顺欣花园营销策划建议书2007年6月我们的核心目标快速推广快速推广资资金回金回笼笼我们的方法锁定本项目的目标客户群新塘住宅市场分析超越竞争对手的发展定位合理最优的市场价格区位价值和地块条件分析切合消费者的有效推广策略项目利益最大化的销售计划顺欣花园营销策划建议书|Page2新塘住宅市场分析顺欣花园营销策划建议书|Page3新塘住宅未来供应总体格局：逐渐形成西部、北部两大板块往往中增新城顺顺欣广欣广场场翡翠绿洲镇翡翠绿洲均价：均价：32503250元元//mm222均价：均价：55005500元元/m/m2主力主力户户型：型：93-108m93-108m22主力主力户户型：型：130130、、160m160m22本项目凤凤凰城凰城均价：均价：70007000元元/m/m22主力主力户户型：型：139-180m139-180m22港口新大新北部板块东东方名都方名都道路均价：均价：39003900元元//mm22荔主力主力户户型：型：5050、、新96-130m96-130m22盛世名盛世名门门现现代城市花代城市花园园路均价：3500元/m22均价：均价：35003500元元/m/m22均价：3500元/m主力户型：99-110m22主力主力户户型型:121-142:121-142mm22主力户型：99-110m往广州金金泽泽豪庭豪庭107国道往东莞均价：均价：38003800元元//mm22主力主力户户型：型：89-133m89-133m22西部板块群星西解新塘新世界路放新塘新世界北均价：均价：38003800元元//mm22主力主力户户型：型：107-111m107-111m22路新塘大道资料来源：珠江恒昌，07年5月实地调查顺欣花园营销策划建议书|Page4新塘未来住宅市场供应量庞大新塘板块未来项目本项目盛世名门住宅市场供应量25%23%盛世名门2620套东方名都3000套现代顺欣广场600套金泽豪庭城市花园现代城市现代城市花园520套17%汇美26%花园体育花园金泽豪庭2000套4%5%新塘板块未来本项目2980套住宅市场供应量图例合计11720套?未来新塘板块将有11720套洋房单位推出市场，仅靠本地客户无法完全消化。因此本项目需要将宣传面扩大，吸引广州东部区域及周边区域客户前来置业。顺欣花园营销策划建议书|Page5新塘近期在售楼盘以中小户型产品为主?未来新塘板块住宅市场整体房型供应将是以70~90㎡的两房（37%）、90~120㎡的紧凑型三房（15%）以及120-140㎡的宽松型三房（19%）供应为主，区域市场户型供应以中小户型为主。顺欣花园营销策划建议书|Page6新塘住宅市场销售价格在3250~3900元/㎡之间总价范围（万/项目价格（毛坯）套）盛世名门350030-61东方名都390021-93顺欣广场325027-46现代城市花园350016-45金泽豪庭380034-54?新塘板块的整体售价集中在3250~3900元/㎡之间，主流户型产品总价集中在35~55万/套之间。顺欣花园营销策划建议书|Page7同质化竞争激烈?开发同质化，整体竞争激烈–价格同质化：主流户型产品单价集中在3200-35003200-3500元元//平方米平方米区间区间，总价集中在35—5535—55万区间–规模及物业类型同质化：以中型中型楼楼盘盘开发为主，多数为为一梯四一梯四户户或或两两梯六梯六户户的的小高小高层层和高和高层层，，依托周边生活配套–客户同质化：除凤凰城及翡翠绿洲外其他在售楼盘以本地客源以本地客源为为主主，外来客源（以黄埔区及开发区为由小高由小高层层和高和高层层组组成的中型成的中型楼盘楼盘主）约占10%为为新塘住宅市新塘住宅市场场–销售周期同步：后续供应集中在07开发开发主流主流下半年及08年初推出市场顺欣花园营销策划建议书|Page8产品开发水平低，近期素质逐渐有提升?产品开发素质较低，未能满足当地消费者需求–产品开发中规中矩，少有创新–凤凰城最初推出时曾引起当地居民的购买热潮?近期有创新户型产品推出，部分传统设计传统设计：：两两梯六梯六户户的“井”字平的“井”字平层层产品素质开始提升–东方名都最近推出三错层小户型和两梯一户豪华空中别墅，市场反映热烈三三错层错层小小户户型型赠赠送的送的2.152.15米高米高夹夹层层顺欣花园营销策划建议书|Page9区位价值和地块条件分析顺欣花园营销策划建议书|Page10项目所在区域在新塘镇的功能地位?项目位于城镇工业组团内，距离镇区5分钟车程，区域成熟度不高–利：便于项目形象的树立，不受原镇区形象的影响–弊：周边配套设施不完善，公共交通缺乏等，不易吸引普通消费群在团组此消费业工部?北新塘空间布局总体策略为：东本项进、西联、南优、北拓目●高尚居新城中心?影响分析住组团–北拓主要是工业组团的向北延伸–东进是城镇商贸服务业的发展老镇区顺欣花园营销策划建议书|Page11项目周边发展条件分析?项目四周特征–南边正对顺欣广场一二三期，利于项目所在区域人气的聚集，而在建五星级酒店利于提升项目所在区域的形象档次–东面是章陂工业区的玻璃厂，不仓储用地仓储用地工工业业用用地地利于项目形象的树立–旁边高压线对发展有不良影响，本项目但可通过规划设计将其规避●?发展研判–项目开发初期，周边区域成熟度新塘镇区尚不高，伴随着周边工业园区产新塘镇区业进驻，人口将增加，区域成熟度将逐步提高顺欣花园营销策划建议书|Page12地块开发条件分析?项目地块已经平整，开发NN路路条件相对较好规规划划规规?项目对内对外交通联系方划划便路路–项目位于对外交通主干道荔新公路旁，对外联系便捷–项目东西两侧是工业区内部规规往增城规划道路，便于项目与区域划划路路内部的联系公公路路新新荔荔往新塘镇顺欣花园营销策划建议书|Page13地块交通便利，配套设施尚未完善?交通便利–项目地块，坐落在荔新公路旁，通往新塘城区和增城市区较便利，往北方向有广园快速、107国道可通往广州和深圳。?配套设施不齐全–目前，项目地块东、南、北方荔新公路向都是未开发的土地，居民购物需要到城区中心，乘车或者骑摩托车约10分钟路程。顺欣花园营销策划建议书|Page14对本项目的不利因素?项目周边工业制造业较重,将玻璃厂生产基地来会影响居住.?项目东面靠近马路，噪音较大，对本项目有不利的影响。?项目地块紧邻高压电线塔,将来影响居住环境，也不利于地高压电线塔块的开发。顺欣花园营销策划建议书|Page15小结?项目区域位于珠三角交通咽喉,交通便利.?项目区域是增城工业制造业重镇,物流商业比较繁荣,区位价值较高.?项目地块属于新塘次核心区,物流商业氛围较薄弱.?项目地块位于荔新公路旁,交通便利但配套设施不齐全.?项目地块紧邻高压电线塔,将对本项目有影响.顺欣花园营销策划建议书|Page16SWOT分析S优势?周边以工业区为主，地段价值不高.?邻近交通主干道，交通优势.?缺乏生活配套设施.?邻近工业区,租赁需求大.?发展商形象宣传不足,缺乏品牌效应.?户型产品设计创新性优势.机会O本项目w劣势?新塘向北扩展的发展策略.??后续供应量庞大,区域竞争激烈.物流、制造基地逐步成型.??本地客户无法全部消化.广州、东莞及深圳交通中枢.?实力品牌开发商的进驻.?外来置业人口稳步增长.?创新户型产品推出，增加客户的可选性威胁T顺欣花园营销策划建议书|Page17结论核心问题解决方向?后续供应量庞大,区域竞争激烈.?交通便利，辐射范围广.?本地客户无法全部消化.?相对广州东部市场有价格优势.?本项目户型产品具有创新性.?项目周边区域工业区租赁需求旺盛.以本地客户为主，渗透广州东部区域及周边市场传统线上宣传方式（影视广告片、报纸广告、宣传软文等）宣传多样化有效线下销售手段（上门直销、一二手地产联合泛销售等）全面覆盖以本地市场为主，渗透广州东部市场，辐射周边区域顺欣花园营销策划建议书|Page18定位篇辐射广州东部的项目定位顺欣花园营销策划建议书|Page19本项目的核心价值?区域发展前景?价格竞争力?置业投资潜力?面向广州东部及周边区域广州广州东东部部5050万方万方花花园园式式风风情社情社区区顺欣花园营销策划建议书|Page20顺顺欣花欣花园园——广州广州东东　　　　　　部部5050万方万方花花园园式式风风情社情社区区辐射广州人居理念花园风情精品住宅顺欣花园营销策划建议书|Page21客户篇锁定本项目的目标客户群顺欣花园营销策划建议书|Page22立足新塘尽量扩展广州东部客户群1新塘在售楼盘主要依赖本地市场，周边区域客户占市场比例小本项目楼盘规模新塘本地市场市场容量有限，市场后续供应量较大，2大，只有扩大客竞争激烈，且本项目首期供应已占据平均市场成交量户区域，才能形4的一半以上成较强的影响力，并保证销售速由于新塘的区位价值、价格优势、规划前景，以及广度3州东部市场外溢现象等原因，对于新塘楼盘，广州东部市场存在较大的潜力立足新塘，尽量扩展广州东部客户群顺欣花园营销策划建议书|Page23目标客户分析荔城、东莞等外区的二次置业消费群.争取客户群次核心客户群永和、仙村、石滩、中新等周边区域想改善居住环境的传统村民；周边区域工作的工薪阶层.来往广州、深圳经商的小企业老板.核心客户群新塘本地公务员、企业中层管理人员；周边工业区企业的团购消费群；汽车、纺织制造业的中高层管理人员；来自广州东部地区的置业消费群.顺欣花园营销策划建议书|Page24目标客户区域比例本项目目标客户来源区域比例表周边区域区域新塘广州东部合计（主要包括增城、东莞）一期目标市场比例60%30%10%100%二期目标市场比例50%35%15%100%三期