发现天津湾天津湾是什么？天津湾是由天津房地产发展（集团）股份有限公司与北京天鸿宝业房地产股份有限公司联合开发的，集购物休闲、餐饮娱乐、商务居住、观光旅游等多元功能于一体的大型综合性城市经济版块，总建筑规模超多百万平米。地段——永远是房地产的金科玉律！天津湾的地理位置?位于天津市河西区?依托海河沿岸?紧邻中环线?地铁一号线、快速路通过一个事实：按照惯例，衡量一个城市发达水平的标准，就是看这个城市有没有自己的城市休闲文化区，休闲核心区的出现，不仅能够体现一座城市的经济实力，更能体现这座城市的社会文明进程。另一个事实：在天津全面建设国际港口大都市的城市化进程当中，我们很难忽略一个事实，那就是——天津休闲文化区的缺失因此，天津湾的开发不仅会对河西区的区域经济发展起到重要的作用，对整个天津的城市功能完善也将产生重大的影响。一个观点：天津湾不是一场简单的房地产开发行为，而是站在城市发展的角度进行的一次全新创造。发现天津湾的核心价值■精神层面借鉴历久弥新的海河精神，将本土文化带入国际化氛围，以休闲经济为主轴成为唯一号召力的城市生活攻心计划。■物质层面对天津建设国际化港口大都市的城市目标有着非常明显的促进作用。市场判断天津湾是一匹千里马，从区位、品质、功能、特点等各个层面上讲，天津湾绝对是这一版块上绝无仅有的标志性项目。天津湾前期写字楼项目推广表现：天津湾在前期推广中出现的两个问题：?项目区位模糊，河西区海河畔的位置并不明显?对市场传达的项目定位不明确，天津湾·中环OFFICE，让人误以为仅只是写字楼项目我们有必要对天津湾与其属下项目，以及各地块具体功能的划分进行系统全面的关系梳理，以便为B3住宅地块确定一个明确的定位天津湾项目地块功能及关系梳理天津湾天津湾AA区—城市服务区—城市服务BB区—休闲体验区区—休闲体验区CC区—国际生活区区—国际生活区DD区—品质商务区区—品质商务区EE区—运动体验区区—运动体验区区区商务酒店体验式餐商业写字楼商务酒店体验式餐商业写字楼公寓公寓饮娱乐城饮娱乐城城市公园城市公园运动场馆运动场馆滨河景滨河景高尚居高尚居休闲风情休闲风情观公寓观公寓住社区住社区商业街商业街高端写星级商国际品高端写星级商国际品高档公寓B3地块字楼务酒店牌商业高档公寓字楼务酒店牌商业■天津湾城市休闲核心区B3地块紧邻海河和E区城市公园B3地块B3地块城市核心区的核心B3地块河畔休闲生活社区B3地块承载着城市核心区的居住功能——B3地块是天津湾生下的“金蛋”B3地块住宅项目·核心价值■从执行面来说◇它是从天津湾整体规划中，生下的巨大金蛋，将成为天津第一的复合型休闲区域。◇由天津湾整体推广策略的火箭强力推动下，逐渐升入太空，接受千万人注目的片区开发地产营运发射计划。B3地块住宅项目的多重特性及核心卖点：开发商品牌及大盘优势城市中心生活海河岸边生活公园式生活高品质生活城市公园世界城市中心河畔休闲生活意象视觉呈现：凡尼尔公园社区(VanierPark)德国莱茵河流域人民闻名于世的乐观天性和展览之都的魅力，赋予了这座城市无数诱人之处。这条欧洲的繁忙之河、浪漫之河，像一条银线由南至北将沿岸的许多著名城市像珍珠一样串连在一起，而位于下游的北威州首府杜塞尔多夫便是最璀璨的一颗。加拿大海边休闲别墅区多伦多岛赛纳河岸本项目目标客群的分析及需求进行细分找到本项目的目标客户群目标客层描述：这个目标顾客群因大多受过高等教育，具有较高的社会地位，是故对新观念及新的事物抱持愿意接触的开放态度；同时他们能藉由直观的感受与客观的了解进一步加以体察，另外，这群客层因属收入相对稳定的一群，平日的社交活动也十分活跃，对环境和氛围的要求很高。目标客户的购买行为动机表现主力客户群的购房动机与需求：购房动机对于住所所在地块的要求对居所及整个社区的要求?所在区域是具有发展潜力的新兴区域?海河?安全、私密.?城市生活?靠近商务、金融机构集中的区域?符合品味的楼体建筑风格?可以保值/增值?向往舒适环境?靠近繁华商业区?外界认为有档次?追求高品质的生活?周边道路好，交通顺畅?体现身份和实力?靠近大超市、购物中心、餐饮等生活?房屋质量好设施?高水平的物业管理?靠近运动场馆等比较好的健身、休闲?建材、设施的配置档次高设施?视觉景观效果（楼上及楼下）?靠近生态自然景观优势区域项目客户群主要来源——周边事业型单位的公职人员——政府官员——企业中、高层管理者——私营业主——公司白领/自由职业者目标客群总体上的生活态度：·与众不同的品位·懂得事业和家庭的平衡·讲求社区的族群感，也就是所谓的“圈子”·健康、简约、不媚俗·愿意并且乐于接受新鲜事物或模式，当然，前提是健康的·有高端的运动、休闲习惯·有较强的品牌意识主推案名：派客西岸派客西岸派客西岸派客西岸TheTheTheTheMinorityMinorityMinorityMinorityLandLandLandLand案名解析：派客。取PARK的谐音，说明公园式生活社区的项目特点。派。指一个群体。派客——是指这样一群人，他们拥有这个社会财富的大部分，他们是使这个社会体系运转的人，他们是领先者，他们集中了各种成功的标志——豪华的住房、昂贵的汽车和考究的服装，他们是一个圈子，而圈子的界定往往标示着一个群体的共同效应，他们代表着这个城市的经济发展程度和消费能力。派客注重一种自主决定的选择权，他们追求的是一种能展示自我特点的，既体现身份又充满时尚休闲的新感觉。西岸——既体现了项目所在的地理位置，同时也更直观的说明整个项目的片区划分，即座落于文化浓郁、经济发达的城市核心位置，具有明显的区隔性。另一层含义：临水为岸,从侧面说出项目临水而居的生活特质。备选案名A：这这这这岸岸岸岸THETHETHETHEBANKBANKBANKBANK案名解析：岸,首先点明本项目地处方位,坐落于海河畔,水的元素没有简单依靠水之类词语的罗列来表现,而是通过一个“岸”字让水的动感跃然纸上,简洁又不失生动。人不是生活在一个纯单纯的物质环境中，而是生活在一个意义的生活中，同质化的人群，自然就会缔结起一种生活的氛围，这种看不见、摸不着的氛围，我们称之为一种情结。就是一类特定人群的共同属性，她所标榜的生活品质和精神内涵为多达数人描绘出一种理想的生活模式。备选案名B：■PARK西岸■银石国际■蓝铂国际SWOT分析SSstrength（优势））WWweakness（弱势））?天鸿、天房两大品牌开发商?百万平米复合型大盘?项目周边目前居住环境较差?海河畔天然景观?区域建设过程中，未形成整体板块优势?未来的城市核心区位?A区封顶，工程形象支持?B地块短期内缺少工程形象?临近中环线，周边快速路、地铁，交通便利OOopportunity（机会））TTthreat（威胁）?天津市关于限制中环线内居住的政策?高层产品符合政府居住导向?海河沿线未来几年将有较大的整体开?海河整体改造，带来发展机会发量，与本案竞争关系比较强?A区中环广场前期销售，带来客户资源?国家对房地产行业的宏观调控政策，和形象传播造成天津市目前整体的观望情绪，未?E区城市公园启动，将有利提升项目价来的影响存在威胁值?同档次、同价位、同总价产品未来在?2007年6月后，天津市将不再审批新的天津市还将有比较大量的供应建设用地作为一个多功能综合体，天津湾具备成为“领袖”的条件和气质。水上运动商业休闲娱乐多维业态组合多维生活配套天津湾酒店多维交通体系多维休闲生活住宅滨河公园办公商业街打造出一个多多维维的的国际化休闲社区竞争对手不具备的是可能的机会产品定位:河畔公河畔公河畔公河畔公园园园园多多多多维维维维休休休休闲闲闲闲社社社社区区区区口号：““““城市新休城市新休城市新休城市新休闲闲闲闲主主主主义义义义””””UrbanUrbanUrbanUrbanNewNewNewNewLeisureLeisureLeisureLeisureDoctrineDoctrineDoctrineDoctrine当中国人均ＧＤＰ已超过了１０００美元时，当一个城市的私人汽车拥有量突破２００万辆的时候，休闲早已经成为城市主流人群的一种生活状态，一种方式，一个追求目标。城市新休闲主义——?主张——旧生活倒塌，新主义竣工?风范——与休闲互动的优生哲学?气质——描摹生活的细节之美?高度——一座城市超越与升华?境界——其终结，是将不同趋于一致“天津湾·派客西岸”广告推广策略“天津湾·派客西岸”行销阶段06年1207年4月07年5月2607年8月107年10月3007年12月日（开盘）日日月第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段预热导入期内部认购公开热销期强销期持续经营期区隔市场、塑期与客户经营已购客精准锁定，深造片区国际形聚集人气深度沟、盛大公，衍生未购耕经营已经积象；新客户的客，开发新开发积累及引通，为开，项目累客源，最后进入热销客户。金九起目标客源和开盘做典藏套数出清阶段！银十再度强媒体舆论的关好准备攻、热销讯注，休闲生活息扩散，扩概念引出，提大目标覆盖供足够的购买范围支持推广手段组合策略?“电视选房”、“聚焦房地产”栏目?售楼中心播放3D宣传篇促销?项目形象；项目介绍；?开盘等特殊时机?示范区实景?重要节日电视?销售中心、外卖场、示范现场包区、施工现场装互动消费者传统媒体以传统媒体为主互联户外?河西、和平、南开区主要路段?搜房，焦网路名牌，候车亭，路牌点房地产直邮?以形象广告为主?项目网站报纸公关/事件?以每日新报为主和今晚?客户关系维护、建立?DM,楼书,项目专刊等报、天津日报为辅信心的重要手段?售楼中心、外卖场、房?以形象广告为主交会、说明会、特殊渠?“软硬兼施”道第一阶段预