北京东方名苑项目提报北京中广信地产服务机构提报纲要市场及区域概述项目本体分析项目市场定位项目营销推广策略推盘方案及销售策略1市场及区域概述一、北京别墅市场概况二、区域市场分析三、典型同类项目营销状况分析一、北京别墅市场概况11、北京别墅市场供给分析、北京别墅市场供给分析2006年1-8月，北京别墅市场新批准销售别墅3526套，批准销售面积1070339.612006平米年。1－8月北京别墅分区域批准销售额3027.1712002006年1－8月北京别墅分月批准销售额2006年1－8月北京别墅区县批准销售额22.71013100090025258275047.37180080045160020155180019.8720.3220700658批准销40批准销63218.5614.8713.96140060259917.49售套数600批准销60015351200售面积15售面积500批准销308.747.974001000104056.76售面积2540032132480031510（万）9.31270268204.862698.9515.89批准销3002487.94200600批准销515129售套数17210.219.312003828.128.534004.6510333332售套数2885.273020229100020051.40.93D63480平区B00区0河C山北庄昌墅昌平朝阳大兴房山墅丰台海淀密云顺义通州1月2月3月白4月5月6月7月泛8月西京亦岭别别潮部奥达光央东亚八阳中南城一、北京别墅市场概况供给情况小结：供给情况小结：?从各月批准销售量看，06年1月延续了05年下半年供给量大的走势，而2-6月市场供给量逐月增加，7、8两月出现下滑。?1月北京新批准别墅827套，涉及别墅面积19.87万平米。2-4月，市场供给相对温和，单月批准销售在150-350套，单月批准面积不超过10万平米。5、6月份，供给开始放量，两月都有近650套别墅获准销售，合计获准销售38.88万平米，占上半年总量的48.24%。7、8两月批准销售量逐月大幅减少，从6月的658套、20.32万平米降至7月的405套、17.49万平米，再降至8月的269套、8.95万平米。?从新增供给分布情况看，2006年1-8月，亚奥京北别墅区和八达岭昌平别墅区分别以27.17万平米和22.70万平米的新增批销售面积成为两大热点区域，而八达岭昌平的绝大部分和亚奥京北的部分区域处于昌平，使得1-8月昌平累计供给了约1551套别墅，面积约47.37万平米，占全市新增面积的44.26%。?而城南阳光别墅区、中央别墅区也分别有14.87万平米和13.96万平米的新增供给，紧随亚澳京北、八达岭昌平别墅区之后。?从区县看，朝阳、大兴、丰台三区的批准销售套数也都超过了300套，分别为382套、333套、332套，批准销售面积分别为15.89万平米、10.21万平米、8.12万平方一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——各月销售统计、北京别墅市场需求分析——各月销售统计2006年1-8月北京别墅市场销售（以签约为准）别墅5235套，销售面积139.78万平米。别墅需求大于供给迹象明显，套数销供比为1.48，面积销供比为1.31。2006年1－8月北京别墅分月销售量10002586222.622.4490081281320.8380020销售套17.9970064717.27633数56660053814.981513.86销售面500积4003649.8110（万）3002005100001月2月3月4月5月6月7月8月一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——分区县销售情况、北京别墅市场需求分析——分区县销售情况2006年1－8月北京别墅区县销售量5047.518001699451600401400351200销售面301000积2522.522.59198002072917.56001512548559销售套10428400数1042.520051661123650800170平阳兴山台淀云沟柔义州昌朝大房丰海密头怀顺通门?从区县情况看从区县情况看，2006年1-8月昌平区销售量达到1699套、47.79万平米，分别占全市的32.45%和34.19%，远超过其它区县；顺义、海淀、朝阳等传统别墅聚集区销售量在18-23万平米；而大兴、房山也有10万左右的销售量。一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——分区域销售情况、北京别墅市场需求分析——分区域销售情况2006年1－8月北京别墅分区域销售量35120030104230995100091625232179521800销售面2017.514582600积154284007.51027452.52.5200销售套1001030数0区D平B区河墅C北昌山庄墅他白别泛京岭西亦别其潮光部奥达央阳东亚八中南城?从区域分布看，亚奥京北别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区、八达岭昌平别墅区无疑是06年1-8月间销售热点区域，实现的销售面积均超过了20万平米，分别为29.47万平米、23.06万平米、21.18万平米和20.88万平米，四大热点区域合计销售面积占全市销售总面积的67.67%，而销售套数占全市销售总套数的71.60%；受供给因素影响，潮白河别墅区、亦庄开发区别墅区销售量排名靠后一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——客户价格承受力分析、北京别墅市场需求分析——客户价格承受力分析2006年1－8月北京别墅分价位销售量12003529.35309801000258252081880018销售面2016.56511313.513600积154854529.8400103185.52884200511831567900000000000000000000上销售套000000000456780246下1111以数以－－－－－－－－）0－0））））））））含0）3含含含含含含含含（含0（（（（（（（（000000（0000000000000600000000013456700248111?从别墅销售量价位分布来看，中低价位别墅广受欢迎，且户均面积与价位呈现明显的正相关。?1-8月，8000(含)-10000元/平米别墅销售套数980套，销售面积29.35万平米；?6000(含)-8000元/平米销售套数1303套，销售面积33.17万平米；?4000(含)-6000元/平米销售套数1476套，销售面积29.22万平米。?4000(含)-10000元/平米销售面积占全市的65.63%一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——成交产品客户偏好分析、北京别墅市场需求分析——成交产品客户偏好分析?同时，随着价位的提高，销售别墅的户均面积总体呈现扩大趋势?6000元以下别墅户均面积约为200平米；?6000(含)-7000元为243.43平米；?7000(含)-8000元为273.39平米；?8000(含)-10000元为299.45平米；?10000元以上价位户均面积均355.66平米，其中12000(含)-14000元别墅户均面积404.95平米，16000(含)以上别墅户均面积367.79平米。一、北京别墅市场概况22、北京别墅市场需求分析——成交客户分析、北京别墅市场需求分析——成交客户分析?从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。?1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49万平米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅1116套、28.79万平米，分别占全市的21.32%和20.59%，是市场重要的吸收力量；两者合计购买量占全市90%以上；?从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为532.81平米、437.33平米，远远超过其它客户；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。一、北京别墅市场概况33、北京别墅市场价格分析——各月成交价格走势分析、北京别墅市场价格分析——各月成交价格走势分析2006年1－8月北京别墅分月销售价格10500100009977969895009568913790008802879586888686850080001月2月3月4月5月6月7月8月销售均价?从市场均价分月走势看，2006年北京别墅销售均价高开低走，但在5月以后逐步上扬，8月略有回落?今年以来，别墅市场价格上涨趋势明显。一、北京别墅市场概况33、北京别墅市场价格分析——各区县成交价格对比分析、北京别墅市场价格分析——各区县成交价格对比分析2006年1－8月北京别墅分区县销售价格1600013870140001250412000105939450991610000746780006642566757496190600037644430400020000昌平朝阳大兴房山丰台海淀怀柔门头沟密云石景山顺义通州销售均价?从分区县销售价格看，受西山别墅区的主导作用，海淀区均价达13870元/平米，居首位；而石景山销售量小，受个别高价位项目影响，均价达到12504元/平米；朝阳均价在10593元/平米；其余顺义、丰台均价都在9000元/平米以上，近郊区大兴、昌平、通州的均价在6000-8000元/平米，而远郊区怀柔、密云的别墅均价在4000-6000元/平米。一、北京别墅市场概况33、北京别墅