太仓太仓··森茂汽车城森茂汽车城————项目操盘计划项目操盘计划目录目录壹、综合概况壹、综合概况贰、定位篇贰、定位篇叁、项目优化叁、项目优化肆、营销推广策略肆、营销推广策略壹、综合概况壹、综合概况项目概况项目概况本本案案目前状况：目前状况：44?生活配套设施配套不全生活配套设施配套不全..55公公?出行交通线路较少出行交通线路较少里里未来规划：未来规划：?外国留学生基地外国留学生基地?太仓工业园区太仓工业园区太仓市区太仓市区?太仓交通集散中心太仓交通集散中心项目优劣势项目优劣势优势（优势（strengthstrength）：）：11）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展22）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域33）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营客客44）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参与与使产品具有较强的市场竞争力使产品具有较强的市场竞争力劣势（劣势（weaknessweakness）：）：11）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长22）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势33）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力44）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本领袖天厦领袖天厦竞品参考竞品参考开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司类项类项简述简述地段交通地段交通弇山路弇山路204204国道交界处，与本项目距离国道交界处，与本项目距离2.52.5公里。该项目公里。该项目500500米处，米处，204204国道上有国道上有特征特征汽车站点。汽车站点。建筑面积：建筑面积：5800058000平方米平方米容积率：容积率：??1.21.2规划开发理规划开发理绿化率：绿化率：37.8%37.8%念念建筑密度：建筑密度：22.3222.32项目参数项目参数总套数：总套数：618618套（别墅套（别墅1414套、单身公寓套、单身公寓180180套、商铺套、商铺5858套、住宅套、住宅366366套）套）22万平方中庭广场，以住宅为主，小区内设有多功能会所，单身公寓高层区层万平方中庭广场，以住宅为主，小区内设有多功能会所，单身公寓高层区层高高55米米44。除商铺土地性质商业用地，其余均为住宅用地。除商铺土地性质商业用地，其余均为住宅用地7070年使用期限。年使用期限。产品产品套数套数主力面主力面总面积总面积比重比重积积单身公寓单身公寓18018035~5535~558200820014.42%14.42%产品特点产品特点别墅别墅1414350350490049008.62%8.62%（面积等）（面积等）二房二房16616685~10085~100152721527226.8626.86％％三房三房200200105~138105~138250002500043.9743.97％％商铺商铺585835~9035~90348034806.13%6.13%单身公寓总层数单身公寓总层数2020层，层，1212层以上单套层高为层以上单套层高为55米米44。住宅为。住宅为66层多层住宅。商业层多层住宅。商业户型户型为为33层楼设计。层楼设计。单身公寓：毛坯均价单身公寓：毛坯均价36003600元元//平米；装修另算平米；装修另算400400元元//平方米。平方米。价位价位住宅：住宅：32003200元元//平米平米开盘时间开盘时间住宅及别墅：住宅及别墅：0606年年55月（售罄）；单身公寓：月（售罄）；单身公寓：0606年年1010月（剩余月（剩余1212套）。套）。通达城市银座通达城市银座竞品参考竞品参考开发商：太仓市通达房地产开发有限公司开发商：太仓市通达房地产开发有限公司类项类项简述简述地段交通地段交通太平北路太平北路6060号，与本项目所处位置还是非常接近的。交通方面较为一号，与本项目所处位置还是非常接近的。交通方面较为一般般，配，配特征特征套套要依靠要依靠其其底底商商招招商商情况而情况而定，目前还未有店面开定，目前还未有店面开张张。。规划上，总体来规划上，总体来讲讲，，兵兵营营式式的的布局布局非常非常呆板呆板，，这这是该小区是该小区追求追求容积率的容积率的结果结果。。规划开发理念规划开发理念景观景观方面，方面，集集中绿地少，是中绿地少，是个个重重要要的的弊病弊病，，虽然虽然强强调调多多个个配套主配套主题题性园性园林林组组团团项目参数项目参数，，但从现状但从现状上上看看，，并没并没有非常好的体有非常好的体现现。。配套设配套设施施产品产品环境环境//配套配套由于项目本身商住混由于项目本身商住混合合型小区，所以在商业配套上还是比较型小区，所以在商业配套上还是比较齐齐全的，全的，但但周周边目前边目前现现有有状状态，商业态，商业氛围氛围还不是还不是很浓厚很浓厚，有一定的，有一定的欠缺欠缺。。产品产品套数套数主力面积主力面积总面积总面积比重比重二房二房5454104104～～1121125780578034.2%34.2%产品特点产品特点（面积等）（面积等）三房三房2424145145～～1481483530353020.88%20.88%四四房房1818163163～～1651652960296017.50%17.50%复式复式1616207207～～3003004640464027.42%27.42%户型设计整体比较户型设计整体比较差差，，仅考虑到放大仅考虑到放大面积，面积，并并未未从从楼盘整体楼盘整体审美效果考虑审美效果考虑，由，由户型户型于体量小，在消化于体量小，在消化过程过程中中虽虽较为较为缓慢缓慢，，但但整体整体空空置率不高，目前所剩房置率不高，目前所剩房源仅占源仅占55％％左右左右，房型主导以二房为主。，房型主导以二房为主。标准标准层：层：39003900元元//平米平米价位价位复式复式：：35003500元元//平米平米开盘时间开盘时间20062006年年55月月贰、定位篇贰、定位篇项目定位项目定位以汽车产业为以汽车产业为核心核心，带动商业、生，带动商业、生活活等配套的等配套的综合综合性产性产品品本项目配本项目配合合长长途途汽车客汽车客运运站的建站的建立立，项目本身商业，项目本身商业部部分的分的完完善善，周边工业园区的，周边工业园区的日益完善日益完善，生，生活活配套将会配套将会逐渐齐逐渐齐全，有全，有超超市、银市、银行行、汽配城、、汽配城、桑拿桑拿中中心心、、餐饮餐饮、、娱乐娱乐等、等、居民出行居民出行将将越越来来越便利越便利。小区在。小区在立立面。房型、面。房型、附附加加服务服务上多加上多加注注重，重，塑造塑造项目项目升值潜升值潜力。力。客户定位客户定位定位定位依据依据：：本项目由商业及住宅组成，整体体量较本项目由商业及住宅组成，整体体量较大大，，这这与太仓市内其与太仓市内其它它楼盘楼盘相相比，在体量规比，在体量规模模上上属属于中上于中上游游，，但但本项目地块所在本项目地块所在的位置的位置略略有有缺陷缺陷，，且且小区商业小区商业氛围略氛围略重，所以在重，所以在宣传宣传方面一方面一定定要要有自有自己己的的独独特特创新创新，在客，在客源源定性方面一定定性方面一定要要分分析得析得非常非常透彻透彻。。本案目本案目标标客户主客户主要要来太仓市及周边城市，来太仓市及周边城市，职职业分业分布布有有政府政府及及相关部门相关部门公公务员务员、工业园区内、工业园区内管管理层及高理层及高级员级员工、工、部部分分私私营营企企业业主，其业业主，其次次是是老老城区城区居民居民等。等。客户定位客户定位住宅住宅部部分主目分主目标标客户定位：客户定位：11）自住）自住兼兼投资：投资：当当地低地低收入居民收入居民、工业园区内工、工业园区内工作作的本地的本地及及外来人外来人员员、项目商业、项目商业部部分分潜潜在客户等在客户等22））纯纯投资：周边城市投资：周边城市对对投资非常投资非常感兴趣感兴趣客户客户商铺商铺部部分目分目标标定位定位：：11））看看中商铺高投资中商铺高投资回报回报的的纯纯投资客户投资客户22）具）具备备一定经营能力的自营经商客户一定经营能力的自营经商客户项目定价项目定价定价定价原则原则：总体的：总体的销销售售,,还是还是应当遵循应当遵循低开高低开高走走的定价的定价原则原则。。目的：目的：11））聚集聚集人人气快速去气快速去化，化，回笼回笼资资金降金降低低风险风险；；22）达）达到到产品产品利润最大利润最大化化利润利润。。相相近近原则原则：地段：地段相相近会有较近会有较大可大可比性；比性；成功成功原则原则：：去去化率较高（达化率较高（达到到90%90%以上），以上），说明说明市场接市场接受受度较高；度较高；相似原则相似原则：产品类型：产品类型和和功能功能相似相似，产品定位，产品定位相似相似。。定价建议定价建议均价均价范围推范围推算算遵循遵循以上以上原则原则，比，比对对类比项目类比项目得出得出本项目的市场参本项目的市场参考考均价为：均价为：比比对“对“领袖天厦领袖天厦”得”得：：住宅：住宅：3200×0.983200×0.98＝