报告框架结构：区昆域昆山项竞目山房目争项标城地区项目客市产位目定户研板分信位分究块析息析研补究充附件：昆山畅销项目分析一、昆山城市研究昆山城市研究城市定位长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市；适宜居住的现代化园林城市；苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一城市性质长江三角洲具有江南水乡特色的现代制造业基地。昆山城市研究现状2006年，全市完成GDP932亿元，比上年增长19.4%；在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山蝉联第一。第二产业连年高速增长，但以依靠单纯扩大加工规模促进经济发展的空间不断缩小。低成本劳动力附加值低，国际竞争力落后，土地等自然资源有限。先后被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、全国生态示范区和中国十大最佳魅力城市等称号。2010年，昆山总人口大约在130至170万之间，而且中心城市人口接近100万，即将进入特大城市行列。昆山逐步向现代工贸城市转变，产业增长方式将发生重大的变化。昆山城市研究未来发展方向迁出高能耗，高污染工矿企业。工业向深加工化和技术集约化转变。加快服务业发展，特别是生产性服务业建设，由昆山制造转变为昆山创造。经济增长方式加大生产性服务消费和生活性服务消费的比重。长江三角洲城市一体化表现为相关的城市规划和房地产项目的启动建设。昆山城市研究建设规划现状开发区企业科技园、国际会展中心、开发区弘基城东财富广场、世茂华东商城，中航城，红顶会馆。联邦国际产业园、吉田国际广场、现代广场、利城南得国际、世茂蝶湖湾。中心世贸广场，东方曼哈顿。城北城北萧林路改造。近年来城市建设日新月异，以生产性服务和生活性服务为导向的昆山未来经济新增长极已然出现，呈一触即发之态势。昆山城市研究轨道交通的影响规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟。沪宁城际铁路在昆山境内的线路走向与京沪高速铁路基本相同，在昆山境内设站2处：1）在黄山路与创业路交叉口处与京沪高速铁路共设新昆山站；2）在沪宁城际铁路金阳路交叉口处设置陆家浜站。2010年高速铁路和城际轨道的建成极大的改善昆山的交通性能，对实现真正意义上的长三角经济一体化具有重要战略意义，使得昆山房产吸引更多的上海客户，两地的房价差距将逐步缩小。昆山城市研究小结：经过多年的积累与得天独厚的地理位置和自然资源，昆山已基本完成了资金、技术、人力资源、交通、城市建设等方面的准备，昆山大发展的趋势不可避免，从目前的城市规划和建设方面显示，铁南地区和城东将领航于昆山的整体发展，从规模上看，城东开发力度强于铁南，铁南地区的发展以交通为主要立足点。二、昆山房地产板块研究昆山房地产板块研究中心城板块：昆山经济、文化、政治、商业中心；银行、超市、医院、学校、商业街等生活配套设施齐全，是昆山房价最高的板块。名称地点类型价格历史价格上海公馆珠江南路庆丰西路公寓5000元/平方米4600元/平方米东方丽池庆丰路长江南路公寓4900元/平方米4800元/平方米东方曼哈顿震川西路白马泾路公寓5500元/平方米4700元/平方米曼哈顿国际震川西路白马泾路办公6500-8000毛坯和装修LOFT企业家虹桥路前进路办公7000元/平方米7000元/平方米华敏世家花园前进路黑龙江路公寓7000元/平方米6700元/平方米+办公御景苑黑龙江路震川路公寓10000元/平方米8000元/平方米中心城区可利用的土地十分稀少，建设基本完成，不成为未来房地产发展的热点区域。昆山房地产板块研究城东板块：300亩水上公园大型公建绿化、企业科技园、时代大厦、台协商会大厦、国际会展中心、开发区会所、开发区配套大酒店、开发区办公楼、晨曦小学，开发区高级中学，弘基财富广场、中航城、世茂华东商城，世茂国际城、宗仁卿医院、昆山第一人民医院开发区分院。名称地点类型价格历史价格和兴东城洞庭湖路前进东路公寓4100元/平方米3700元/平方米阳光水世界震川路太湖路公寓4300元/平方米3900元/平方米东方罗马洞庭路前进路公寓3900元/平方米3500元/平方米金色港湾同丰路桃花江路公寓4000-5000元/平方米（高3900元/平方米（高层）层）黄浦城市花园黄浦江中路前进路公寓4500-4800元/平方米4400元/平方米城东规划并已开始建设大量高档办公、商业、及居住项目，形成会展中心，企业科技园等生产性服务消费为主导，弘基财富广场、中航城天虹商场、世茂华东商城和华美达、格兰云天、万豪、开发区配套酒店等一系列高级酒店等高级服务消费设施的复合性消费模式，发展空间、潜力巨大。昆山房地产板块研究城西板块：四大国际化配套：3150亩森林公园、37万平方米体育中心、12000亩昆山大学城、鞍山路、前进路商业生态景观大道。名称地点类型价格历史价格天地华城马鞍山路共青路公寓4700元/平方米4000元/平方米罗马假日江浦路花园路公寓4300元/平方米3600元/平方米香榭水案马鞍山路虹桥路公寓5100元/平方米起4700元/平方米新城翡翠湾马鞍山路古城路公寓洋房花园洋房5000元/平方米花园洋房4300元/平方米新华舍萧林路虹祺路公寓4000元/平方米3380元/平方米凯迪城前进路虹桥路公寓4900元/平方米4300元/平方米城西是昆山近年来迅速崛起的中高档居住板块，是政府规划两个城市副中心之一，是产业向东，居住向西的桥头堡，因附近没有工业厂房而拥有优越的自然环境，近期商业发展较为缓慢，工作地和居住地的分离导致城西在时间和配套的便利上落后于城东。昆山房地产板块研究城北板块：长江路为轴东面大型住宅区、生态、湿地、公园、行政办公中心为主；西面华扬工业园、玉山民营区、观光生态农业、未来周市行政、办公、商住、休闲、娱乐中心；裕园实验学校、城北中学、小学、易初爱莲、社区商铺和周市人民医院，萧林路改造工程。名称地点类型价格历史价格第E特区白塔路新浦路公寓4700元/平方米3590元/平方米早安青城紫竹路萧林路公寓4500元/平方米3900元/平方米江南春天紫竹路萧林路公寓4500元/平方米3900元/平方米城市之光北门路萧林路公寓4800元/平方米4100元/平方米自由都市北门路萧林路公寓4000元/平方米5500元/平方米城北与城西同为政府规划的大型居住区，时间早于城西，随着城西、城东、城南的崛起及城北商业配套设施的发展滞后，地位大不如前，萧林路改造为该区域增添新的活力。昆山房地产板块研究城南板块：沪宁高速公路、京沪高速铁路、沪宁城际轨道、312国道、新客运站，乐购超市、柏庐水上公园。名称地点类型价格历史价格世茂蝶湖湾长江南路312国道复合社区（精装修）6800元/平方米（精装修）6500元/平方米吉田国际广场柏庐路创业路综合建筑办公6700元/平方米办公6600元/平方米新城域长江南路312国道公寓4200元/平方米3400元/平方米现代广场创业路长江路办公10000元/平方米9000元/平方米博悦广场衡山路柏庐路公寓4500元/平方米（高层）4100元/平方米（高层）近期城南发展迅猛，因京沪高铁，城际轨道站点位于城南，城南成为昆山对外联系的窗口，客运站南迁，人才市场的南移都决定了城南在未来昆山发展中的重要作用。昆山房地产板块研究小结：城东板块位于开发区核心位置，因与上海交通的便利，靠近花桥商务中心等因素，成为昆山政府重点建设CBD地区，众多大型相关配套已开始建设，未来将吸引大量高素质人口的工作，消费，居住。该区域的商业，住宅需求巨大，成为昆山以消费拉动需求的重要区域。城南板块因其交通的便利性，出口加工区所在地，良好的市政配套等特点，与城东同为昆山发展的首要地区。城北，城西因地理位置和周边缺乏企业等因素，虽拥有良好的居住环境，但比于城东、城南处于弱势地位。城东与城南是昆山最具发展潜力的板块，从目前建设开发力度分析，城东优于城南。三、项目区位分析项目区位分析区位示意图：项目区位分析交通：项目现地位于昆山东西向主干道，前进东路、震川路南侧，通过松花江路，至陆家出口上沪宁高速。离城际轨道陆家浜站约3-4站公交距离。邻近江苏对接上海的省级商务中心，花桥。与上海的连接顺畅快捷，尤其是轨道交通贯通后，昆山可比于上海的一个区，但因其地理位置又衔接苏州，工业基础发达等优势，将享有众多的发展机遇，临近花桥商务中心，进一步体现产业集聚带来的发展空间。项目区位分析配套：商业：弘基财富广场、川普城、中航城天弘商场及商业街、世贸华东商城。酒店：华美达大酒店、万豪酒店、格兰云天大酒店、会展中心酒店。办公：时代大厦、台协会大厦、杉欣、大成办公楼、会展中心办公楼、企业科技园。居住：黄浦城市花园、和兴东城、中航城、阳光水世界、国际公馆等。企业：蓬朗与昆嘉路附近大量的企业。其他：人民医院开发区分院、宗仁卿医院、国际会展中心、震川高级中学、夏驾河水上公园、格林菲尔高尔夫球场、佛教文化广场。城东以周边企业为支撑，生产性消费为主导，生活消费为基础的轮廓已然呈现，又毗邻上海，接泊花桥，大发展格局势不可挡。四、区域竞争项目信息补充区域竞争项目信息补充本项目位于东区副中心核心地段，阳光水世界南侧，夏驾河以西，地理位置优越，直接竞争来自中航城、水世界、华东世贸商城、国际公馆四大项目。阳光水世界：该项目与苏州阳光水榭打包出售，价格5亿，目前万科、绿地、中信已