谨呈：中炬置业【上海沙龙二期项目】策划报告讨论稿2006年03月前言上海沙龙作为中炬第一个房地产开发项目，带来的绝不仅仅是产品的自身价值，而是透过其而折射出来的地产开发理念和商业信仰。本报告着力于解决项目住宅与商业的定位、规划以及销售，通过其使开发商实现价值最大化，及资金快速回笼！第一部分：面临困惑第二部分：解决之道第三部分：价值实现项目面临的困惑我们的产品是否被市场所认同？我们的产品是否存在销售隐患？同类产品销售状况分析(住宅)片区各户型销售率比较分析90.00%81.00%80.00%68.00%70.00%60.00%48%50.00%41.00%40.00%30.00%18.75%18.75%20.00%14.40%6.60%10.00%0%3.30%0.00%房房房房四房房式三房三两上四房四房复30上0以上三一及-10三以-70以10上下上0905015010以以110-13180-350以7914房销售状况较差，市场反销售状况较差，市场反??70-9070-90平米的两房销售状况最佳平米的两房销售状况最佳应较为冷淡的户型——应较为冷淡的户型——?150平米以上的四房??50-7050-70平米的一、两房销售状况较好平米的一、两房销售状况较好?150平米以上的四房??5050平米以下的一房平米以下的一房??90-11090-110平米的三房销售状况其次平米的三房销售状况其次??180180平米以上的四房平米以上的四房??四房以上和复式四房以上和复式同类产品供给分析(住宅)楼盘名称新光世纪城奔腾年代世纪俊园精采100本项目开发商新光地产城建综合俊发地产----中炬建筑面积万M2万M2万M2万M21.5万M2容积率6.345-110一、30-90一、二、三70-110二、三房50-90两房、三36.8M2的主力户型二、房为主房/145四房房为主户型户数户1000户户160户210户主力户型20-30万20-45万20-40万30-45万10-20万总价区间预计价格3600480032004600？主力户型普遍集中在——主力户型普遍集中在——??总价区间控制在总价区间控制在3030万以内的万以内的70—9070—90平米的两房、三房平米的两房、三房??总价区间控制在总价区间控制在2525万以下的万以下的7070平米的两房平米的两房?2?36.836.8MM2的单身公寓的单身公寓——较小的户型套数比过大——较小的户型套数比过大((占高层住宅户型占高层住宅户型7/10)7/10)??总价区间总价区间10-2010-20万——持平于其它楼盘小户型单价万——持平于其它楼盘小户型单价//但户型比重较但户型比重较大大分析结论(住宅)昆明小户型始终保持供需两旺分项研究结论昆明小户型单位价格提升空间较小（住宅）本阶段片区内同类产品放量较大产品设计和规划还处于较低层次区域内商业研究云南印象城锦华大酒店附楼联贸大厦上海沙龙星光世纪建面6000m2商1F：2000m2建面6000m2(共2规m2左右，共共6000平米(未14000m22F：2000m2层)模3层售)圈2F：2000m2住宅底商内人10000人/流------5000人/天------------集天量中业通讯/珠宝服装/书店超市/医药/服装业主自定预计定位为百货商态/餐饮地段优势,5米层高,门前有大优商圈内唯一以特色旅游几个新项目建设带物业档次高,体量大老牌通讯卖面积休闲广场烘托商势产品为主打的集中卖场来新的发展机遇业场,人气旺业气氛租调——————————金查经一楼经营状况较好,二营——一楼经营状况一般,楼珠宝人气————状二三楼目前停业包装不旺,有空况置铺面区域内商业研究面积月租位置日上门量日营业额备注（m2）（元/m2）北京路某烟152004675000生意还行,能维持生计商店圈永平路某快121001101000车站旁边,好做生意内餐店永安路某美4060150800临容美发店永丰路某餐街465053600生意难做，档次不够厅商站前路某小2350871000面积小,种类不足铺超市春城路某土总类齐全，品质保证,1404057800调特产总汇老客户多明通路临街查35803303000双龙商场街铺服装店永康路某海经营十分不理想/海鲜18050452000鲜楼一条街以名存实亡资料来源：商家访谈、消费者访谈区域内商业研究现有临街商业数据统计(去除空置商铺)区域步行长度门面商铺面积北京路（金龙口）约７00米约１２６个１.５万平米永平路约５00米约８１个０.７万平米永安路约５00米约６５个０.８万平米永胜路约３00米约７４个０.６万平米永康路约２00米约５０个０.６万平米站前路约２00米约７６个０.７万平米总计２400米５４２个４.９万平米资料来源：商家访谈、消费者访谈?市场调查共统计临街商铺共５４２个,总面积４.９万平米.区域内商业研究商业结2%8%4%22%构餐饮6%烟酒,茶叶服装分杂货,超市12%通讯,电器析20%休闲,娱乐百货美容美发26%?商业形态：独立商铺、自行经营、业态分布自然形成，档次参差不齐，　但总体偏低?休闲娱乐类数量偏少?餐饮普遍档次低,滥竽充数居多?大型超市空缺,消费需求旺盛?茶叶,珠宝等旅游特色产品竞争激烈区域内商业研究200180160140商120圈100临8060街40商200业生活饮食类日常购买类服装鞋帽类旅游产品其他调个万平米?临街商业业态：仅能满足日常基本生活需求查?商业形态：独立商铺、自行经营、业态分布自然形成，档次参差不齐，但总体偏低?乏善高档的餐饮与缺少品牌服饰，基本没有娱乐设施区域内商业研究铺面租金及经营景气感受因素第一因素第二因素第三因素综合评分竞争强18.56.22.723.53客经济不景气13.72.72.716.40户做生意的人多5.55.52.710.07访地段不好6.82.7　8.60谈人流量小4.84.81.48.47下岗的人多2.14.12.15.53游客少2.14.10.75.07资料来源：商家访谈、消费者访谈被访者主要以租用铺面经营为主，火车站周边的商铺平均每月１５０元/平方，被访者认为生意不好做的比例（26.7%）比认为生意好做的比例（19.1%）要高一些。区域内商业研究客期望商场的管理手段和服务措施户管理手段第一第二第三综合服务措施第一第二第三综合访选择选择选择评分选择选择选择评分谈治安管理好32.24.81.435.87服务态度好31.52.10.733.13商务配套设施齐全23.36.81.428.30规范化的管理245.50.727.90生活配套设施齐全3.412.33.412.73有安全通道2.72.12.14.80员工素质高4.87.51.410.27有电梯2.72.70.74.73卫生管理好2.76.20.77.07有空调4.1　0.74.33信誉好1.44.1　4.13消防管理好1.40.70.72.10有询问台3.40.70.74.10有消防设施2.70.70.73.40灵活，不限制1.4　　1.40范围加强保安措施1.40.70.72.10有指示牌0.71.40.71.87设有询问处0.70.7　1.17有厕所0.70.70.71.40资料来源：商家访谈、消费者访谈区域内商业研究公交路线营运时间（春季）起点终点２路６：００－２３：００火车站----黄土坡商３路６：００－２２：００火车站----白云路口２３路６：００－２３：００火车站----北市区公交车场圈２５路６：００－２１：３０火车站----北市区公交车场主３１路７：００－２１：００火车站----关度古镇３２路６：３０－２１：００火车站----福宝村要４４路６：３０－２１：００火车站----云南民族村公４７路６：００－２２：００火车站----世博园５０路６：００－２１：００火车站----火车北站交５８路６：００－２２：００火车站----黄土坡线５９路６：３０－２２：００火车站----颐化路６０路６：３０－２２：００火车站----颐化路路６３路６：３０－２２：００火车站----太平村６４路６：００－２１：００火车站----王旗营一６８路６：００－２１：００火车站----世博园览８０路６：００－２１：００火车站----西苑客运站８３路６：００－２１：９０火车站----黄土坡８６路７：００－２０：００火车站----雨龙村１１７路６：３０－２１：３０火车站----凉亭商圈内共有１９条公交路线，日客流量为５００００-８００００人次。区域内商业研究周边交通便捷、人流通量大分项研究结论（商业）商业以中低档为主，旅游产品为主租金水平差异巨大，业态丰富项目面临的困惑我们的产品是否被市场所认同？我们的产品是否存在销售隐患？规划方案评价原则30~40%规划评价模型1、是否有利于销售与后期招商；2、是否为市场欢迎的设计方案；市场……建筑规划10~20%40~50%济经1、总平面布局是否1、方案是否能实现合理；利润最大化；2、交通动线是否有2、方案在经济上是利于人流；否合理；…………规划方案—总体规划商业昭示性不足小区内景观不足建筑间距不足一、二期商业存在断点无人流聚散广场视线遮挡规划方案—交通动线组织绿化带对一期商业形成了阻碍路永丰没有形成商业内部环流春城路商业点与点之间缺乏交通组织？商业1-3#无进出前路交通路线站规划方案—商业内部交通组织商业与住宅动线未区分1-2层无内部交通组织，使得2层商业价值被剥落内部交通未形成环流规划方案—商铺划分复式充分充分铺对于大多挖挖掘掘数项项商家目价目价都值值最大化最大化充分充分难以合理使用挖挖掘掘项项目价目价值值最大化最大化一期商业充分充分充分考考考虑虑虑