中顺国际广场（建议名）营销策略汇报14／10／1714／10／17本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。序言本项目是长沙南城的一个综合型项目，物业组成丰富，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面项目整体定位写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系产品的优化及价值提升营销推广策略……因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。本报告是严格保密的。2项目解析市场竞争分析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本报告是严格保密的。3项目解析市场竞争分析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本报告是严格保密的。4先看项目物业自身的定位本报告是严格保密的。5开发企业定位项目总建筑面积——124060平米项目建筑结构——三栋塔楼+三层裙楼项目物业构成——高星酒店+甲级专业写字楼+公寓+商业配套设施酒店及商务配套：44680平米写字楼：22110平米公寓：24710平米开发企业对本项目的定位是集酒店、写字楼、高档住宅于一体的商务综合体。本报告是严格保密的。6原始产品定位已确定顶级酒店——自有经营；商业——满足高端需求的配套型商业；定位未明确高档住宅——？写字楼——？本报告是严格保密的。7中顺置业公司对本项目的战略思考?目标排序：1.快速进入市场，快速速度目标销售，实现资金流迅尽快入市，2007秋季速回笼。亮相，2008年春开盘2.通过产品价值主张强化项目及企业品牌，以达到社会效益最大化品牌目标价格目标项目开发3.合理的利润值打造项目高端的品牌目标体系合理的利润形象，由此提升中顺置业的自身品牌战略目标社会效益最大化本报告是严格保密的。8这一目标意味着什么？——“叫好又叫座”叫好必先叫座，营利才是硬道理，品牌随项目成功而立。本报告是严格保密的。9界定问题解决问题产品卖给谁核心问题降低风险高端住宅与写字楼如何做确保必胜市场依据是什么本报告是严格保密的。10项目概况?项目位于长沙市芙蓉南路与电力路交汇处的东南角。?项目东南面紧临天心区人民政府，西面与芙湖南省委省政府隔路相望。蓉电力路省委南本案标志省政府路商务公园天心区中心政府湘府路本报告是严格保密的。11项目四至北侧：直接临电力路，与一待建项目隔路相望。东侧：与天心区政府一墙之隔项目四至西侧：直接临芙蓉南路，南侧：80亩的市政公园与省政府及后山隔路相望。本报告是严格保密的。12交通分析本案位于长沙南城的中央地带，处于路网的交汇中心，交通十分方便芙蓉力路路电本报告是严格保密的。13噪音分析由于有两条主干道从项目旁经过，项目北面、西面的噪音非常严重，生交本案的住宅位于地块东活通噪南面，影响不大噪音音酒店快速干道写字楼住宅本报告是严格保密的。14景观分析省府后山80亩绿色环抱，周边拥有多公园个市政公园，拥有绝佳的景观资源人工湖新世纪文化公园本报告是严格保密的。15地块SWOT分析S优势O机会?项目位于南城核心地段，与政府毗邻?南城中央地段，升值潜力巨大?周边路网发达，交通方便?通过产品创新，提升项目附加值?临大型市政公园，环境较好?区域投资价值逐渐得到认可?企业有较好背景资源关系?酒店可以可以成为项目的突破亮点W劣势T威胁?位于城市新区，商务环境不够成熟??生活配套缺乏，区域内居住人口少南城商务型项目集中在未来1-2年面市，竞争激烈??开发商在本地市场尚无品牌效应资金的回笼速度??物业组成复杂，需要合理安排房地产政策、利率的调整?市政配套、公园建设的时间因势利导逢凶化吉?区位好，可以强化南城核心地段?控制成本?周边配套差，可利用项目自身来弥补?以市场导向为主，确定适合竞争的产品开发与销?合理安排物业，利用地块价值，满足市场需要售节奏?调动企业资源，促进销售。?产品创新，增加附加价值?通过先进合理的营销与推广手段，来解决项目的销售问题本报告是严格保密的。16项目解析市场竞争分析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本报告是严格保密的。17长沙房地产市场现况蔚蓝海岸圣爵菲斯?项目所在中心板块住宅均价在?中心板块4600城北板块40003500元/㎡左右，是城市房地传统的城市中心，城市房地产发展产发展最成熟的区域。因均价其3600优左右最成熟的区域。因其优越的地段和越的地段和完善的生活配套，完善的生活配套，成为普通市民置成为市民置业的首选，随着房地产的不断发展，中心板块可业的首选，土地稀缺。供开发用地越来越少。金色屋顶6500滨江板块?城南板块河西板块均价6000-6500依托省政府、天心区区政府均价2800左右中心板块城东板块?城东板块均价4500左省政府男前，政策主导型板块右均价3700左右西街花园?河西板块5200应市政府新址的西迁、麓谷科技园区的逐渐成形、麓山大学园区和猴子石大桥的贯通城南板块?城北板块均价3700左右依托离市区较近的距离、浏阳河风上述数据来自大臧组市光带和开福区政府5本报告是严格保密的。场研究部月市场报告18南城区域市场现况华银南苑BOBO天下城南国嘉苑南城房地产开发总量恒盛世家近900万平米，在申奥·美博林·金售楼盘15个，即将域谷上市楼盘有28个柠檬丽·都标志枫?和?上景庄林圣金领山水庭院满庭国悦愿景·山水鑫天家族·山水芳蓝城际洲城嘉园鼎丰·前新城国际湘府东城苑奥林匹克融程国花际园旺坤家园生活艺术城本报告是严格保密的。19南城房地产开发特点大盘云集除了韶山路沿线，直至南站，由于原生人口比较集中，历来有着单位集资房、经济实用房的开发，同时也不乏几万平米的中小楼盘开发。芙蓉路和湘府路沿线为代表的南城片区，则主要为20万平米左右的楼盘，50万平米以上的楼盘也不少见，最小的开发规模也接近10万平米。商务地产集中上市目前省政府和天心区政府所在的湘府路片区的“CPD”已清晰可见。因此这一带也集中了大量的商务地产，如融程国际、标志长沙商务中心、湘府东苑等都规划了大量的商务物业，包括周边的新城国际公馆、富景园、生活艺术城等都规划有酒店、写字楼物业，奥园甚至还规划了20万平米的“动力商务港”。粗略估算，07-08年可能面市的商务物业，接近30万平米；而星级酒店，更以三公里内拥有五家五星级。.房价已然高企相对于韶山路沿线，芙蓉路和湘府路沿线，房价已然高企。韶山路沿线由于原住民比较集中，开发档次比较丰富，价格层次比较丰富，目前为止，3000元/㎡的楼盘也时有供应。芙蓉路和湘府路片区由于楼盘规模相对比较大、开发档次也比较高，目前在售商品住宅价格已越过3700元/平米。奥园的北京公馆创造了南城主流高档住宅的房价新高后--直逼5000元/平米，五一期间公开的上庭苑也就顺理成章起价4000元/㎡。本报告是严格保密的。20长沙写字楼市场现状分析1.长沙已建写字楼项目简表项目名称交房时间区位商圈建筑特色芙蓉路占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.华联商厦1998芙蓉广场单栋25层芙蓉路平安大厦199822层单栋松桂园平和堂商贸大五一路黄兴大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积1998厦路口112831平方米共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集韶山路通程国际1998团投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行文艺路口、休闲度假和大型国际会议接待功能。设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、芙蓉路侯家金源大酒店199910个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱塘乐项目。五一路集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型银华大厦1999韭菜园路口豪华酒店。楼高30层芙蓉路解放东成大厦2000单栋28层路口本报告是严格保密的。21项目名称交房时间区位商圈建筑特色韶山路华天贵宾楼20023栋31层文艺路口芙蓉路国贸金融中心2003占地67030.4平方米,单栋42层芙蓉广场五一大道联合商厦200333层，地上30层蔡锷路口五一大道名汇达大厦200315000平米,1栋12层蔡锷路口芙蓉路占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋顺天财富中心2003解放路口29层新世纪大厦2003芙蓉路侯家塘共23层（地下三层），总规模38600平米长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼亚大时代2003五一路袁家岭，建筑面积33000平米建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,.地下2层,面积共6000平方米。韶山路占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地维一星城国际2004人民路口下3层，地上28层五一路和总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采恒隆国际2004蔡锷路交汇处光大堂，每3层拥有一个空中生态花园本报告是严格保密的。22项目名称交房时间区位商圈建筑特色五一路第一大道2005位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米芙蓉广场韶山路湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8米湖南文化大厦2005文艺路口，总建筑面积约4．5万平米芙蓉中路三项目总占地4800平方米，总面积4.6万平方米，容积率9，新时空NO.12005段规划户数288户，29层五一路火车总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式综凯旋国际2006站广场合性建筑，底部5层商业裙楼。五一路袁家写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55湘域中央2006岭—1400平方米不等主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵芙蓉路松桂运达国际2006盖五星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务业园态。韶山路人民按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公