝向设计巧妙，通风采及阳台均朝向福厦路这一面，噪音大、灰尘多光与景观效果好。特色：1875户的大社区，高达九成三销售率，人气特旺。绿化：机42.5%会的绿化率，1.2万平方米的中心花园绿地。威胁?周边竞争个案如卧龙晓城、芙蓉苑因交房?周边竞争个案如艾德花园、铭爵山庄时间或开售时间与新城三期北区相比在时间等在产品定位上均有较鲜明的个性；上有所滞后；在时间上与新城三期北区也有充突。?周边多数竞争个案在开发商品牌形象与产?一些竞争个案尤其是芙蓉苑是封顶后品自身性能结合的综合实力方面较新城三期再发售，性价比优势更加突出。北区相对较弱；?新城一、二期老客户对永升大社区好配套的认可和良好的口碑。市场定位策略目标消费群竟争对手◆价格相对低100-200元◆28-50岁，收入较高喜欢都市高品质的生城市精英的◆有些个案在宣传推广活，喜欢接受新概念上较具特色，是居住消费观念的升级之选引导者和实践者,对人◆从产品的自身的综合文家居有着较强的需求与期望优势结合开发商品牌积淀的角度,均较新城◆以泉州地区为主体的外地消费者在消费群为弱体中占相当大的比重产品力◆永升品牌的良好积淀◆永升新城大社区、好配套的自身优势◆永升新城以“人.绿野阳光.居家新文化”为主题的人文家居内涵◆三期在整个新城项目中的成熟魅力核心传播概念我为什么会相信?永升品牌在消费群体中良好的品牌形象和口碑?永升新城产品自身大社区好配套的综合实力?新城三期北区在新城产品中的成熟魅力永升新城三期北区我为什么喜欢与我有什么关系?作为向往都市高品质?新城三期北区不仅提生活的精英人物，对改“精英升级”专案供给消费者一款“精善居住品质，实现人文英”住宅，而且也是一家居有着较强的追求与种城市“精英”人士的向往“升级”生活方式沉淀下来的原则与方向?正面凸显永升品牌力和三期北区自身产品力?以“精英升级”的主题贯串整个活动?注意促销在活动中的结合与作用“精英升级”专案的实施目的在从8月份到11月底这四各月的时间内，将永升三期北区这130套住宅全部销售完毕，为永升新城开发画上一个圆满的句号。创意呈现广告广告策策略略及及媒媒介介安排安排计划计划软文章软文章●学术性：“大社区好配套”“人.绿野阳光.居家新文化”“享受人文家居生活”聘请学术专家(如房产经济人、设计师、景观规划师等)10篇●报道性：“永升新城，永升品牌之路的一个里程碑”针对“永升新城三期北区”的可被宣传